제주지방법원 2025타경8945. 서귀포시 동홍동에 위치한 현장표시 'AMIGA' 건물의 1층 101호 근린생활시설입니다. 소유자는 이태화이며, 제주시수산업협동조합이 2023년 5월 31일 설정한 채권최고액 756,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 소멸하는 권리와 실제 매수인 부담을 동일하게 볼 수 없다는 점입니다. 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없다고 되어 있습니다. 하지만 현장표시 202호 임차인 오은경의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 더구나 해당 202호는 감정평가상 2층 201호의 분할 이용 공간에 해당하는 것으로 설명되어 있습니다. 따라서 이 신고만으로 101호에 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 101호의 점유 상태까지 확인되었다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 문부로11번길 24-2 |
| 건물 표시 | AMIGA |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 1층 101호 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 5층 건물 |
| 사용승인일 | 2021.03.11 |
| 면적 비교 기준 | 대상 면적 지표 111.35㎡ · 실거래 비교 사례 67.27㎡ |
| 소유자 | 이태화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 제주시수산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 664,066,554원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31 · 을구 4번 근저당권 · 756,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 소멸
말소기준은 2023.05.31 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 제주시수산업협동조합의 채권최고액은 756,000,000원이고, 해당 설정에는 동홍동 641-1 제2층 제201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 매각대상인 101호와 공동담보인 201호를 혼동해서는 안 됩니다.
과거 제민신용협동조합의 1,728,000,000원 근저당권과 제주감귤농업협동조합의 288,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재 살아 있는 선순위 권리로 다시 계산해서는 안 됩니다.
현재 효력이 남아 있는 을구 6번 근저당권 960,000,000원은 말소기준 이후 설정되었으며, 경매개시결정과 가압류, 제주특별자치도의 압류도 등기 순위상 후순위입니다. 이들 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 세금의 법정 우선순위에 따른 배당 문제는 등기상 말소 여부와 구별하여 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 202호 신고를 101호에 그대로 적용하면 안 된다
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 임차인 신고인은 오은경 1명입니다. 신고된 점유 위치는 현장표시 202호로, 이번 경매대상인 1층 101호와 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 판단할 전입신고일 및 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 신고인 / 위치 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
오은경 현장표시 202호 |
10,000,000원 |
신청 확인 2026.07.06 |
가능·미상 전입신고일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
미확정 101호와 점유위치 상이 |
오은경의 차임 기재금액은 13,000,000원입니다. 차임의 지급주기 및 실제 계약조건은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 10,000,000원에 대한 배당요구가 확인되지만, 배당요구 사실만으로 대항력 또는 우선변제권이 성립하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 2.50억, 하지만 동일 면적이 아니다
현장표시 AMIGA의 확인된 거래는 2건입니다. 그중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 6월 250,000,000원, 1건입니다. 전체 거래 평균은 295,000,000원이지만 2021년의 상대적으로 높은 가격이 평균에 포함되어 있어, 가격 판단에서는 최근 거래금액을 더 중시해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.27㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 67.27㎡ | 4층 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.27㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.27㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저매각가 404,000,000원은 전체 거래 평균 295,000,000원의 136.9%, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 161.6%입니다. 가격 흐름도 과거 거래 대비 최근 거래가 -26.5%로 하락했습니다. 거래 사례가 많지 않아 건물 전체의 시장 추세를 확정하기에는 한계가 있지만, 확인된 가격 흐름이 하락 방향이라는 사실은 무시하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,440,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 756,000,000원 | 397,560,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 37,608,535원 | 0원 |
| 갑구 3-1번 가압류 변경기재 | 22,491,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 6,440,000원으로 추정한 금액입니다. 채권최고액 기준의 단순 배당모형이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 갑구 3-1번은 기존 가압류의 변경기재이므로 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
예상 매각대금 404,000,000원에서 집행비용 6,440,000원을 제외하면 배당 가능한 금액은 397,560,000원입니다. 모형에서는 전액이 을구 4번 근저당권에 배당되어 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액이 없습니다.
