대구지방법원 2026타경10255. 경주시 황성동 동부이끌림9차 7층 702호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 지에스개발주식회사이며, 2018년 10월 31일 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 144,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 이 근저당권은 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리보다 앞서 설정됐던 이성희의 전세권 180,000,000원은 2018년 10월 31일 이미 말소됐습니다. 그 이후의 경주시 압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 예상되는 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 현재 점유자의 신원과 임대차 현황은 별도로 확인해야 합니다.
투자 판단의 핵심은 권리뿐 아니라 가격과 물건 확인입니다. 동일 면적의 최근 거래 평균보다 10.5% 높은 최저가, 단 6세대 규모의 제한적인 거래 표본, 그리고 본건 주소와 불일치하는 감정 설명을 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 황성로 35-5 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건물 |
| 비교 대상 면적 | 84.265㎡ · 실거래 비교 면적 84.27㎡ 및 84.56㎡ |
| 건물 규모 | 동부이끌림9차 · 총 6세대 · 사용승인 관련 기준일 2015.08.06 |
| 소유자 | 지에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 새마을금고자산관리회사 |
| 청구금액 | 705,740,664원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.31 새중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 및 임대차 | 현재 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
핵심은 2018.10.31 설정된 근저당권입니다. 기존 새중앙새마을금고의 채권최고액은 144,000,000원이며, 2026.01.21 주식회사 새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리자가 변경됐을 뿐 별도의 선순위 근저당이 새로 설정된 것은 아닙니다.
2019.07.11 국을 근저당권자로 하여 설정된 580,000,000원 근저당권도 2020.04.24 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2023.12.27 말소됐습니다. 반면 경주시의 압류와 2026년 국의 압류는 말소기준권리 이후 등기로 매각 시 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 110.5%
동부이끌림9차의 동일·유사 면적 실거래를 살펴보면 최근 12개월 확인된 거래는 4건입니다. 평균은 136,650,000원, 최신 거래는 2026년 8월의 140,000,000원입니다. 신건 최저가 151,000,000원은 평균뿐 아니라 최신 거래가격보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.27㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.27㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 2 | 116,600,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 4건 | 136,650,000원 |
최근 거래가격의 범위는 116,600,000원~150,000,000원입니다. 2026년 7월과 8월에는 모두 140,000,000원에 거래됐으며, 신건 최저가는 이 가격을 웃돕니다. 층·향·내부상태에 따른 차이를 감안하더라도 현재 가격만으로 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 새중앙새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,086,000원 |
매각가 151,000,000원 기준 추정표입니다. 근저당권은 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐으며, 배당은 채권최고액 144,000,000원 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·조세채권 우선순위 및 실제 확정 채권액에 따라 배당과 잔여금이 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 705,740,664원이 모두 배당된다는 의미가 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 151,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 25,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 49,499,520원 | 0원 |
유찰 시 근저당권자에게 돌아가는 예상 배당액은 줄어들고 미배당액이 증가합니다. 그러나 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제시된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정이며, 별도 임차권리나 우선변제 대상이 확인되면 다시 산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 소재지. 경상북도 경주시 황성동 507-2, 도로명주소 황성로 35-5에 위치한 동부이끌림9차 7층 702호입니다. 물건 용도는 오피스텔로 분류됩니다.
- 단지 규모. 총 6세대 규모로 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 4건만으로 시세를 판단할 때는 개별 호수 상태와 거래 조건의 영향을 유의해야 합니다.
- 가격 분포. 최근 거래 최저 116,600,000원, 최고 150,000,000원으로 거래가격 편차가 존재합니다. 2026년 7월과 8월 거래는 각각 140,000,000원입니다.
- 토지 현황. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,158,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 도로 관련 사항은 소로3류(폭 8m 미만) 접함으로 표시됩니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역 저촉, 상대보호구역 포함·저촉 및 가축사육제한구역 포함 사항이 확인됩니다. 실제 행위 제한은 필지와 건축물 기준으로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 오피스텔 소재지와 달리 천북면 성지리의 음료판매점에 대한 설명이 함께 존재합니다. 해당 설명은 본건의 실제 영업·점유·건축 현황을 판단하는 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 환금성. 소규모 단지 특성과 제한된 거래 건수, 최근 평균보다 높은 최저매각가를 고려하면 향후 매도 시에도 가격 설정과 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 최저가 151,000,000원과 최근 12개월 평균 136,650,000원, 최신 거래 140,000,000원을 반드시 함께 비교하세요. 신건 최저가를 할인 매입 가격으로 오인해서는 안 됩니다.
- 감정평가서 원본 확인. 황성동 오피스텔과 천북면 성지리 근린생활시설에 대한 설명이 혼재돼 있습니다. 감정 대상의 주소·호수·구조·면적·사진·이용상태가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 조사. 과거 이성희의 전세권 180,000,000원은 말소됐지만, 현재 누가 점유하고 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입 및 임대차 관계를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 새중앙새마을금고의 근저당권이 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전된 이력을 확인하고, 경매신청채권자의 지위와 최신 등기사항을 대조하세요.
- 세금 압류 검토. 경주시와 국의 압류에 관해 실제 체납액 및 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여 4,086,000원은 확정금액이 아닙니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원으로 제시된 가격은 시나리오입니다. 실제 다음 회차 매각조건과 최신 시세를 다시 확인하세요.
- 오피스텔 이용·관리 상태. 실제 주거 또는 업무 용도, 건축물대장상 용도, 관리비 체납, 시설 상태, 사용상 제약을 확인하세요.
- 입찰 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 매각기일 공고 및 입찰보증금 조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라고 좋은 가격은 아니다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 근저당권이 말소기준이고, 과거 180,000,000원 전세권은 이미 말소됐으며, 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산되는 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 정리와 투자 매력은 별개입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 136,650,000원인데 신건 최저가가 151,000,000원으로 최근 시세의 110.5%입니다. 최신 거래인 140,000,000원보다도 높습니다. 소규모 단지라는 환금성 부담에 감정 관련 설명의 불일치까지 존재합니다.
따라서 현재 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격은 보류, 현황 확인은 필수입니다. 신건에서 서둘러 고가 응찰하기보다는 오피스텔 실물과 원본 자료를 확인하고, 유찰 여부 및 실거래 시세의 변화를 살펴 접근하는 것이 적절합니다.
