대구지방법원 2026타경146. 경주 황성동의 동부이끌림9차에 위치한 근린시설 경매입니다. 사건상 표시된 주소는 1층 104호이고 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 소유자는 지에스개발주식회사이며, 경주농업협동조합이 2015년 설정한 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 698,412,636원으로, 현재 최저매각가 514,000,000원을 초과합니다.
말소기준 근저당 이후에는 대한민국의 가압류, 경주시의 압류 및 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지만 기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 현재 분석에서는 매수인에게 보증금을 인수시키지 않았습니다. 다만 상가의 대항력은 주택의 전입신고와 달리 점포 인도 및 사업자등록을 중심으로 판단해야 한다는 점은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경146 (임의경매 · 경주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 1층 104호 도로명주소: 경상북도 경주시 황성로 35-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 소매점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 514,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 경주농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 698,412,636원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.24 · 을구 1번 · 경주농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.11.24 접수된 을구 1번 경주농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 420,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번에도 같은 조합 명의의 근저당권 420,000,000원이 설정되어 있고, 공동담보 및 추가설정 관계가 기재되어 있습니다.
2017년 대한민국(대구지방국세청)의 가압류 222,705,750원이 설정되었고, 2023년에는 경주시 압류가 추가되었습니다. 이들은 등기상 말소기준 이후의 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2017년 강제경매개시결정과 2023년 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소되었습니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당 우선순위는 법정기일과 세목 등에 따라 달라질 수 있어 등기 접수순서만으로 최종 배당을 확정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 0원 추정
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권지혁 실제 임차인 |
목록 2번 일부 2024.07.26 |
20,000,000원 1,000,000원/월 |
없음 판정 기준권리 이후 전입 |
확인 필요 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 권지혁 |
|---|---|
| 점유 부분 | 목록 2번 일부 |
| 보증금 | 20,000,000원 |
| 월 차임 | 1,000,000원 |
| 전입신고일 | 2024.07.26 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.06.17 · 배당요구 있음 |
| 대항력 판단 | 2015.11.24 말소기준권리 이후 전입 · 현재 조사상 대항력 없음 |
| 보증금 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 현재 권리분석 가정 |
권지혁의 전입신고일은 2024.07.26으로, 말소기준인 2015.11.24보다 늦습니다. 현재 권리판정은 대항력 없음이며 배당요구도 마쳤습니다. 이 전제에서는 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조로 보지 않아 예상 인수액을 0원으로 산정합니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 비교 대상의 적합성이 문제
동부이끌림9차의 최근 거래 평균은 136,650,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 140,000,000원입니다. 단순 계산하면 경매 최저가 514,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 376.1%입니다.
그러나 이 비율은 적정 시세와의 차이를 의미하지 않습니다. 가격 비교에 사용된 거래는 전용면적 84.27~84.56㎡인 반면, 비교 대상 면적은 136.0225㎡로 표시되어 있습니다. 거래 층도 2층부터 8층까지이며, 사건 표시 대상인 1층 상가와 직접 대응하지 않습니다. 동일 용도 여부와 매각 범위까지 일치하지 않기 때문에 이를 기준으로 경매가격이 몇 % 비싸거나 싸다고 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.27㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.27㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 2 | 116,600,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 불일치 | 4건 | 136,650,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 514,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,540,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경주농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경주농업협동조합 | 420,000,000원 | 86,460,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 대한민국 | 222,705,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 514,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 7,540,000원 |
| 채권액 합계(모형) | 1,062,705,750원 |
| 예상 채권자 배당 | 506,460,000원 |
| 예상 미배당 | 556,245,750원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 · 현재 판정 기준 |
위 배당은 채권최고액 등을 사용한 단순 모형입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 조세채권의 실제 법정 우선순위, 임차인 최우선변제와 근저당권의 동일 피담보채권 여부는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 확정 배당표가 아닙니다.
