제주지방법원 2025타경8911. 제주 서귀포시 중문동 오션클라우드 6층 612호입니다. 등기부에 나타난 권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자는 성창희이고, 2018년 11월 27일 제주시농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2021년 이행복의 300,000,000원 가압류와 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 권리 소멸만으로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 우선 이 물건의 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와는 사용 목적, 운영 방식, 법적 규제 및 환금성 판단 기준이 다릅니다. 또한 임차인으로 확인된 사람은 없지만 임대관계 자체는 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2018년 11월 27일 설정된 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후인 2021년 2월 5일 이행복의 가압류와 2025년 10월 16일 임의경매개시결정이 순서대로 기입됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그보다 앞선 신탁 관련 등기는 이미 정리됐습니다. 2018년 10월 8일 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 2018년 11월 12일 신탁등기가 말소되고 성창희 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 따라서 종전 신탁등기를 현재까지 살아 있는 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 1.37억이 저렴한지는 아직 모른다

현재 최저매각가격은 137,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

이 사건에서 특히 주의해야 할 점은 생활숙박시설이라는 용도입니다. 일반 아파트 실거래가를 그대로 대입해 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 동일 용도·입지·규모·운영상태를 가진 비교 사례를 통해 적정가격과 실제 거래 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당권에 96,000,000원을 배당한 뒤 나머지 금액을 가압류권자에게 배당하는 것으로 산정했습니다. 이행복의 가압류 청구금액은 300,000,000원이므로 현재 최저가로 매각되면 상당한 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 경매 신청 청구액 615,348,830원과 위 배당표의 채권액 합계 396,000,000원은 서로 다른 산정 범위의 금액이므로 동일한 채권 총액으로 해석하지 않아야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

현재 최저가에서 유찰되면 제시된 시나리오상 최저매각가격은 109,600,000원, 87,680,000원 순서로 낮아집니다. 이 경우 매수인의 낙찰대금 부담은 감소하지만, 채권자에게 돌아가는 배당금도 줄어들어 미배당액은 더 커집니다.

배당 시뮬레이션상 신청채권자인 제주시농업협동조합은 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서 각각 96,000,000원, 2회 유찰 시나리오에서 85,701,760원을 배당받는 것으로 계산됐습니다. 어느 시나리오에서도 경매 신청 청구액 전부가 충족되지는 않습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모

• 실제 용도. 매각물건명세서 비고와 감정요항의 이용상태 모두 생활숙박시설로 이용 중이라고 기재합니다. 주거용 아파트로 전제하여 수익성이나 사용 가능성을 판단하면 안 됩니다.
• 건물 구조. 감정요항에는 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 중 6층 612호로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항 위치 설명에 불일치가 있어 건축물대장과 원본 대조가 필요합니다.
• 설비. 감정요항상 기본위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비가 기재돼 있습니다. 실제 설치·작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 토지정보에는 지목 '대', 토지이용상황 '상업용', 용도지역 '일반상업지역', 공시지가 693,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지면적은 2,285.0㎡로, 개별 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 토지 이용규제. 토지정보에는 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 저촉 등 규제 사항이 기재돼 있습니다. 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 접근성. 등기상 도로명주소는 천제연로178번길 26입니다. 감정요항의 교통·인접도로 설명은 소재지 불일치 문제가 있어 이 호실의 교통 여건으로 확정하기 어렵습니다.
• 환금성. 생활숙박시설의 법적 이용 가능 범위, 운영 방식, 관리비, 실제 매매 수요 및 금융조달 조건을 확인해야 합니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 일반 아파트 수준의 환금성을 가정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 생활숙박시설 사용 가능성. 숙박업 운영 여부, 관련 인허가, 실제 사용 형태, 용도변경 가능성과 제한 사항을 소관 관청에 확인해야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 확인된 임차인 등기는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 등 대항력 판단자료를 조사해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2018.11.27 제주시농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 시세와 환금성. 동일 건물 및 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 실거래, 현재 매물, 임대·운영수익과 공실 가능성을 확인한 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 감정평가서 원본 검증. 서귀포시 중문동 소재지와 제주시 조천읍 감정요항 설명의 불일치를 확인하고, 건물 구조·입지·용도지역의 정확성을 검토해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 일반상업지역과 자연녹지지역의 상충 및 농지취득자격증명 관련 기재가 이 물건의 매각 조건에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 운영비. 미납 관리비, 공용부분 비용, 숙박시설 운영 관련 계약, 관리단 규약 등을 확인해야 합니다.
• 낙찰 후 인도 및 이용. 실제 점유자가 있다면 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 숙박시설 운영·이용에 필요한 별도의 절차와 비용도 검토해야 합니다.
• 기일 및 원본 확인. 예정 매각기일은 2026.10.27입니다. 입찰 전 기일 변경 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격과 용도는 보류”

제주 오션클라우드 612호는 등기상 말소기준이 분명한 경매물건입니다. 제주시농업협동조합의 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 상당한 미배당이 발생하더라도 그 채무를 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 생활숙박시설이라는 용도, 확인되지 않은 임대관계, 비교 실거래가 부재, 감정요항의 소재지 및 토지규제 불일치가 투자 판단의 핵심 위험요소입니다. 최저가 137,000,000원이 감정가와 동일하다는 사실만으로는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

권리 소멸 구조는 양호하지만, 입찰 판단은 보류. 점유관계와 실제 이용 가능성을 확인하고 감정평가 자료의 불일치를 해소한 뒤, 생활숙박시설에 적합한 실거래 시세를 검증하는 것이 우선입니다. 종합적으로는 C등급(44점)의 신중 검토 대상입니다.