대구지방법원 2026타경146. 경상북도 경주시 황성동에 위치한 동부이끌림9차 지하1층 B01호 소매점입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 471,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 지에스개발주식회사이며, 경주농업협동조합이 청구금액 698,412,636원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부에는 경주농업협동조합 명의 근저당권이 2건 설정되어 있습니다. 모두 2015년 11월 24일 접수되었고, 각각의 채권최고액은 420,000,000원입니다. 이 중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤따르는 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 여기서 중요한 차이가 있습니다. 권리를 인수하지 않는다는 사실과 낙찰가가 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 이 물건은 지하 소매점입니다. 상층부의 소형 면적 거래를 그대로 적용하면 실제 상가 가치와 임대수익성, 매각 가능성을 잘못 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 국가 가압류

말소기준은 2015.11.24 설정된 을구 1번 경주농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 추가로 설정됐고, 이후 2017년 대한민국 명의 가압류가 접수됐습니다. 2017년에 진행됐던 강제경매개시결정은 이미 말소됐으며, 현재 진행 중인 사건은 2026년 경주농업협동조합의 임의경매입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수는 없지만 점유 범위 확인

현황조사 및 문건접수에 기재된 임차인은 권지혁 1명입니다. 해당 임차인은 보증금 20,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐고, 2026.06.17 배당요구를 했습니다.

권지혁의 전입신고일은 말소기준일보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 매수인이 자동으로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구 사실과 별개로 우선변제권 및 최우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 또한 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유 중이라면 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 참고 실거래는 있으나 동종 시세가 아니다

동부이끌림9차의 최근 12개월 거래는 4건, 평균 136,650,000원으로 나타납니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 140,000,000원입니다.

그러나 거래된 면적은 84.27~84.56㎡이고 거래 층도 지상 2층부터 8층까지입니다. 이 자료는 지하 B01호 소매점의 적정 시세를 직접 입증하는 비교사례가 아닙니다. 거래금액을 단순 대입해 지하 상가가 비싸거나 싸다고 확정할 수 없습니다.

최근 거래 4건은 116,600,000원부터 150,000,000원까지 분포하며, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 다만 이 거래들로부터 지하 B01호 상가의 가격 상승 또는 하락 추세를 직접 도출할 수 없습니다. 신건에서 가격 메리트를 인정하기 위해서는 같은 용도의 지하 상가 거래, 임대료 수준, 공실과 관리비, 수익률 및 실제 유효면적 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)

최저매각가 471,000,000원에 낙찰된다고 가정할 경우, 집행비용으로 7,110,000원을 공제하고 경주농업협동조합의 근저당권에 배당이 이뤄지는 것으로 계산됩니다. 대한민국 명의 후순위 가압류에는 배당이 없는 구조입니다.

본 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보에 관한 실제 피담보채권 및 중복계상 여부, 세금의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다. 국가 명의 가압류가 존재하므로 조세채권 관련 배당순위에 대한 원본 검토가 특히 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 미배당 확대

동일한 경매 구조에서 1회 및 2회 유찰을 가정하면 최저매각가는 각각 376,800,000원과 301,440,000원이 됩니다. 매수인이 인수하는 권리액은 모든 제시 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

유찰 시나리오는 제시된 가정값으로 작성했으며, 향후 실제 매각기일·최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경주시 황성동 유림초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 주택, 상가가 혼재한 지역으로 형성돼 있습니다.
• 접근성. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통시설 접근성을 고려한 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6~7m의 포장도로에 접합니다. 다만 지하 B01호까지의 실제 고객 동선과 외부 노출성은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 현무암·스톤코트·노출콘크리트타일 등으로 마감돼 있으며, 내벽은 콘크리트 및 인테리어 마감입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 주거용 아파트나 일반 오피스텔 호실과 같은 시세·환금성 기준을 적용해서는 안 됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 1,686.0㎡, 공시지가는 1,158,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 지표이며 해당 호실의 개별 시세는 아닙니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있으며 소로3류에 접합니다. 실제 업종 운영이나 용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 지하 소매점은 실사용 업종, 출입 동선, 가시성, 임대수요에 따라 거래 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 동종 매매사례가 확인되지 않은 만큼 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 동종 거래 확보. 지하 B01호와 용도·면적·출입 구조가 유사한 근린시설의 실제 매매사례를 확보해야 합니다. 상층 84㎡대 거래 평균 136,650,000원을 직접 대체 시세로 사용하지 마세요.
• 임대수익 검증. 지하 상가의 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 유지비와 임차수요를 확인한 뒤 매입가격을 검토해야 합니다. 권지혁의 월차임 1,000,000원이 B01호의 임대수익인지도 아직 확정할 수 없습니다.
• 목록별 점유 확인. 권지혁의 점유 부분은 목록 2번 일부입니다. 지하 B01호와 제1층 104호를 혼동하지 않도록 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조하세요.
• 근저당·공동담보 관계. 경주농업협동조합의 근저당 2건이 어떤 피담보채권에 대응하는지, 제104호와의 공동담보 관계 및 실제 채권액을 확인하세요.
• 조세 관련 권리. 대한민국(대구지방국세청) 명의 가압류 청구액 222,705,750원과 관련하여 실제 조세채권, 당해세 및 배당 우선순위 여부를 확인하세요.
• 최우선변제 가능성. 조사된 임차인의 확정일자와 상가임대차 관련 요건이 확인되지 않았으므로 실제 우선변제·최우선변제 대상 여부를 별도로 검토하세요.
• 현장 이용상태. 지하 출입구, 내부 접근성, 유효 구획, 설비, 누수 여부와 실제 영업 가능 상태를 확인하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자가 확인된다면 명도 절차를 예상해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분도 확인하세요.
• 유찰가격 검증. 1회 유찰 가정 376,800,000원이나 2회 유찰 가정 301,440,000원도 별도의 시세·수익성 검증 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 최신 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 변경·정지·취하 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 매입가격은 별개다”

동부이끌림9차 지하 B01호의 강점은 등기상 말소기준권리가 분명하고 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 사실입니다. 그러나 이것만으로 신건 최저가 471,000,000원을 정당화할 수는 없습니다.

확인되는 최근 실거래 4건은 모두 상층부 84㎡대 거래로, 지하 소매점의 실제 가격과 다릅니다. 또한 조사된 임차인 권지혁의 점유 부분이 목록 2번 일부로 기재돼 있어 지하 B01호의 점유 여부를 확인해야 합니다. 근저당 2건의 공동담보 관계와 국세 관련 배당 문제도 원본 검토가 필요합니다.

단지 평균 유찰 2.0회라는 숫자만 보고 가격 인하를 기대하기보다, 지하 상가의 실제 임대수익·매매사례·이용 가능성·환금성부터 검증해야 합니다. 신건은 물론 유찰 후에도 이 검증 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급(38점), 신건 입찰 보류 의견입니다. 이는 소멸하는 채권을 인수한다는 뜻이 아니라, 검증 가능한 동종 시세 부재와 지하 상가의 환금성, 점유 범위 미확인 및 배당 관련 확인사항을 반영한 보수적 평가입니다.