이 계산에서는 경주농업협동조합의 두 근저당권에 506,460,000원이 배당되고, 대한민국 가압류에는 배당이 없는 것으로 나타납니다. 전체 미배당액은 556,245,750원입니다. 하지만 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 말소되는 채권의 미회수분은 원칙적으로 해당 채권자의 문제이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰이 발생한다면 아래와 같은 회차별 매각가격을 가정할 수 있습니다. 단, 이 가격들은 미래 매각기일이 확정된 가격이 아니라 가상 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 514,000,000원 | 506,460,000원 | 556,245,750원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 411,200,000원 | 404,688,000원 | 658,017,750원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 328,960,000원 | 323,554,560원 | 739,151,190원 | 0원 |
회차가 진행될수록 채권자 미배당은 증가하지만, 현재의 임차인 대항력 판단과 말소관계가 유지된다면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 최저가가 411,200,000원 또는 328,960,000원으로 내려간다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 같은 상가 매각 범위에 대한 적정 시세와 수익성을 확인해야 할인 여부를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 황성동 유림초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 상가 등이 형성된 지역으로 주거 및 근린상업 기능이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 접근성을 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 지하 1층, 지상 10층의 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 현무암·스톤코트·노출콘크리트타일 등으로 마감되어 있으며 공동 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~7m의 포장도로와 접합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 규제가 확인되어 업종·시설 변경 시 제한사항을 살펴야 합니다.
- 공시지가. 필지 기준 1,158,000원/㎡입니다. 이는 개별 상가 호실의 실거래가격이나 매각가를 의미하지 않습니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반적인 대단지 주거시설과 달리 근린시설은 점포의 실제 수요, 영업 가능성, 임대수익과 매각 단위에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수 2.0회와 낙찰률 0.0%는 보수적으로 참고할 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위. 주소에는 104호가 표시되지만 감정평가 설명에는 B01호도 등장합니다. 일괄매각 여부와 목록별 소유권 및 감정가를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보. 경주농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 등기 2건이 동일 피담보채권을 담보하는지 확인해야 합니다. 예상배당액을 확정금액으로 받아들이면 안 됩니다.
- 상가 임차인 대항력. 권지혁의 전입신고일뿐 아니라 사업자등록 신청일, 실제 인도일 및 영업·점유 현황을 조사해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원 및 2026.06.17 배당요구 사실을 확인하고 확정일자와 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 국세·지방세. 대한민국 가압류 및 경주시 압류와 관련해 세목·법정기일·당해세 등 배당순위에 영향을 줄 요소를 점검해야 합니다.
- 상가 가격 검증. 최근 거래 평균 136,650,000원은 면적이 다른 거래에서 나온 값입니다. 같은 용도·면적·매각 범위에 해당하는 거래가격과 임대수익으로 가격을 재검증해야 합니다.
- 점포의 수익성. 현재 임차조건 외에 실제 점포 이용상태, 영업 가능 업종, 공실 가능성, 관리비 및 수선 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 411,200,000원 및 328,960,000원은 시나리오상의 가격입니다. 가격이 낮아졌다는 이유만으로 매수 적정성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권계산서를 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 상가 가격 메리트”
경주 동부이끌림9차 경매는 등기상 2015년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 역시 현재는 후순위로 판정됩니다. 이 때문에 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 가장 중요한 문제는 가격 검증과 매각 범위입니다. 최저가 514,000,000원을 최근 거래 평균 136,650,000원과 단순 비교하면 376.1%이지만, 면적과 거래 대상이 달라 이 차이만으로 적정가격을 판정할 수 없습니다. 감정평가 설명에 지하층 B01호와 1층 104호가 함께 등장한다는 점도 확인이 필요합니다.
여기에 상가 임차인의 사업자등록 및 점유 관계, 공동담보 근저당권의 피담보채권 관계, 단지 경매의 평균 유찰 횟수 2.0회까지 고려하면 신건에서 적극적으로 응찰할 가격 근거는 아직 부족합니다. 권리상 인수액이 낮다는 사실만으로 상가의 수익성과 환금성까지 보장받는 것은 아닙니다.
결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 매각범위와 상가 임차인의 대항력 요건을 확정하고, 실제 매각 대상과 일치하는 상가 거래 및 임대수익 자료로 가격을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
