제주지방법원 2025타경8945. 서귀포시 동홍동에 위치한 집합건물 제2층 제201호에 관한 임의경매입니다. 건물의 현장표시는 AMIGA이고, 현재 소유자는 이태화입니다. 등기부상 2023년 5월 31일 제주시수산업협동조합의 채권최고액 756,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 추가 근저당권과 농업협동조합중앙회 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리등기만 보면 말소기준 이후의 담보권과 압류성 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건에서 더 중요한 부분은 임차인의 전입·확정일자 미확인과 현장 호실 분리입니다. 특히 공부상 201호와 현장표시 202호의 관계가 정확히 확인되지 않으면, 낙찰 후 점유 인도 및 임대차 관계에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 문부로11번길 24-2 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 감정평가상 근린생활시설 및 오피스텔 이용상태가 기재되어 있으며, 본건의 세부 용도와 범위는 공부 대조 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2021.03.11 |
| 현장표시 | AMIGA · 공부상 201호, 현장표시 201호·202호로 구분 이용 |
| 소유자 | 이태화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 제주시수산업협동조합 |
| 청구금액 | 664,066,554원 |
| 입찰기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차 위험을 구분
말소기준권리는 2023.05.31 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이며, 공동담보로 동홍동 641-1 제1층 제101호가 기재되어 있습니다. 본건 제201호 외의 공동담보가 존재하므로 채권액과 배당의 관계를 개별 물건의 채권최고액만으로 단순 확정해서는 안 됩니다.
2024.05.27 설정된 채권최고액 960,000,000원의 근저당권도 같은 제주시수산업협동조합 명의이나 채무자는 정인으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 후순위 담보권으로 매각 시 소멸 대상입니다.
농업협동조합중앙회의 가압류는 최초 청구금액 37,608,535원으로 기재되었다가 2025.09.30 일부해제로 22,491,492원으로 변경되었습니다. 동일 가압류의 변경등기이므로 별개 채권 2건으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 미상, 202호 점유 주의
임차 관련 신고·기재는 오은경과 연세, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 다만 두 사람의 실제 점유 관계 및 임차 부분이 각각 독립된 것인지는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은경 | 현장표시 202호 | 10,000,000원 차임 기재액 13,000,000원 |
가능·미상 전입신고일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
배당요구 2026.07.06 보증기관 승계 아님 |
| 연세 | 주거 | 0원 기재 실제 보증금 미상 |
가능·미상 전입신고일 미상 |
미상 |
확인 필요 보증기관 승계 아님 |
오은경은 현장표시 202호와 관련되어 있으며, 보증금 10,000,000원 및 차임 13,000,000원이 기재되어 있습니다. 차임의 지급주기와 계약 내용은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구는 2026.07.06 접수되었으나, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.
연세는 주거 용도로 기재되어 있습니다. 금액란에는 0원이 표시되어 있지만 보증금 미상이라는 확인 사항이 함께 존재하므로, 이를 근거로 보증금이 실제로 없다고 단정할 수 없습니다. 전입신고일과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
따라서 임차인의 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일, 계약서, 확정일자, 배당요구 범위와 선순위 여부를 확인하기 전까지는 인수금액 미확정으로 관리하는 것이 타당합니다.
③ 시세 비교 — 숫자 차이보다 면적 차이가 핵심
AMIGA 관련 실거래는 2건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026년 6월의 250,000,000원 거래입니다. 전체 평균은 295,000,000원이지만 과거 거래가 포함되어 있어 가격 판단에서는 최근 거래를 우선 참고해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.27㎡ | 5층 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 67.27㎡ | 4층 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.27㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.27㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
감정가와 최저매각가는 모두 602,000,000원으로 최근 거래가격 250,000,000원의 240.8%입니다. 전체 거래 평균 대비로도 204.1%입니다. 가격 차이는 크지만, 이를 곧바로 동일 물건 대비 고평가율로 해석하면 안 됩니다.
