수원지방법원 2025타경54927. 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 1층 119호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이학성이며, 2021년 1월 29일 소유권이전 당시 거래가액은 673,840,300원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 주식회사우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,186,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이어 2022년 이명자의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐고, 현재 사건은 2025년 3월 6일 개시됐습니다.

일반적인 후순위 권리 소멸만 보면 단순한 구조이지만, 이 사건은 별도로 확인해야 할 문제가 있습니다. 매각물건명세서상 토지 금지사항등기와 실제 건물 사용형태입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)인데, 현장조사에서는 인접 호실과 경계를 구분하지 않고 '새봄병원'으로 이용한 것으로 조사됐습니다. 따라서 권리 소멸 여부와 별개로 토지 권리, 전유부분의 독립성, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지는 별도 확인

말소기준권리는 2021.01.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,186,800,000원으로, 이 사건의 최저매각가보다 큽니다. 이후 설정된 이명자의 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부에는 2023년 임의경매개시결정도 있었지만, 2024.11.20 취하되어 2024.11.25 말소됐습니다. 2024년 국가 압류 역시 2024.10.04 해제되어 2024.10.11 말소됐습니다. 이들 과거 기록은 현재 존속하는 압류나 경매개시결정으로 취급하면 안 됩니다.

특히 우리은행 근저당권에는 봄프라자 제1동 1층 118호와의 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보 설정 자체가 118호의 동시 매각을 뜻하지는 않으므로, 본건 119호의 매각 범위와 인접 호실의 권리관계를 분리하여 검토해야 합니다.

② 시세·가격 분석 — 최저가가 저렴한지는 미확인

이번 물건의 감정가는 592,000,000원이며, 유찰이 없는 신건이라 최저매각가도 동일합니다. 소유권이전 등기에 기재된 거래가액은 673,840,300원입니다. 다만 과거 취득가액은 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.

제2종근린생활시설인 이 물건은 동일 건물 또는 인근의 유사 상업용 구분건물 거래, 개별 호실의 임대수익, 실제 이용 가능 면적과 점유상태 등을 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 과거 취득가액보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 할인된 가격이라고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채무 잔액, 채권양도 관계, 조세채권 및 우선변제채권에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자가 우리은행의 양수인으로 표시되어 있으므로 채권승계와 배당권자 관계도 원본 확인이 필요합니다. 미배당 채권은 일반적인 후순위 권리 소멸 구조에서 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

회차별 매각·배당 시나리오

위 시나리오는 각 회차의 가정 매각가에 따른 배당 추정입니다. 유찰 후 최저매각가가 실제로 해당 금액으로 정해졌다는 뜻은 아닙니다. 또한 토지 금지사항등기, 임차관계 및 물리적 경계 문제는 유찰 여부와 관계없이 남는 확인사항입니다. 매각가가 낮아져도 이 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 새솔동 소재 새솔동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 1층 상업용 구분건물입니다. 건물에는 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 조사 당시에는 인접 구분건물과 함께 병원 형태로 이용된 이력이 확인됐습니다. 내부에 병원용 칸막이와 집기·비품이 있었으나 외부표시 상호와 같은 영업은 이루어지지 않았습니다.
• 토지·도로. 감정요항표상 대지권 목적 토지는 장방형 상업용 건부지이며, 남서측·북서측·북동측에 폭 15m~20m의 도시계획시설도로가 개설된 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 감정요항표에는 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)으로 기재되어 있습니다. 별도 토지 조사에는 제1종전용주거지역 등의 정보가 있어 해당 필지가 본건 대지권 목적 토지와 일치하는지 확인한 후 적용해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 호실별 실제 경계 미구분 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설로서 입지상 상업적 이용 가능성이 있으나, 개별 호실의 독립 사용 가능성, 실제 임대수익 및 토지 권리관계가 확인되지 않아 매각·재임대 용이성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기의 구체적인 제한 내용, 설정 근거, 대지권에 미치는 영향과 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 선행 검토사항입니다.
• 119호의 전유부분 경계 확인. 118호 및 인접 구분건물과의 물리적 경계, 출입구·설비 사용 상태 및 경계 복원 가능성을 집합건축물대장 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 포함된 118호와 본건 119호의 담보 관계, 채권양도 및 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차·실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 임차인 명단이 없다는 이유만으로 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
• 용도 적합성 확인. 공부상 휴게음식점 용도와 병원 형태의 실제 이용 이력 사이에 용도변경·시설 원상복구·인허가 문제가 있는지 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 확인. 동일 건물과 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매사례, 공실 수준 및 임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비·세금·비용 확인. 미납 공용관리비, 조세채권, 시설 정비와 명도에 소요될 수 있는 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 입찰보증금, 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 안전”

이 사건의 핵심은 일반 근저당권이 소멸하는지만 따지는 데 있지 않습니다. 우리은행 근저당권과 후순위 이명자 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 추정상 매수인이 떠안는 채권 금액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 토지 금지사항등기는 별도로 검토해야 할 중대한 권리 문제입니다.

여기에 인접 호실과 경계 없이 병원으로 사용한 이력, 확인되지 않은 임대관계, 실거래 시세 부재가 더해집니다. 단순히 신건 최저가가 과거 취득가액보다 낮거나 유찰 후 가격이 떨어진다는 이유로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 효력과 본건 119호의 독립적 사용 가능성, 실제 점유관계를 먼저 확인한 뒤 시세와 응찰가를 비교해야 합니다. 이러한 핵심 불확실성이 해소되기 전에는 보수적인 접근이 필요한 고위험 경매물건으로 판단합니다.