대구지방법원 경주지원 2026타경10255. 경주시 황성동 동부이끌림9차 5층 503호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 지에스개발주식회사이며, 2018년 새중앙새마을금고가 설정한 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2026년 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.

현재 확인되는 후순위 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 전세권 175,000,000원도 이미 말소되어 현재의 인수대상 전세금으로 보지 않습니다. 따라서 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순하지만, 실제 점유관계와 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 검증해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 149,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 최근 같은 건물의 유사 면적 실거래는 평균 136,650,000원으로, 현재 최저가는 최근 거래 수준을 웃돌고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당권

권리분석의 중심은 2018.10.31 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 최초 근저당권자는 새중앙새마을금고입니다. 2026.01.21 근저당권이 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전되어, 현재 경매신청채권자와 연결됩니다.

그 이후 설정된 경주세무서장의 국세 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 국세 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 실제 조세채권의 성격과 법정기일 등에 따라 배당액이 변할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가

동부이끌림9차의 비교 가능한 유사 면적 실거래는 최근 12개월 4건입니다. 거래면적은 84.27~84.56㎡ 범위이며, 대상 물건의 시세비교 기준 면적은 84.555㎡입니다.

최근 거래가격은 116,600,000~150,000,000원에 분포하며 평균은 136,650,000원입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 이 평균보다 12,350,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 109.0%입니다.

가장 최근인 2026년 8월 거래가는 140,000,000원으로, 현재 최저가는 이 거래보다도 9,000,000원(약 6.4%) 높습니다. 2026년 3월에는 150,000,000원 거래도 있었지만, 이후 확인되는 거래가격은 116,600,000원과 140,000,000원입니다. 제한된 거래 표본만으로 장기 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 과거 최고가 한 건을 기준으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

근저당권의 현재 등기상 권리자는 주식회사 새마을금고자산관리회사입니다. 위 표는 기존 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정이며, 실제 배당권자·배당액과 일치한다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제·실제 채권계산서 등은 별도 확인 대상입니다.

이 계산에서는 집행비용 2,886,000원을 제외한 뒤 근저당권에 144,000,000원이 배당되고, 소유자에게 2,114,000원이 남습니다. 하지만 경주세무서장의 압류가 존재하고 청구금액도 근저당권 채권최고액을 크게 웃돌기 때문에, 실제 배당에서 같은 결과가 나온다고 확정할 수는 없습니다.

회차별 매각·배당 시나리오

신건 이후 1회 유찰 시 최저매각가가 119,200,000원, 2회 유찰 시에는 95,360,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이는 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아니라 가정된 회차별 가격입니다. 후순위 소멸채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 인수금액으로 전환되지 않습니다.

이 시나리오에서는 회차별 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 그 판단은 현재 확인되는 임차권·등기권리 범위에 따른 것이며, 실제 점유관계나 별도 부담이 없다는 보증은 아닙니다. 유찰로 가격이 낮아질 경우 최근 실거래 대비 비교는 달라질 수 있지만, 현재 신건 가격에 그러한 할인효과를 미리 반영해서는 안 됩니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모

• 대상 물건. 경주시 황성동 507-2, 동부이끌림9차 5층 503호 오피스텔입니다. 등기상 도로명주소는 경주시 황성로 35-5입니다.
• 건물 규모. 2015.08.06 사용승인, 6세대 규모입니다. 소규모 건물 특성을 고려해 실제 거래 가능성과 수요층을 살펴봐야 합니다.
• 토지 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지이용계획상 상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 확인됩니다. 개별 규제 적용범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 관련 정보. 공시지가 1,158,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,686.0㎡, 도로접면 세로한면(가)로 나타납니다. 이 토지면적은 개별 503호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 시세 유동성. 최근 12개월 유사 면적 거래 4건, 평균 136,650,000원입니다. 거래가는 116,600,000원부터 150,000,000원까지 차이가 있습니다.
• 경매 이력. 해당 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재 대상 물건은 유찰 0회의 신건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 136,650,000원의 109.0%입니다. 최신 거래가 140,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 감정평가서 물건 일치 여부. 황성동 오피스텔과 성지저수지 인근 근린생활시설의 정보가 함께 나타나는 문제를 먼저 해소해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2018.10.31 근저당권과 2026.01.21 근저당권 이전등기를 확인해 현재 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다.
• 국세 압류 및 조세채권 확인. 경주세무서장 압류의 원인과 조세채권 성격, 배당 우선순위 및 실제 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 청구금액 확인. 청구금액 705,740,664원과 근저당권 채권최고액 144,000,000원의 관계를 확인하고, 예상배당이 어떤 채권을 반영하는지 검증해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만, 전입세대·사업자등록·현황조사 및 현장 방문을 통해 실제 점유상황과 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 오피스텔 사용현황 확인. 건축물대장상의 용도와 실제 주거·업무 사용현황, 관리상태를 확인해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 체납 관리비, 취득 관련 세금, 명도비용 등 낙찰가 외 추가 부담을 따로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도 현재 가격은 비싸다”

경주 동부이끌림9차 503호는 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 과거 175,000,000원의 전세권은 이미 말소됐고, 2018년 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정도 매각소멸 대상입니다. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 추정 인수금액도 0원입니다.

하지만 권리구조가 단순하다는 사실과 낙찰가격이 적정하다는 판단은 다릅니다. 현재 최저가 149,000,000원은 최근 실거래 평균 136,650,000원보다 12,350,000원 높고, 최신 거래가 140,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다.

6세대 규모의 소형 건물이라는 환금성 제약, 감정요항표의 대상물건 불일치, 조세채권 및 배당관계 확인 필요성까지 고려하면 현재 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 가격은 보류, 감정평가 원본과 점유·배당관계는 우선 확인. 이 사건의 핵심은 권리의 단순함에 안심하는 것이 아니라 최근 시세와 실제 물건현황을 검증하는 데 있습니다.