전체 채권액을 기준으로 한 예상 미배당액은 1,378,540,027원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 수치는 변경 가압류의 중복 반영 가능성 및 채권최고액 기준 산정의 한계를 갖습니다. 또한 채권자의 미배당 채권액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰별 배당·실질취득 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 404,000,000원 | 397,560,000원 | 1,378,540,027원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 323,200,000원 | 317,875,200원 | 1,458,224,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 258,560,000원 | 254,140,160원 | 1,521,959,867원 | 0원 |
이 모형에서는 유찰이 발생할수록 채권자의 미배당액이 증가하지만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 가정됩니다. 이는 말소되는 후순위 담보권의 미배당액을 매수인이 승계하지 않는 구조를 반영한 결과입니다. 다만 실제 점유관계와 대항력 있는 임차권이 확인되는 경우에는 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 동홍동 동홍사거리 남동측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 함께 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비 등이 있으며, 냉방설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 7m, 서측 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄하며 소로각지에 해당합니다.
- 토지. 토지면적은 342.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 813,200원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역이며, 고도지구(25m 이하), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 확인된 건물 규모는 6세대이며, 거래 사례는 2건입니다. 대단지 공동주택과 달리 근린시설은 층별 이용목적과 임대수익에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재의 거래 표본만으로는 101호의 매각 가능 가격을 충분히 설명하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 101호의 정확한 등기·건축물대장 면적 확인. 대상 면적 기준 111.35㎡와 거래 사례 67.27㎡가 일치하지 않습니다. 101호의 전유면적·공용면적·대지권 및 공부상 용도를 원본과 대조해야 합니다.
- 101호와 201·202호 현장 구분. 감정평가상 201호가 실제 201호·202호로 구분 이용되고 있습니다. 경매대상 101호의 경계와 점유 부분이 명확히 분리되어 있는지 확인해야 합니다.
- 오은경 신고의 권리 범위. 현장표시 202호에 대한 보증금 10,000,000원, 차임 기재 13,000,000원, 배당요구일 2026.07.06을 확인하고, 전입신고일·확정일자·실제 임대차 목적물 및 차임 지급조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 4번 근저당권은 201호와 공동담보 관계입니다. 101호에 대한 실제 피담보채무와 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가압류 금액 정정. 농업협동조합중앙회의 최초 청구금액 37,608,535원과 변경금액 22,491,492원이 중복 채권으로 처리되지 않도록 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세배당. 제주특별자치도의 압류가 2025.11.14 접수되었습니다. 체납세액과 법정 우선순위에 따른 배당영향을 확인해야 합니다.
- 동일 용도 실거래 확인. 최근 거래는 67.27㎡의 4층·5층 사례로 101호 근린생활시설과 직접 비교하기 어렵습니다. 1층 근린시설의 별도 가격 및 임대수익 검증이 필요합니다.
- 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 가정 323,200,000원, 2회 유찰 가정 258,560,000원에서도 동일 용도·면적 가격 검증 없이 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
- 현장 점유·명도·관리비. 101호의 실제 점유자와 영업 상태, 미납 관리비, 인도 및 명도에 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하고, 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”은 확인되지만, “저렴한 낙찰”은 입증되지 않았다
제주지방법원 2025타경8945는 등기상 권리관계만 보면 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권 및 압류권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형 역시 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 이 부분은 긍정적입니다.
그러나 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 현재 최저가 404,000,000원은 최근 거래 250,000,000원의 161.6%이고, 과거 거래 대비 최근 거래 추세도 -26.5%입니다. 비교 거래의 면적과 용도가 대상 물건과 다르므로 101호가 해당 비율만큼 고평가되었다고 확정할 수는 없지만, 최저가가 싸다는 근거 역시 확인되지 않습니다.
더구나 202호 신고인의 권리관계와 101호 실제 점유 범위가 명확히 구별되어야 하며, 공동담보와 가압류 변경기재도 확인이 필요합니다. 소규모 건물의 근린시설이라는 환금성 특성까지 고려하면 현재 신건 가격에서 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급. 등기상 권리 소멸구조는 확인되지만, 직접 비교 가능한 시세의 부족, 최근 확인 거래의 하락 추세, 현장 호수·점유관계의 불확실성 때문에 101호의 실제 가치와 인수 위험을 검증하기 전에는 입찰을 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