가격 메리트를 확인하려면 동일한 2층 근린시설 또는 실제 이용상태에 부합하는 유사 규모 매매사례와 임대수익 수준을 추가 대조해야 합니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,420,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 756,000,000원 | 593,580,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 37,608,535원 | 0원 |
| 4. 갑구 3-1번 가압류 변경기재 | 22,491,492원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 가압류의 최초 금액과 변경 금액이 별도로 표시되어 있어 실제 채권총액 산정 시 중복 여부를 대조해야 합니다. 선순위 임차인의 배당 및 인수 가능성 역시 별도 검토가 필요합니다.
신건 매각가 602,000,000원에서 집행비용 8,420,000원을 제외한 593,580,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 664,066,554원도 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 602,000,000원 | 593,580,000원 | 1,182,520,027원 |
| 1회 유찰 (80%) | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 1,301,716,027원 |
| 2회 유찰 (64%) | 385,280,000원 | 379,086,080원 | 1,397,013,947원 |
위 시나리오는 회차별 매각가와 예상배당을 산술적으로 계산한 것입니다. 모든 회차에서 신청채권자의 채권이 전액 충족되지 않고 소유자 잔여금도 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 동홍사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선과 지방도가 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본위생설비·급배수설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비·냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 7미터, 서측 약 10미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 342.1㎡, 공시지가는 813,200원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 근린생활시설과 오피스텔 관련 이용상태가 함께 나타납니다. 실제 2층 구분 사용이 건축물대장상 용도와 부합하는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. AMIGA의 확인된 규모는 6세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 동일 면적의 직접 비교 거래가 확인되지 않아 본건의 환금성과 적정가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 오은경과 연세의 주민등록 전입일, 사업자등록 여부, 점유 개시 시점, 확정일자, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금과 배당요구 확인. 오은경의 보증금 10,000,000원 및 차임 13,000,000원의 계약 조건을 확인하고, 연세의 실제 보증금 유무와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 현장 호실 확인. 공부상 201호와 현장표시 201호·202호의 출입문, 점유 구획, 내부 분리 시설 및 각 임차인의 사용 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 매각범위와 적법성. 전유부분 면적, 건축물대장상 용도, 실제 구획 상태, 내부 변경 및 용도변경 적법성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제주시수산업협동조합의 756,000,000원 근저당권에는 제1층 제101호 공동담보가 기재되어 있어 공동담보목록과 채권 관계를 살펴야 합니다.
- 가압류 변경 확인. 농업협동조합중앙회 가압류의 일부해제 후 청구금액 22,491,492원을 확인하고, 최초 가압류 금액과 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 동일 조건 시세 확보. 67.27㎡ 거래를 본건 177.86㎡ 대조면적의 직접 시세로 대체하지 말고 실제 매각 전유부분과 유사한 거래 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 입찰자금 검토. 낙찰대금 이외에 실제 인수 보증금, 점유 인도 관련 비용, 관리비 등 추가 부담 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 후순위 담보권과 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 2명의 대항력·우선변제권이 미상이고, 공부상 201호가 현장에서 201호와 202호로 나뉘어 사용 중이라는 점이 권리분석의 핵심 위험입니다.
가격 측면에서도 최저매각가 602,000,000원이 최근 거래 250,000,000원의 240.8%라는 수치만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다. 비교표본의 면적이 본건과 다르기 때문입니다. 더욱이 확인된 거래표본은 과거 대비 -26.5% 하락했으므로, 전체 평균이나 오래된 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 부여하는 것도 부적절합니다.
결론은 권리 인수 가능성 미확정·실제 점유 및 매각범위 확인 필요·적정 시세 검증 부족입니다. 이 물건은 신건 응찰을 적극 권할 단계가 아니라, 임차인 대항력과 현장 호실 관계를 해소하고 동일 조건의 시세를 확보한 뒤 실질취득액을 계산해야 하는 고주의·입찰 보류 검토형 물건입니다.
