수원지방법원 2025타경57458. 수원시 권선구 권선동의 스페이스앤이룸타워 1층 101호 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 건물의 1층에 자리하고 있으며, 수원시청역 남서측 인근의 상업지역에 위치합니다. 소유자 윤보람은 2023년 8월 11일 매매를 원인으로, 2023년 8월 24일 1,870,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 물건은 진건농업협동조합이 신청한 임의경매로, 신청 청구액은 3,008,763,656원입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 3,276,000,000원이고, 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 뒤이어 설정된 이룸의공간주식회사 근저당과 수원시·권선구청장 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
문제는 권리의 선후관계보다 실제 점유 및 가격 검증입니다. 상업용 집합건물은 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 임대차·인도·환금성 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다. 101호의 점유 상태와 상가임대차 관련 사항을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1014-1 스페이스앤이룸타워 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 효원로266번길 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 18층 중 1층 |
| 이용상태 | 101호 근린생활시설 · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 윤보람 · 2023.08.24 소유권이전등기 (거래가 1,870,000,000원) |
| 감정가 | 1,980,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,980,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 매각조건에 따른 입찰보증금 확인 필요 |
| 신청채권자 | 진건농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,008,763,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.08.24 을구 1번 진건농업협동조합 근저당권 |
| 공동담보 | 스페이스앤이룸타워 제1층 제102호 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소, 점유는 별도 확인
핵심은 2023.08.24 설정된 진건농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 후순위인 이룸의공간주식회사 근저당권, 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 101호와 102호를 구분
101호 현황조사에는 주식회사 온(윤보람)이 기재되어 있습니다. 신고일은 2024.05.02로 말소기준권리 설정일인 2023.08.24보다 늦고, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 상가임대차에서 중요한 실제 인도 및 사업자등록 관계도 원본 대조가 필요합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 온 (윤보람) | 101호 · 조사 기재 8.3600㎡ | 2024.05.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
101호 관련 조사상 점유자는 1개 주체입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 상가임대차의 대항력·우선변제 판단은 사업자등록, 실제 인도, 확정일자 등 관련 자료 확인을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,980,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 1,957,800,000원입니다. 선순위 근저당 채권최고액보다 작으므로 후순위 근저당에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,200,000원 |
| 1. 진건농업협동조합 근저당 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
3,276,000,000원 | 1,957,800,000원 |
| 2. 이룸의공간주식회사 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 3,636,000,000원 | 1,678,200,000원 미회수 |
집행비용 22,200,000원은 추정액입니다. 채권액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산하였고, 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 관련 실제 배당 조정은 미반영되었습니다. 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 시나리오 — 가격과 미배당
현재 회차는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰 시의 가정 매각가는 각각 80%, 64% 수준으로 제시되어 있습니다. 회차가 진행될수록 채권자 미배당은 늘지만, 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,980,000,000원 | 1,957,800,000원 | 1,678,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,584,000,000원 | 1,565,760,000원 | 2,070,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,267,200,000원 | 1,252,128,000원 | 2,383,872,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등이 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 수원시청역이 있어 광역도로 접근성과 대중교통 이용 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등, 내부는 페인트 마감 등의 구조입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장·천정형에어컨 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 부지 북서측은 폭 약 10m, 남동측은 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 정방형지의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구) 등의 제한사항이 있습니다. 비행안전제6구역 및 과밀억제권역에도 해당합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수원시청역 인근 상업 입지는 장점으로 검토할 수 있지만, 1층 근린시설의 실제 가치는 전면 노출, 동선, 임차수요, 임대료 및 공실 위험에 크게 좌우됩니다. 감정평가상 101호 공실 표시가 있어 임대수익 기반의 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 현장확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 주식회사 온(윤보람) 기재가 서로 다른 이유를 확인합니다. 실제 열쇠·출입·영업·사용 주체를 확인해야 합니다.
- 상가임대차 원본 확인. 사업자등록, 점유개시, 계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부 등을 확인해 대항력 및 우선변제 가능성을 최종 검토해야 합니다.
- 101호와 102호 구분. 현황조사상 102호 이덕희의 보증금 80,000,000원은 101호 보증금에 합산하지 않습니다. 각 호실의 계약·점유관계를 별개로 검토합니다.
- 공동담보 근저당 검토. 101호와 102호에 걸친 진건농업협동조합 및 이룸의공간주식회사 근저당의 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.26 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 1번 근저당권의 채권양도 및 배당권자 관계를 대조합니다.
- 세금·관리비 확인. 수원시 및 권선구청장 압류의 관련 체납사항과 당해세, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능액을 확인합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 1층 근린시설의 실제 매매사례와 임대사례를 비교해 1,980,000,000원의 가격 타당성을 검토해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 경매 대상은 101호이므로, 공동담보물인 102호가 함께 매각되는 것으로 오인하지 말아야 합니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 호실별 범위를 대조합니다.
- 입찰 절차 확인. 매각기일 2026.10.27의 실제 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인합니다.
맺으며 — “권리의 소멸과 투자 안전은 별개”
이 물건의 말소기준은 분명합니다. 2023.08.24 진건농업협동조합 근저당권 이후의 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 신건 기준 채권자 미배당 1,678,200,000원도 매수인이 떠안을 채무는 아닙니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 안전한 투자라는 결론을 낼 수는 없습니다. 101호의 점유관계가 완전히 확인되지 않았고, 102호와의 공동담보가 있으며, 최근 실거래 비교와 확정된 임대수익도 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 감정평가상 공실과 현황조사상 점유자 기록의 차이는 입찰 이전에 반드시 해소해야 할 문제입니다.
결론은 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 임대차·점유·가격 검증이 선행되어야 하는 근린시설입니다. 신건 최저가 1,980,000,000원을 저렴한 가격으로 평가할 근거는 부족합니다. 공동담보 배당관계와 101호 실제 사용상태를 확인하고, 유사 상업용 부동산의 실거래와 임대수익을 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
