광주지방법원 2025타경32959. 전라남도 장성군 남면 분향리 1016-11에 소재하는 토지(답)로 표시된 경매물건입니다. 토지 관련 현황에는 개발제한구역, 답창고 이용상황 등이 확인되고, 감정평가상 건물 이용상태에는 축사 및 퇴비사가 나타납니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 농지취득자격증명 제출조건, 제시외 건물에 관한 사항까지 기재되어 있습니다.

등기상 권리 흐름만 보면 소유권보존등기와 강제경매개시결정이 주요 항목이며 근저당권이나 별도의 압류권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건을 단순한 무담보 토지 경매로 접근해서는 안 됩니다. 대항력 있는 것으로 조사된 임차인의 보증금이 미상이고, 매각 대상의 토지·건물 구성 및 사건번호가 서로 맞는지 원본 대조도 필요하기 때문입니다. 실질취득비용은 최저매각가만으로 계산할 수 없습니다.

물건 개요

토지 면적 120.0㎡는 확인된 토지 현황의 수치이며, 일괄매각 대상 전체의 합계 면적으로 단정할 수 없습니다. 매각목록별 면적과 건물 포함 범위를 별도 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 등기상 단순해도 인수위험은 남는다

등기상 2026.03.12 소유권보존등기가 최정열 명의로 이루어졌으며, 2026.03.19 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권은 확인되지 않으며, 강제경매개시결정이 말소기준권리로 정리되어 있습니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 전입한 점유자입니다. 현황조사상 이성님은 2021.03.04 전입신고가 확인되어 있고 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 다만 구체적인 점유·임대차 관계와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 김동진도 전입신고일 및 보증금이 미상입니다. 따라서 등기상 소멸 여부와 별개로 임차보증금의 매수인 승계 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험

현황조사에서 확인된 점유자는 김동진·이성님 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 의한 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 월차임이 확인되지 않아 실제 임대차 금액을 산정할 수 없습니다.

실질취득금액 판단: 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 배당 및 우선순위 조건에 따라 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 이러한 비용을 수치화할 수 없습니다. 최저매각가 121,504,000원을 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,504,000원 가정)

신건 최저매각가 낙찰을 가정하면 매각대금 121,504,000원 중 집행비용 추정액 2,501,056원을 제외한 119,002,944원이 신청채권자에게 배당됩니다. 청구액 761,460,121원 중 642,457,177원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 배당계산은 집행비용 추정치와 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 모형입니다. 임차보증금, 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액 642,457,177원이 곧바로 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 반대로 계산상 인수액 0원도 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서 실제 인수액 0원을 보증하지 않습니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

현재는 유찰 없는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰 시 예정가격과 채권 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장성군 남면 분향리 소재 죽분마을 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 목장 등이 혼재하는 개발제한구역 내 농경지대입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 토지 특성. 지목 답, 토지이용상황 답창고, 평지·정방형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
• 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역으로, 토지의 이용·전용·개발과 가축사육 가능 여부에 제한이 있을 수 있습니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 강파이프조 판넬지붕 단층 축사 및 퇴비사로 이용 중이며 급배수설비가 있습니다. 목록 16, 17의 제시외 건물 ㄱ, ㄴ은 2025.07.25 감정평가서와 대조해야 합니다.
• 공시지가. 확인된 토지의 공시지가 자료는 46,800원/㎡입니다. 이를 일괄매각 전체 물건의 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 농지취득자격증명, 개발제한구역, 축사·퇴비사 이용상태 및 일괄매각 구조 때문에 일반적인 주거용 부동산보다 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다. 비교 실거래가 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 관할 행정기관에서 낙찰 후 증명 발급 가능성 및 발급 요건을 사전 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다.
• 사건번호 일치 여부. 분석 대상 2025타경32959와 등기 원인의 2026타경30787 사이의 관계를 법원 원본 기록에서 확인하세요.
• 토지·건물 등기 확인. 사건의 물건종류는 토지·답이지만 확인된 등기자료는 건물·창고로 표시되어 있습니다. 각 매각목록에 대응하는 등기부를 확인하세요.
• 이성님 보증금 확인. 2021.03.04 전입, 대항력 인정 요건, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 검증하세요.
• 김동진 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력의 유무를 단정하지 말고 실제 사용 부분과 임대차 관계를 확인하세요.
• 실질취득비용 재계산. 미배당 임차보증금이 승계되는지 확인한 뒤 낙찰가격, 인수금액, 명도비 및 기타 취득비용을 합산하세요.
• 일괄매각 및 제시외 건물. 목록 16, 17과 제시외 건물 ㄱ, ㄴ의 현황, 포함 범위 및 소유관계를 감정평가서와 비교하세요.
• 개발제한구역·농지 규제. 토지 전용, 축사·퇴비사 이용, 기존 시설의 적법성 및 향후 활용 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
• 가격 적정성. 토지·건물 일괄매각 전체의 감정평가 세부 내역과 주변 유사 부동산 실거래를 비교한 후 입찰가격을 정하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 매각목록, 점유 및 권리신고 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 가격보다 낙찰 후 부담 확인이 먼저”

이 물건은 단순히 최저매각가 121,504,000원만 보고 접근할 경매가 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 명확한 입찰조건이 있고, 이성님은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다. 김동진의 권리관계도 확정되지 않았습니다. 두 점유자의 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰자가 부담할 총취득비용을 산정할 수 없습니다.

여기에 일괄매각 대상 및 제시외 건물의 범위, 사건번호와 건물 등기자료의 동일성 확인, 개발제한구역·농지 규제와 환금성 문제까지 겹칩니다. 유찰로 최저가가 떨어지더라도 그 자체가 수익성 개선을 보장하지 않습니다.

결론은 현 단계 입찰 보류·원본 확인 우선입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성이 확인되고, 매각대상 전체와 임차인의 대항력·보증금·배당관계가 확정되며, 실질취득금액이 검증된 시세보다 충분히 낮다는 근거를 확보한 뒤에야 응찰을 검토할 수 있습니다. 채권 미배당은 크지만, 더 중요한 것은 현재 계산되지 않은 매수인의 실제 인수위험입니다.