수원지방법원 2025타경54927. 경기도 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 1층 118호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 건축물대장상 전유부분은 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정평가 당시에는 인접 호실과 함께 ‘새봄병원’으로 이용된 흔적이 조사됐습니다.
소유자 이학성은 2021년 이 부동산을 1,048,301,700원에 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 1,186,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이명자 명의의 후순위 근저당권이 추가됐으며, 현재는 우리은행을 양도인으로 표시한 에프더블유2306유동화전문유한회사가 경매를 신청한 상태입니다.
일반적인 근저당권 소멸 구조만 보면 단순해 보이지만, 이 사건은 집합건물 등기와 별개로 토지에 금지사항등기가 명시된 점 때문에 통상적인 무인수 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층 118호 |
| 등기상 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 1층 118호 |
| 현황 이용상태 | 119호 및 인접 구분건물과 경계 없이 통합 이용된 병원시설 흔적 · 내부 칸막이 및 집기·비품 존재 |
| 소유자 | 이학성 (2021.01.29. 소유권이전, 거래가액 1,048,301,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 870,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 에프더블유2306유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 1,108,184,670원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29. 을구 1번 우리은행 근저당권 (채권최고액 1,186,800,000원) |
| 토지 별도등기 | 1토지 갑구 1-1번 금지사항등기 — 별도 확인 필요 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 임대관계 및 실제 점유관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당권보다 토지 별도등기가 중요하다
말소기준권리는 2021.01.29. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,186,800,000원이고, 후순위로 이명자의 300,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2021년 및 2024년에 등기된 국의 압류와 화성시 압류는 각각 해제 또는 말소됐습니다. 우리은행이 신청했던 2023년 기존 경매도 취하되어 말소됐으며, 현재 진행 중인 경매개시결정은 2025.03.06.에 접수된 것입니다.
토지 갑구 1-1번 등기의 정확한 목적·내용·효력, 대지권과의 관계, 매각에 따른 말소 여부 및 매수인의 권리취득 제한 가능성을 별도 토지등기 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 금지사항등기의 효력에 따라 정상적인 소유권 행사 또는 향후 처분에 문제가 생기는지 확인되기 전까지 입찰 보류가 타당합니다.
② 가격 판단 — 870,000,000원이 싼 가격인지는 아직 알 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 870,000,000원입니다. 이 사건은 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 예정되어 있습니다.
다만 가격을 판단할 때 주의해야 합니다. 집합건물의 실제 이용상태가 일반 상가와 다르고, 인접 호실과 통합된 병원시설로 이용됐던 이력이 있습니다. 일반적인 근린생활시설 거래가격을 그대로 적용하기 어렵고, 무엇보다 같은 지역·유사 용도·유사 면적의 최근 실거래 수준을 확인해야 합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 870,000,000원 | 평가 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 870,000,000원 | 감정가 100% · 유찰 0회 |
| 현재 실질취득금액 | 870,000,000원 | 산출상 금전 인수 0원 가정 · 취득부대비용 및 미확인 권리부담 제외 |
| 2021년 소유자 취득가 | 1,048,301,700원 | 과거 취득가격 · 현재 시세로 사용 불가 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
2021년 등기상 거래금액은 1,048,301,700원이지만, 이는 과거 매입가격입니다. 현재의 시세나 정상적인 매도가격을 보장하는 지표로 볼 수 없습니다. 따라서 과거 취득가보다 최저가가 낮다는 사실만으로 현재 경매가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 870,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,100,000원 |
| 1. 을구 1번 · 우리은행 근저당권 | 1,186,800,000원 | 858,900,000원 |
| 2. 을구 2번 · 이명자 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,486,800,000원 | 858,900,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 627,900,000원 |
집행비용은 추정치이며 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 현재 등기상 원근저당권자는 우리은행이고 경매신청채권자는 양수인으로 표시되어 있으므로, 실제 배당권자와 배당액은 채권양도 및 승계관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
870,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 11,100,000원을 제외한 858,900,000원이 선순위 근저당권 배당으로 산출됩니다. 후순위 이명자 근저당권에는 배당할 금액이 없고, 채권최고액 기준 미배당 합계는 627,900,000원입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자가 받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 본 배당모형에서 미배당 채권 627,900,000원은 매수인 금전 인수액으로 계산되지 않습니다. 그러나 토지 금지사항등기에 따른 비금전적 권리제한 또는 별도의 부담 가능성은 이 계산으로 해소되지 않습니다.
④ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건 · 100%) | 870,000,000원 | 858,900,000원 | 627,900,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 696,000,000원 | 686,640,000원 | 800,160,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 556,800,000원 | 548,832,000원 | 937,968,000원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 소재 새솔동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 봄프라자 제1동은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 대상 호실은 1층에 있습니다. 건물에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부상 용도. 118호의 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현황은 병원시설과 관련된 칸막이, 집기 및 비품이 설치된 상태로 조사됐습니다.
- 호별 경계. 118호는 119호 및 인접 구분건물과 각각의 호별 경계를 구분하지 않고 통합 이용된 것으로 조사됐습니다. 독립 출입·점유 가능 여부, 벽체 복구와 공사비 부담은 환금성을 평가할 때 중요한 요소입니다.
- 영업상태. 현장조사 당시 외부표시 상호는 ‘새봄병원’이었으나, 해당 상호와 같은 영업은 이루어지지 않는 상태로 조사됐습니다. 이를 현재의 공실 또는 인도 가능 상태로 단정할 수는 없습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 장방형 상업용 건부지로 조사됐으며, 남서측·북서측·북동측에 폭 15~20m의 도시계획시설도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 감정요항표에는 일반상업지역, 송산그린시티 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 특수지역 등으로 기재되어 있습니다. 별도 토지 현황에는 제1종전용주거지역이라는 표기도 있어, 실제 대상 필지의 용도지역은 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 독립된 호실의 실제 사용 가능성과 토지 별도등기 문제는 별도의 쟁점입니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 입지적 특성은 있지만, 병원시설로 통합 사용된 이력과 불분명한 독립 경계, 토지 금지사항등기 문제로 인해 일반적인 독립 상가와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래가격 검증도 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 금지사항등기 원문. 매각물건명세서에 명시된 1토지 갑구 1-1번의 등기목적·원인·권리내용을 확인하고, 매각 후 말소 여부 및 소유권 행사에 미치는 효과를 검토해야 합니다. 이 확인이 최우선입니다.
- 대지권 확인. 집합건물 118호와 관련된 대지권의 표시 및 별도등기의 대상 토지를 대조하고, 토지에 관한 권리제한이 실제 취득권리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 호실 경계·독립 점유. 118호와 119호, 인접 구분건물 사이의 물리적 경계를 확인해야 합니다. 독립적인 출입, 이용 및 인도가 가능한지와 경계 복구에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
- 점유자·임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 기존 병원시설. 내부 칸막이·집기·비품의 소유관계, 철거 또는 원상복구 필요성, 새로운 용도로 사용할 수 있는지 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권양도 관계. 등기상 우리은행 근저당권과 에프더블유2306유동화전문유한회사의 경매신청 관계를 확인해야 합니다. 배당표의 원근저당권자 표시와 실제 배당권자 간 승계관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 당해세 및 관리비. 집행비용·채권최고액 중심의 추정배당과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 당해세와 체납관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 870,000,000원을 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 같은 상권의 유사 근린생활시설 최근 거래와 임대수익 가능성, 공실·복구비용 등을 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 696,000,000원, 2회 유찰 가정은 556,800,000원입니다. 그러나 유찰은 토지 권리제한이나 호실 독립사용 문제를 해결하지 않습니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 토지이용계획확인서를 대조하고 법률전문가 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 위험 0”
이 사건의 선순위 우리은행 근저당권과 후순위 이명자 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 신건 최저가 870,000,000원을 기준으로 채권자 미배당액은 627,900,000원이지만, 배당모형상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
그렇다고 안전한 경매라고 단정하기는 어렵습니다. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 법적 효과가 확정되지 않았고, 118호의 독립적인 사용 및 점유 가능성에도 확인이 필요하기 때문입니다. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 임대관계 역시 확정되어 있지 않습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 2021년 거래가격이 현재 최저가보다 높았다는 사실은 현재의 가격 경쟁력을 입증하지 못합니다. 최근 유사 물건의 실거래가격으로 검증하기 전까지 870,000,000원이 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
종합하면 이 물건은 근저당권 배당 구조는 비교적 명확하지만, 토지 별도등기와 실제 이용상태가 핵심 위험인 신건 경매입니다. 토지 금지사항등기의 효력과 호실 독립사용 가능성이 확인되기 전까지는 입찰 보류가 적절합니다. 확인 이후에도 시세와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
