수원지방법원 2025타경57458. 수원시 권선구 권선동 스페이스앤이룸타워 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 건물의 근린생활시설로, 감정평가 당시 102호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 윤보람은 2023년 8월 24일 거래가액 1,670,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진건농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,276,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 이룸의공간주식회사 근저당권 360,000,000원이 추가됐고, 2025년 임의경매개시결정과 수원시 압류가 뒤따랐습니다. 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 그 뒤의 후순위 근저당권과 압류도 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 최초 근저당권의 공동담보에 101호가 포함돼 있고, 근저당권자도 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐다는 점은 일반적인 단일 담보 경매보다 꼼꼼히 확인할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 공동담보는 확인

권리분석의 기준점은 2023.08.24 진건농업협동조합 근저당권입니다. 선순위 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 이룸의공간주식회사 근저당권과 수원시 압류도 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 따라서 담보권 채권액이 매각대금보다 크다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 102호와 101호를 분리해야 한다

점유·임대차 조사에는 서로 다른 호실이 나타납니다. 대상 물건인 102호에는 이덕희 1명이 확인되고, 주식회사 온(윤보람)은 101호로 기재돼 있습니다. 따라서 101호 관계를 102호 임대차로 합산하거나 101호 보증금을 이 경매의 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.

배당받지 못하는 임차보증금과 매수인이 인수하는 임차보증금은 다릅니다. 현재 조사상 102호 임차인은 후순위로 분류되므로, 배당 부족이 곧바로 낙찰자의 보증금 반환의무로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 점유자가 존재하는 만큼 인도·명도 협의와 영업시설 인수 범위는 권리 소멸 여부와 별개로 검토해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 감정가 그대로 응찰할 이유가 있는가

현재 최저매각가는 1,780,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰에 따른 가격 할인은 아직 없습니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득 기준금액도 1,780,000,000원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 명도비용 등 실제 취득 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

2023년 등기상 거래가액은 1,670,000,000원이지만, 이는 과거 개별 거래가격으로 현재의 적정 시세를 직접 증명하지 않습니다. 1층 근린생활시설은 동일 건물 내 위치, 가시성, 점포 접근성, 임대차 조건과 실제 임대수익에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 같은 건물·유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익을 대조하기 전에는 최저매각가가 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

위 유찰 회차는 가격·배당 시나리오이며 향후 유찰이나 해당 금액의 실제 매각을 보장하지 않습니다. 예상 미배당은 채권자 측 채권최고액 기준 부족분으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,780,000,000원 가정)

신건 매각가 1,780,000,000원에서 집행비용 20,200,000원을 공제하면 선순위 근저당권에 1,759,800,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권은 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

그러나 1,876,200,000원의 미배당이 낙찰자의 추가 부담이라는 뜻은 아닙니다. 이 금액은 채권최고액을 기준으로 계산한 채권자 측 부족분입니다. 실제 배당은 채권계산서, 공동담보 배당관계, 수원시 압류에 관련된 세금의 우선순위, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·사무소·공공청사·오피스텔 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있습니다. 광역 도로 접근과 대중교통 이용상황 모두 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·시설. 철근콘크리트구조 건물의 1층 점포로, 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장·천정형에어컨 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 부지 북서측은 폭 약 10미터, 남동측은 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 정방형 상업용 건부지입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역(전술)· 도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 및 특정 주거용도를 대상으로 하는 토지거래허가구역 사항도 기재돼 있으므로 실제 매수인의 해당 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 점유 상태와 내부 시설물 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 역 인근 중심상업지역 입지는 긍정적 요소이나, 1층 근린생활시설은 임차수요·영업 입지·임대료 수준·공실 가능성에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 102호 점유자 확인. 이덕희의 실제 영업·점유 여부와 사업자등록 시점, 확정일자, 임대차계약서 및 배당요구 여부를 대조하세요. 보증금 80,000,000원·월세 4,500,000원의 계약 조건도 확인 대상입니다.
• 101호와의 경계. 주식회사 온(윤보람)은 101호로 기재돼 있습니다. 호실 구획, 출입구, 임대차 목적물과 실제 점유 범위가 102호와 분리돼 있는지 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 선순위·후순위 근저당권 모두 101호를 공동담보로 표시하고 있습니다. 공동담보목록, 다른 호실의 경매 진행 및 배당관계를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 진건농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기와 채권 승계·배당 주체를 확인하세요.
• 수원시 압류·당해세. 2025.10.31 수원시 압류가 등기돼 있습니다. 세금의 종류·법정기일과 우선배당 여부는 등기 순서만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 1,780,000,000원은 감정가 100%입니다. 유사 근린시설의 최근 매매사례와 임대수익, 점포 공실 가능성을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 명도·영업시설. 102호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 점유자의 퇴거 협의, 인도 절차, 시설물 소유관계와 원상복구 부담 가능성을 확인하세요.
• 관리비·취득 부대비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득세·등기비용 및 인도 비용은 매수인 인수액 0원과 별개로 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 실제 현장을 매각기일 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “가격 합격”을 뜻하지는 않는다

수원 스페이스앤이룸타워 102호는 말소기준권리와 후순위 담보권의 소멸 구조가 비교적 분명한 사건입니다. 대상 102호 임차인 이덕희도 신고일상 후순위로 분류돼 있어, 현재 예상되는 매수인 인수금은 0원입니다. 채권자 측 미배당 1,876,200,000원 역시 낙찰자의 직접적인 채무 승계 금액이 아닙니다.

하지만 이 물건은 근린생활시설입니다. 101호 공동담보, 근저당권 이전, 수원시 압류와 102호 실제 영업·점유 관계가 얽혀 있고, 현재 최저가도 감정가에서 할인되지 않은 1,780,000,000원입니다. 입지 장점만으로 이 가격이 시장보다 유리하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수는 낮게 추정되지만, 가격과 현장 확인은 보류입니다. 입찰 여부는 상가 임대차의 법적 요건과 점유 범위를 검증하고, 실제 시장가격·임대수익·환금성을 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.