인천지방법원 2026타경31039. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2980-2, 도로명주소 황금1로80번길 39에 위치한 집합건물 근린시설 116호입니다. 공부상 소매점으로 등재된 건물의 일부이며, 김포양촌산업단지 내 공장과 근린생활시설이 혼재한 곳입니다. 소유자는 주식회사대광토건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2018.12.18. 옹진농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,068,000,000원입니다. 이후 발생한 김포시 및 국가의 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 주목할 부분은 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 점유와 보증금 반환 문제입니다.

최병헌 임차인은 2018.05.29. 입점·전입한 것으로 기재되어 있고, 보증금은 47,000,000원, 차임은 4,700,000원입니다. 자료상 대항력이 인정되는 것으로 분류되어 있으며 배당요구도 접수되었습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고, 배당 추정에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 부담하는 것으로 처리되어 있습니다. 무엇보다 임차 목적물 표기가 본건 116호와 다르므로, 인수 가능성과 실제 인수 확정은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 점유 범위가 핵심

권리관계의 기준점은 2018.12.18. 옹진농업협동조합 근저당권입니다. 기존 중소기업은행 근저당권들은 이미 말소되었고, 과거의 압류·가압류 및 2024년 경매개시결정 역시 등기부상 말소되어 있습니다. 남아 있는 후순위 김포시 압류와 국가 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

임차인 조사 및 인수 위험

실제 신고 임차인 1명 · 배당요구일 2026.07.21 · 확정일자 미상. 우선변제권은 확정할 수 없으며, 예상배당은 우선배당이 없는 경우를 가정합니다.

본 리포트는 보증금 인수 가능성을 반영한 보수적 취득비용을 계산하되, 이를 확정 채무로 단정하지 않습니다. 임차권이 116호에 미치지 않는 것으로 확인된다면 해당 인수 가정은 달라집니다. 반대로 116호에도 적법하게 대항할 수 있는 점유관계가 인정된다면, 낙찰자는 미배당 보증금의 반환 부담을 검토해야 합니다.

② 실질취득과 가격 — 낙찰가만 보면 안 된다

이 사건은 일반 아파트가 아닌 산업단지 내 근린시설입니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

보증금 47,000,000원을 인수하는 경우의 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 현재 신건에서는 482,000,000원에 47,000,000원이 더해져 529,000,000원이 됩니다. 이는 낙찰대금 외 인수 보증금만을 반영한 금액으로, 취득세·명도비용·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)

집행비용은 7,220,000원으로 추정하고, 근저당 채권은 채권최고액 1,068,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 신건 예상배당액 합계는 482,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.

매각대금 482,000,000원 중 집행비용을 제외한 474,780,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 근저당 채권의 미배당은 593,220,000원입니다. 이 미배당 채권액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 별도로 검토할 위험은 임차보증금의 승계 가능성입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운초등학교 남서측 근거리, 김포양촌산업단지 내에 위치합니다. 주위는 공장·아파트형공장·공장부대시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 및 남측에 각각 노폭 약 15m, 20m의 포장도로가 있으며 교통여건은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 공부상 소매점으로 등재되어 있습니다. 감정평가상 일부 호실은 벽체 없이 식당으로 이용되고, 다른 호실은 벽체 없는 공간에 각종 물건이 적치된 상태입니다. 호실별 실제 경계와 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 일반철골구조의 5층 건물로 사용승인일은 2018.01.24입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반공업지역·양촌일반산업단지·성장관리권역에 해당하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 표시가 있어 대상자 및 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 742,900원/㎡입니다. 이는 토지 관련 기준가격이며 본건 116호의 시장 매매가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린시설은 실제 사용 목적, 임차 현황, 업종 적합성 및 공간 독립성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성에 대한 낙관적인 판단은 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인의 116호 점유 여부. 최병헌 임차인이 신고한 111호~114호와 본건 116호의 물리적·법적 관계를 확인하세요. 임대차계약서상의 목적물과 현장 점유 범위 대조가 우선입니다.
• 대항력·배당요구 확인. 입점·전입일 2018.05.29.과 말소기준일 2018.12.18.을 비교하고, 확정일자·우선변제권·배당요구일 2026.07.21. 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 명세서 인수권리 재확인. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음' 기재와 예상배당상 보증금 47,000,000원 인수 가정이 서로 다릅니다. 법원 원본과 사건기록을 대조해 해소하세요.
• 실질취득 기준 자금계획. 신건에서 보증금 인수 시 529,000,000원, 1회 유찰 시 432,600,000원, 2회 유찰 시 355,480,000원의 취득비용을 각각 검토하세요. 이 금액은 취득 부대비용을 제외한 가정입니다.
• 공간 경계와 적치물. 벽체가 없는 부분의 호실 구획, 적치물의 소유관계 및 인도 가능 상태를 확인하세요. 향후 독립적인 근린시설 이용 가능성에도 영향을 미칠 수 있습니다.
• 권리 말소 상태. 중소기업은행의 기존 근저당, 과거 압류·가압류 및 2024년 경매개시결정의 말소를 확인하고, 현재 남아 있는 후순위 압류의 처리도 재확인하세요.
• 가격 적정성. 단순히 482,000,000원이라는 감정가나 유찰 할인율만 보지 말고, 인근 유사 근린시설의 거래·임대수익·공실 가능성 등을 별도로 확인한 후 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 점유 관련 기록을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “4.82억이 최종 취득비용은 아니다”

이 물건은 단순히 후순위 권리가 정리되는 근린시설 경매로 보기 어렵습니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 보증금 문제는 별도로 살펴야 합니다.

현재 예상배당 구조를 그대로 적용하면 낙찰가 482,000,000원 + 임차보증금 47,000,000원 = 실질취득 529,000,000원입니다. 하지만 신고된 임차 부분은 111호~114호이고 경매 대상은 116호여서, 실제 보증금 인수 책임이 본건에 발생하는지는 아직 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와도 함께 검토해야 합니다.

더구나 김포양촌산업단지 내 근린시설로서 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 벽체 없는 이용상태와 일괄매각 조건까지 확인할 부분이 있습니다. 현재 가격이 저렴하다는 근거는 부족합니다.

따라서 결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 116호에 대한 권리 존부와 실제 인수금액, 사용·점유 경계, 적정 시장가치를 확인한 뒤에야 응찰의 타당성을 판단할 수 있습니다. 종합적으로 신중한 접근이 필요한 C등급 분석 대상입니다.