대전지방법원 2024타경1151. 충남 당진시 시곡동 국도변 상업시설인 '당진프리미엄아울렛' 지동 1층 근린시설입니다. 주소상 108호로 표시되지만 매각물건명세서 비고에는 1층 108·109호 일괄매각이며, 두 호실 사이에 구분벽 없이 하나로 터서 주방으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 최동숙이고, 2015년 설정된 당진수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 감정가는 463,200,000원이지만 세 차례 유찰을 거치며 최저매각가는 158,878,000원으로 낮아졌습니다.
첫인상은 강한 가격 할인입니다. 하지만 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실과 시장에서 싸게 살 수 있다는 판단은 다릅니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거용 부동산이 아니라 실제 영업 공간, 점유 형태, 호실 분리 가능성 및 상권 수요가 가치를 좌우하는 근린시설입니다. 현재 가격이 적정한지는 실거래·임대료·수익률을 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 서해로 6271-26, 지동 1층108호 (시곡동, 당진프리미엄아울렛) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 아울렛 내 상업시설 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 1층 108·109호, 구분벽 없이 주방으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 · 2014.06.27 사용승인 |
| 소유자 | 최동숙 · 2015.06.17 소유권이전 (2015.05.31 매매) |
| 감정가 | 463,200,000원 |
| 최저매각가 | 158,878,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 약 34.3% |
| 신청채권자 | 당진수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,558,005,087원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.17 을구 1번 당진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 임대관계 | 소유자 관계인 이용으로 탐문 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2015.06.17 설정된 당진수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 뒤이어 설정된 근저당권들과 자비스자산운용·농협은행·미래에셋증권 등의 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
다만 말소되는 근저당권의 채권최고액과 실제 배당받는 채권액은 동일하지 않습니다. 공동담보가 설정되어 있다는 점도 반드시 확인해야 합니다. 이 물건의 배당 예상표는 현재 매각대금에서 집행비용을 차감한 후 선순위 근저당권자에게 일부가 돌아가고, 나머지 후순위 채권자들은 대부분 배당을 받지 못하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 공실도 아니다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 소유자 관계인이 이용 중인 것으로 탐문되었고, 임대관계는 미상이라고 명시되어 있습니다. 특히 1층 108·109호가 하나의 주방으로 사용되고 있어 현장에 실제 점유자가 존재할 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고·확인 내역 없음 | 임차인 부재 확정은 아님 |
| 현장 이용자 | 소유자 관계인 이용으로 탐문 | 점유자 및 점유권원 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 현재 이용상태 | 1층 108·109호 주방 일괄 사용 | 인도·시설분리·용도 확인 |
실제 임대차계약이 존재하는 경우에는 사업자등록, 인도 시점, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 등에 따라 상가임차인의 대항력 및 배당관계가 달라질 수 있습니다. 현재는 이를 확인할 수 없어 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 계산상 인수액 0원은 확정적인 인수 위험 부재와 동일한 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다
이 물건의 감정가는 463,200,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 158,878,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 낮아졌지만, 이는 경매 절차상 가격 하락을 의미할 뿐 실제 거래 가능한 가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 기준 비율 | 매각가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 463,200,000원 | 가격 평가 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 158,878,000원 | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 111,214,600원 | 추가 유찰 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 77,850,220원 | 추가 유찰 시나리오 |
현재 최저매각가 기준 실질취득액은 확인된 권리 인수액 0원을 반영하면 158,878,000원입니다. 그러나 취득 관련 세금, 명도비, 시설 공사비, 체납 관리비 등의 추가 비용은 별도입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,024,292원 |
| 1. 을구 1번 · 당진수산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 155,853,708원 |
