인천지방법원 2026타경31039. 경기도 김포시 양촌읍 학운리, 김포양촌산업단지 내에 있는 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사대광토건, 신청채권자는 인천옹진농업협동조합입니다. 2018년 설정된 채권최고액 1,068,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 감정가는 955,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다.

표면적으로는 2018년 근저당권 이후 국세·지방세 압류들이 붙어 있는 형태입니다. 등기상 후순위 압류 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리분석의 시선은 그보다 앞선 2018.05.29 전입신고에 맞춰야 합니다. 임차인 최병헌의 신고 시점은 말소기준인 2018.12.18보다 빠릅니다. 임차인 조사에서는 대항력이 있는 것으로 표시되어 있고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

말소기준은 2018.12.18 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 과거 중소기업은행 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 국세·지방세 압류 및 이번 임의경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 정리되어 있습니다.

다만 임차인 최병헌의 전입일은 2018.05.29입니다. 기존 중소기업은행 근저당권 일부가 말소되기 전부터 이어진 이력까지 포함해, 실제 임대차의 성립과 대항요건을 면밀히 확인해야 합니다. 현황은 식당으로 이용되는 근린시설인데 임차인 조사상 용도는 '주거'로 표시되어 있다는 점도 중요한 확인 사항입니다.

② 임차인 분석 — 최병헌 보증금 47,000,000원

실제 임차인으로 확인되는 사람은 최병헌 1명입니다. 점유 대상으로 기재된 범위는 대성디자인포장센타 1층 111호~114호이며, 보증금은 47,000,000원, 월 차임은 4,700,000원입니다. 배당요구도 접수되어 있습니다.

중요한 것은 임차인의 배당요구 자체보다 매수인에게 대항할 수 있는 권리인지입니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면, 매수인이 임대차관계 및 보증금 반환부담을 승계할 수 있습니다. 반대로 대항요건이 성립하지 않는 것으로 확인된다면 인수 판단도 달라집니다. 입찰가는 이 차이를 반영해 결정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 955,000,000원입니다. 그러나 임차인 보증금 47,000,000원을 인수한다고 가정하면 현재 회차의 실질취득액은 1,002,000,000원으로 높아집니다.

회차별 금액은 제시된 매각가 시나리오와 보증금 전액 인수 가정을 적용했습니다. 실제 낙찰가 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·부대비용 등은 제외했습니다.

이번 사건에서는 예상 인수 보증금이 모든 회차의 예상 매각가보다 작으며, 제시된 배당 시나리오에서 인수액은 47,000,000원으로 일정합니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 함께 감소하는 구조입니다. 다만 이 점만으로 유찰 이후 가격이 시장가치보다 저렴해진다고 결론 내릴 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 매각가 955,000,000원 가정)

현재 예상배당은 매각대금 955,000,000원에서 집행비용 11,950,000원을 먼저 차감하고, 나머지 943,050,000원을 근저당권자에게 배당하는 방식입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 124,950,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 근저당권 미배당액과 임차인 보증금 인수액을 구분해야 합니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권최고액 기준 미배당액 124,950,000원이 그대로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인의 반환부담으로 남을 가능성이 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리, 학운초등학교 남서측 근거리에 위치하며 김포양촌산업단지 안에 있습니다. 주변은 각종 공장, 아파트형공장 및 공장부대시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 교통여건을 대체로 보통으로 평가했습니다.
• 건물 및 구조. 2018.01.24 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물의 1층 부분입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 현황 이용. 공부상 소매점이나 기호 1~4는 벽체 없이 식당으로 이용 중이고, 기호 5~6은 벽체가 없는 상태에서 각종 물건이 적치되어 있습니다. 독립 점포로서의 공간 구분과 실제 사용·점유 범위를 확인해야 합니다.
• 도로 조건. 서측 약 15m, 남측 약 20m의 포장도로가 소재합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며 공장 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반공업지역·양촌일반산업단지·성장관리권역에 해당합니다. 소재 부지 토지면적은 4,088.5㎡, 공시지가는 742,900원/㎡입니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로 실제 적용 대상·기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 벽체가 없는 일괄 이용 상태가 개별 호실의 이용·임대·처분에 미치는 영향은 별도로 살펴야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린시설은 일반 주거용 부동산과 매수층 및 가치평가 기준이 다릅니다. 실제 식당 이용과 복수 호실의 일괄매각 구조를 고려하면 개별 호실의 임대 수익성, 공실 가능성 및 재매각 수요를 따로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최병헌 임차인의 대항력 원본 검증. 2018.05.29 전입신고, 실제 점유 개시, 임대차 목적물, 주거 표시와 식당 이용의 관계를 대조하세요. 상가 임대차에 해당한다면 사업자등록 등 관련 대항요건도 확인해야 합니다.
• 보증금 47,000,000원 인수 가능성. 확정일자 및 우선변제 요건, 배당요구의 효력, 실제 배당액을 확인하세요. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는지 판단이 핵심입니다.
• 매각물건명세서 기재 대조. 명시 인수권리 '해당사항없음'과 임차인 전액 인수 추정이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 명세서·현황조사·임대차계약·배당 관련 자료를 원문 기준으로 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰가 산정. 신건 최저가 955,000,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 1,002,000,000원을 기준으로 자금 소요와 예상 수익성을 검토하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 주변의 유사 근린시설 매매사례, 현재 임대차 수익, 건물 이용 제약 및 공실 위험을 조사하세요. 감정가 대비 유찰 할인만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 배당 우선순위. 압류 3건의 실제 세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당요구·교부청구 상태를 확인하세요. 후순위 등기 소멸과 실제 조세배당순위는 별개입니다.
• 공동담보 및 경매 이력. 옹진농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-2076호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권액을 확인하세요. 2024년 개시된 종전 임의경매가 취하된 이력도 있습니다.
• 현장 점유·명도. 식당 운영 여부, 물건 적치 상태, 시설물 소유관계, 구역별 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차인의 점유가 확인되는 만큼 단순 공실 인도를 전제로 해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금 및 시설 상태. 공용부분 미납 관리비, 전기·수도 등 공과금, 식당 설비의 소유관계와 원상복구 필요성을 확인하세요.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건 및 배당 관계를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가에 보증금 인수까지 더해야 한다”

이 사건은 근저당권과 압류 등기만 보면 비교적 전형적인 임의경매 구조입니다. 2018.12.18 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 압류등기들이 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생해도 그 금액이 그대로 매수인에게 이전되지는 않습니다.

그러나 최병헌 임차인 1명의 보증금 47,000,000원은 별개입니다. 선순위 전입과 대항력 표시, 배당요구 및 예상배당 0원을 고려하면, 현재로서는 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 그 결과 신건에서 최저가로 낙찰받더라도 실질취득액은 1,002,000,000원으로 추정됩니다.

또한 이 물건은 일반 아파트가 아니라 산업단지 내 근린시설입니다. 식당과 적치 공간이 벽체 없이 이용되고 있고, 복수 호실 일괄매각에 임차인 점유가 겹칩니다. 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 불가능합니다.

종합 판단은 신중 접근(C등급)입니다. 매각물건명세서와 임차인 권리분석 사이의 해석 차이를 먼저 해소하고, 보증금 승계 여부, 조세 배당, 일괄매각 범위 및 실제 거래가치를 확인해야 합니다. 권리확인 우선, 가격판단 보류. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 실질취득비용과 실제로 인수할 권리의 확정입니다.