대전지방법원 2024타경1151. 충남 당진시 시곡동에 위치한 당진프리미엄아울렛 제지동의 근린시설 경매입니다. 소유자는 최동숙이며, 2015년 6월 당진수산업협동조합이 설정한 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당과 가압류·압류가 여럿 설정됐고, 2024년 3월 당진수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부에 나타난 후순위 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 채권이 사라지는 것과 점유·임대차 문제가 해결되는 것은 별개입니다.

이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 곧바로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 제지동 1층 제108~109호는 일괄 주방으로, 2층 제201~209호는 일괄 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장 및 카운터 등)로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에도 일괄매각과 제시외 시설 포함이 명시되어 있어, 실제 매각 대상의 호실 범위 및 시설 소유·인도 관계를 우선 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸

말소기준권리는 2015.06.17 설정된 당진수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권들과 자비스자산운용·농협은행·미래에셋증권 관련 가압류, 당진시 및 국가의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부에는 과거 2014년 신탁 이력과 2017년 임의경매개시결정 이력도 있지만, 관련 신탁 및 과거 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 이력과 현재 존속하는 권리를 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인

이 사건의 감정가는 2,102,200,000원입니다. 세 차례 유찰 이후 현재 최저매각가는 721,055,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 높은 감정가를 기준으로 할인폭이 크게 나타나지만, 해당 할인율은 감정가 대비 비율이지 최근 시장 거래가격 대비 할인율이 아닙니다.

4회·5회 유찰 가격은 회차별 가정값이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 현재 배당·권리 추정에 따른 값입니다.

세 회차 모두 기존 권리분석 기준의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 최저매각가에 낙찰되고 추가 인수채무가 없다면 실질취득액은 약 721,055,000원으로 추정됩니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비, 관리비 등은 별도이며, 실제 임차권이 확인되면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 721,055,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용 9,610,550원을 차감하면 첫 번째 근저당권자인 당진수산업협동조합에 711,444,450원이 배당됩니다. 그 뒤의 담보권자와 가압류채권자에게는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 총 채권액 2,443,800,000원 중 예상 채권자 배당액은 711,444,450원, 미배당액은 1,732,355,550원입니다.

여기서 중요한 점은 채권자 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하면 배당 부족분이 존재하더라도 그 금액 자체를 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 별도로 존속할 수 있는 임차권이나 세금·점유 문제에 대해서는 확인이 필요합니다.

④ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진종합병원 남서측 인근의 당진프리미엄아울렛으로, 주변은 국도변 상가지대입니다. 감정조사상 제반 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 아울렛 단지 남측 진입로를 이용해 차량 진입이 가능합니다.
• 건물. 2014.06.27 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있고 감정조사상 건물 관리상태는 양호한 편입니다.
• 현재 활용. 제지동 1층 제108~109호는 주방, 2층 제201~209호는 프렌즈아카데미의 플레이 퍼팅장과 카운터 등으로 일괄 이용 중입니다. 일반적인 독립 점포와는 이용구조가 다릅니다.
• 제시외 시설. 플레이퍼팅 시설과 인테리어가 있으며 인조목·조명시설·천정형 통유리·천정형 에어컨 등이 언급됩니다. 일부 시설은 분리 가능하다는 감정평가 회신도 있어, 실제 포함 범위 및 철거·원상복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지. 계획관리지역의 상업용 토지로, 지목은 대입니다. 토지면적은 1,735.0㎡, 공시지가는 463,400원/㎡이며, 토지 형상은 부정형입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 해당 용도의 변경 및 시설 재활용 가능성은 개별 규제 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업시설이므로 향후 매각·임대수요는 업종 적합성, 상권의 실제 집객력, 공실, 시설 활용도 등에 영향을 받습니다. 3회 유찰 이력이 있는 만큼 빠른 재매각을 전제로 투자해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 제지동의 실제 매각 호실 범위, 건물·대지권, 제시외 시설 목록 11-1을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 소유자 관계인이 이용 중이라는 탐문 내용만으로 임대차가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 계약서, 사업자등록, 보증금, 실제 점유주체를 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2015.06.17 당진수산업협동조합 근저당을 기준으로 등기권리의 매각 소멸 여부와 공동담보 관계를 다시 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 당진시 및 국가의 압류, 당해세 해당 여부, 예상 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시설물 인도·철거. 플레이퍼팅 시설, 인테리어, 천정형 에어컨 등 제시외 시설의 매각 포함 여부와 소유권·반출 가능성을 구분해야 합니다.
• 상업시설 수익성 검증. 실질 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 운영비, 시설 전환비용 등을 조사하여 현재 최저매각가가 적정한지 독립적으로 평가해야 합니다.
• 유찰가격의 함정. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 안전마진이 확보됐다고 보면 안 됩니다. 실제 시장가치와 환금성 검증이 먼저입니다.
• 입찰자금 및 부대비용. 입찰보증금은 해당 매각공고에서 정확히 확인하고, 취득세·등기비용·관리비·명도비용과 시설 보수비도 별도로 계획해야 합니다.
• 원본 재확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건의 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다”

이 사건은 가격이 크게 낮아진 근린시설 경매라는 점에서 검토할 만하지만, 그 할인폭만으로 좋은 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 2015년 당진수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 한 등기상 권리 정리 구조는 비교적 명확하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 3회 유찰, 상업시설의 환금성 불확실성, 임대관계 미상, 일괄매각 범위 및 제시외 시설 문제가 동시에 존재합니다. 특히 현재 최저가인 721,055,000원이 실제 거래시장이나 임대수익으로 평가한 가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 채권자 미배당액 1,732,355,550원은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아니지만, 배당 부족이 큰 경매인 만큼 권리·세금·점유관계를 면밀히 살펴야 합니다.

등기상 권리 정리는 긍정적, 가격 경쟁력은 미확인, 점유와 환금성은 주의. 이 물건은 단순히 유찰 횟수에 따라 응찰할 대상이 아니라, 매각범위와 현장 이용상태를 확인하고 실제 상업적 활용가치를 산정한 이후에 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.