| 2. 을구 2번 · 당진수산업협동조합 | 88,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 박금자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 · 고미라 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 · 고미라 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 · 우성인터내셔날 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 · 자비스자산운용 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 · 농협은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 · 미래에셋증권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 · 미래에셋증권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표상 채권 합계는 2,443,800,000원이며, 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정된 금액입니다. 현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,024,292원을 제외한 155,853,708원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 표상 미배당액은 2,287,946,292원에 이릅니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이지 매수인이 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 다만 실제 배당은 채권 원금·이자·공동담보 관계·세금 우선순위·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 그대로
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 158,878,000원 | 155,853,708원 | 2,287,946,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,214,600원 | 108,857,596원 | 2,334,942,404원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,850,220원 | 76,048,916원 | 2,367,751,084원 | 0원 |
등기상 권리와 현재 확인된 임차관계를 전제로 한 시나리오에서는 회차가 내려가도 산정 인수액이 0원으로 유지됩니다. 그러나 이는 대항력 있는 미확인 임차인이 없고, 별도 인수되는 권리가 없다는 전제에서만 유효합니다. 실제 점유 및 임대차관계가 확인되기 전에는 총 취득 부담을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 시곡동 당진종합병원 남서측 인근에 위치한 당진프리미엄아울렛입니다. 주변은 국도변 상가지대로 감정평가상 제반 부근환경이 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편으로 조사되었습니다. 지동은 단지 내에 위치하며 남측 진입로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 2014.06.27 사용승인되었습니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 타일·페인팅 등 장식 마감이며, 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1층 108·109호는 하나의 주방으로 이용 중입니다. 같은 지동의 2층 201~209호는 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장·카운터 등)로 일괄 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 2층 시설의 현황은 건물 이용상태에 관한 참고사항입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함되는 것으로 나타납니다. 토지는 상업용으로 이용되고 지목은 대, 공시지가는 463,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 전반적인 건물 관리상태는 양호한 편이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 호실 간 구분벽이 없는 현재 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 국도변 상업시설로서 교통 접근성은 갖추고 있지만, 실제 임대수요나 매매사례가 확인되지 않은 데다 3회 유찰되었습니다. 유찰 사실만으로 저환금성을 확정할 수는 없으나, 주거용보다 개별 이용상태의 영향을 크게 받는 근린시설이므로 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원본 대조. 주소상 108호와 명세서상 108·109호 일괄매각 기재를 비교하고, 각 호실의 등기·도면·매각목록·대지권 및 실제 점유 경계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 소유자 관계인 이용이라는 탐문 내용 외에 실제 영업자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 점유권원을 확인하세요. 상가임차인의 대항력 존재 여부가 핵심입니다.
- 주방 시설의 귀속. 현재 주방설비가 누구 소유인지, 매각에 포함되는지, 시설 철거·분리·복구 비용이 필요한지 확인하세요.
- 국세·지방세. 예산세무서·고양세무서·당진시 압류와 관련하여 세금의 성격과 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 당진수산업협동조합 등 근저당권에는 공동담보목록이 존재합니다. 해당 담보의 범위와 다른 담보물의 처분 관계가 배당에 미치는 영향을 살펴보세요.
- 실거래·임대수요 확인. 최저가 158,878,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거를 확보하세요. 현재 할인율만으로 응찰가격을 정하는 것은 위험합니다.
- 관리비·운영비. 아울렛 내 공동시설 유지비와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 상가 운영비 부담도 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성·유찰 판단. 3회 유찰된 이유를 실제 상권, 영업환경, 호실 활용 가능성 및 매수수요 관점에서 분석하세요.
- 입찰 전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시장가격보다 싸다”
이 물건은 가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 463,200,000원이 세 번의 유찰을 거쳐 158,878,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 권리도 말소기준 이후 소멸하는 구조이며 현재 산정된 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰 자체가 시장에서 가격이 받아들여지지 않았다는 사실을 보여줍니다. 지금의 최저가가 적정 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 108·109호를 하나의 주방으로 사용 중이라는 특수한 이용상태와 미확인 임대관계가 남아 있습니다. 국세·지방세 압류가 배당에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 활용 가치는 보류입니다. 실질취득액이 현재 최저가 수준으로 산정되더라도 시설 공사·명도·운영·처분 과정의 비용은 별도입니다. 상가의 실제 임대수요와 매매가격, 점유권원, 시설 귀속을 확인하지 못한 상태라면 3회 유찰된 가격을 단순한 할인 기회로 받아들이기보다는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설 경매입니다.
