광주지방법원 2025타경32959. 장성군 남면 분향리 1015-16 소재 부동산을 대상으로 한 강제경매입니다. 감정요항표에는 강파이프조 판넬지붕 단층의 축사 및 퇴비사가 기재되어 있으며, 토지현황은 지목 목장용지, 면적 648㎡입니다. 소유자는 최정열이고, 2022년 6월 최형기 측의 775,135,560원 가압류가 설정된 뒤 2025년 6월 강제경매가 개시됐습니다.
권리관계의 핵심은 채권액이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 현재 가압류 청구액과 감정가 사이에는 큰 차이가 있지만, 채권자의 미회수 채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 문제는 등기부에 나타나지 않는 임대차관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 실제 대항력을 갖추고 보증금을 배당받지 못한다면, 그 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 남면 분향리 1015-16 도로명: 황토로 171-43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 · 목장용지 |
| 건물 현황 | 감정요항표 기호9: 강파이프조 판넬지붕 단층 축사 및 퇴비사, 급배수설비 |
| 토지 현황 | 648㎡ · 목장용지 · 답축사 · 평지 · 세로장방형 |
| 소유자 | 최정열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,352,000원 / 158,352,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 761,460,121원 |
| 가압류 청구금액 | 775,135,560원 · 선정당사자 최형기 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23 갑구 6번 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.14 · 광주지방법원 장성등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 판단
현재 존속하는 등기상 권리의 기준은 2022.06.23 갑구 6번 가압류입니다. 남면농업협동조합의 56,000,000원 근저당권과 농업협동조합중앙회의 135,000,000원 근저당권은 각각 2020년에 이미 말소됐습니다. 중소기업은행의 2021년 가압류와 관련 강제경매개시결정도 취하·해제로 말소됐습니다.
이후 2022년 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 가압류 채권액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 이 판단만으로 물건 전체의 권리가 깨끗하다고 할 수는 없습니다. 이 사건에서는 말소기준 이전 전입자에 관한 대항력 확인이 더 중요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 김동진이, 현황조사에는 이성님이 기재되어 있습니다. 조사 대상은 모두 2명이며 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동진 | 미상 | 모두 미상 | 대항력 미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 인수 가능성 확인 필요 |
| 이성님 | 2021.03.04 | 모두 미상 | 대항력 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 선순위 인수 위험 |
최저매각가 158,352,000원 + 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금(미확정) + 취득·인도 등 부대비용
따라서 현재 실질취득액은 158,352,000원으로 확정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 매수인이 미배당 부분을 부담하는 구조가 될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어, 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 규모에 가까워지는 상황도 발생합니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 위험의 크기를 산정할 수 없습니다.
또한 축사·퇴비사 및 목장용지에 관한 임차관계가 주택임대차보호법상 대항력 요건을 충족하는지는 실제 사용 형태와 임대차 목적물, 주거용 사용 여부 등을 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 건물·토지 전체에 동일한 대항력이 성립한다고 볼 수도 없습니다.
③ 최저매각가와 가격 검증 — 감정가가 시세는 아니다
현재 사건은 0회 유찰된 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 158,352,000원입니다. 하지만 주변 유사 축사·목장용지의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 158,352,000원 | 100% | 인수액 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 126,681,600원 | 80% | 인수액 별도 |
| 2회 유찰 가정 | 101,345,280원 | 64% | 인수액 별도 |
유찰 시나리오는 최저매각가와 채권 미배당액을 비교하기 위한 가정입니다. 실제 유찰이나 후속 매각가격을 보장하지 않습니다. 임차인 인수액은 각 회차 모두 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,016,928원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 선정당사자 최형기 | 775,135,560원 | 155,335,072원 |
| 2. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 최형기 | 별도 금액 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | 775,135,560원 | 619,800,488원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 산정한 추정치입니다. 가압류 청구금액을 기준으로 계산했으며, 사건 청구금액 761,460,121원과는 차이가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 내역에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다. 강제경매개시결정은 별도 채권액을 확인할 수 없어 추가 배당액을 산입하지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주변환경. 장성군 남면 분향리 소재 죽분마을 북서측 근거리의 농경지·목장 혼재지역입니다. 주위는 개발제한구역 내 농경지대로 기술되어 있습니다.
- 교통. 장성군 소재 평가대상은 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 감정요항표 기호9는 강파이프조 판넬지붕 단층의 축사 및 퇴비사입니다. 내·외벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬마감, 창호는 새시창이며 급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 토지면적은 648㎡입니다. 토지이용상황은 답축사, 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(불)로 표기되어 있습니다. 공시지가는 ㎡당 45,600원입니다.
- 용도규제. 해당 토지의 용도지역은 개발제한구역으로 표시되어 있습니다. 감정요항표상 장성군 농경지대 관련 기호에는 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 향후 용도변경과 증축·신축 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 관련. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 나타납니다. 다만 현황 시설과 인허가·축사 사용 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 기준으로 가격을 비교하기 어려운 축사·퇴비사 및 목장용지입니다. 개발제한과 가축사육 관련 규제가 활용 범위를 제약할 수 있으므로 매수 목적에 적합한 이용 가능성과 재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성님의 실제 대항력 확인. 2021.03.04 전입 사실과 함께 실제 점유, 임대차계약의 대상과 성격, 주거용 사용 여부, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 미배당 보증금의 승계 가능성을 산정해야 합니다.
- 김동진의 전입·계약관계 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김동진의 전입일과 점유 부분, 임대차 내용 및 보증금부터 확인해야 합니다. 전입일 미상만으로 후순위라고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인별 우선변제·배당 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 보증금이 어느 정도 배당될지 산정할 수 없습니다. 임차인별로 대항력, 우선변제권, 배당액, 매수인 승계 가능액을 따로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 목록 확인. 건물·토지의 정확한 매각 범위, 각 기호의 위치와 면적, 소유권, 부속시설 포함 여부를 법원 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 개발제한구역 활용성 검토. 축사·퇴비사의 적법한 설치·사용 여부, 향후 용도변경이나 시설 보수·증축에 대한 제한, 가축사육 가능 여부와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 주변 실거래 및 현장 가치 검증. 동일·유사 용도의 목장용지와 축사 거래사례, 농업시설의 이용수요, 진입도로·시설 상태 등을 비교해야 합니다. 감정가 158,352,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 배당 및 세금 확인. 가압류 청구액 775,135,560원과 사건 청구액 761,460,121원 사이의 차이, 임차인 배당요구, 당해세 및 우선배당채권을 확인해야 합니다. 예상배당표의 0원 인수값을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
- 점유·인도 비용 검토. 축사와 퇴비사의 실제 사용자, 보관물·시설물의 소유관계, 인도 가능 시점 및 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2022.06.23 최형기 측 가압류이고, 이후의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 775,135,560원의 가압류 청구액 중 상당 부분이 배당받지 못할 것으로 예상되지만, 그 미회수액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
정작 중요한 것은 이성님의 말소기준 이전 전입과 두 조사 대상자의 보증금 미상입니다. 대항력과 배당 결과가 확인되지 않은 상황에서는 매수인의 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 개발제한구역의 목장용지와 축사·퇴비사라는 용도, 일괄매각 범위 확인 필요성, 유사 실거래가격 검증의 어려움까지 겹칩니다.
따라서 감정가와 같은 158,352,000원의 신건 최저가를 저렴한 매수 기회로 해석할 근거가 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 인수액을 모른다면 실질 취득비용은 여전히 불명확합니다. 종합 판단은 D등급 — 권리확인과 활용성·가격 검증 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차관계와 실제 매각 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
