서울남부지방법원 2024타경4336. 서울 구로구 에이스테크노타워2 제8층 제807호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공장이고, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔로 판단하면 안 되는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사케이스퀘어컴즈이며, 2020년 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 가압류·압류가 이어졌고, 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 순서를 보면 말소기준은 2020.02.21 설정된 신한은행 채권최고액 836,400,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행의 추가 근저당권 600,000,000원과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 임차권 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이번 물건은 바로 이 점유관계의 불확실성이 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기권리는 소멸

현재 소유자의 소유권이전 등기와 말소기준 근저당권은 같은 날 접수됐습니다. 이후 신한은행은 2022.02.16에 채권최고액 600,000,000원의 추가 근저당권을 설정했습니다. 이 추가 근저당권에는 에이스테크노타워2 제9층 제902호의 공동담보 기재도 확인됩니다.

2024년에는 신용보증기금과 서울신용보증재단의 가압류가 등기됐고, 2024.08.23 신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 이후 국민건강보험공단·구로구의 압류와 근로복지공단 가압류가 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도, 채권자들이 매각대금에서 충분히 배당받는다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 판단 보류

현황조사에는 (주)G.N.Talk 대표이사 임광현이 807호 점유관계자로 기재되어 있습니다. 확인된 금전 조건은 보증금 30,000,000원, 월차임 3,000,000원입니다. 한편 매각물건명세서에는 점포·주거라는 별도 기재가 존재합니다. 두 기재가 동일 점유관계를 설명하는 것인지, 별개의 점유관계인지는 확인되지 않습니다.

특히 (주)G.N.Talk의 보증금 30,000,000원은 실제 계약관계와 배당·인수 여부를 확인해야 할 금액입니다. 점포의 주거 사용 기재에는 보증금 정보가 확인되지 않아 잠재적 부담액을 수치화할 수도 없습니다. 임차관계가 중복 기재된 것인지에 따라서도 판단이 달라질 수 있습니다.

실질취득금액은 낙찰대금에 실제 매수인이 떠안는 보증금 등 인수 부담을 더해 판단해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 발생한다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 이번 사건에서 그 금액은 아직 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 64%라는 숫자의 함정

감정가 1,194,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 764,160,000원으로, 감정가의 64%입니다. 그러나 이것은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실제 시장거래 대비 할인율은 아닙니다.

향후 유찰 구간은 가격 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 가격의 매각 진행이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

2020년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 820,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시장가격을 직접 입증하지 않습니다. 이번 최저가가 그 취득가격보다 낮더라도 이를 곧바로 현재 시세 대비 저가 매수라고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 764,160,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 한 예상배당이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액 등에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 집행비용 10,041,600원을 차감하면 신한은행의 선순위 근저당권에 754,118,400원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 근저당권과 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

예상배당 계산에 반영된 채권 총액은 2,050,158,562원, 채권자 총배당은 754,118,400원, 미배당은 1,296,040,162원입니다. 신청채권자의 사건 청구금액은 별도로 2,816,400,000원으로 기재되어 있어 실제 배당은 채권계산서와 배당순위 원본의 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로남초등학교에서 동측으로 직선거리 약 220m, 구로디지털단지역에서 남서측으로 직선거리 약 600m에 위치합니다. 구로디지털 산업시설 밀집지역의 공장형 집합건물입니다.
• 교통. 지하철 2호선 구로디지털단지역이 북동측 약 600m, 디지털로 노선버스 정류장이 남서측 약 150m 지점에 있습니다. 차량 진출입이 가능하며 북동측 약 15m, 북서측 약 10m 도로에 접합니다.
• 건물. 2000.10.16 사용승인된 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 승객용·화물용 승강기, 주차설비, 스프링클러, 화재탐지설비 등이 조사됐습니다.
• 용도·규제. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역에 위치합니다. 업종별 입주 적합성, 공장 용도 사용 가능 여부, 용도변경 가능성 및 산업시설 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부·실제 사용. 공부상 공장이며 감정평가상 아파트형공장입니다. 현황조사상 G.N.Talk 사업장 기재와 매각물건명세서상 주거 사용 기재가 함께 있어 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 구로디지털단지역 접근성이 있지만, 일반 주거용 부동산과 달리 적격 매수인·입주 가능 업종·시설 이용조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 토지. 공장용지, 공업용 이용상태이며 공시지가 6,277,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. (주)G.N.Talk의 실제 임대차계약, 사업자등록·점유 개시 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 주거 사용 기재가 있는 점유자에 대해서도 적용 법률과 대항요건을 별도로 판단해야 합니다.
• 점유관계 중복 확인. 현황조사의 업체와 매각물건명세서의 점포 기재가 동일한 임차관계인지 확인하고, 실제 점유자와 보증금 총액을 확정해야 합니다.
• 보증금 인수 가능성. 확인된 보증금 30,000,000원의 배당 및 인수 여부를 판단하고, 보증금 미상 점유관계에서 추가 인수 부담이 생기는지도 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 에이스테크노타워2 또는 비교 가능한 아파트형공장의 최근 실거래, 층별·용도별 가격과 임대수익성을 비교해야 합니다. 감정가 대비 64%만으로 입찰가격을 결정하면 안 됩니다.
• 공장 용도와 입주 제한. 국가산업단지·산업시설구역 내 취득 및 이용 요건, 입주 가능 업종, 관련 승인·신고 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 제807호의 실제 이용상태, 주거 사용 여부, 내부 시설, 관리비 체납, 공용부분 부담과 명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 신한은행 근저당권의 실제 피담보채권액, 공동담보 관계, 신청채권자 청구금액, 세금과 임차인 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 입찰기일 확인. 2026.10.28 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서의 변동 여부를 법원 공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 임차관계”

이번 물건은 2회 유찰되어 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 권리와 시장가격의 불확실성이 동시에 존재하는 아파트형공장입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 소멸하는 구조이고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 보증금 30,000,000원의 업체 점유관계와 별도의 주거 사용 기재에 대해 대항력·우선변제·실제 보증금 규모가 확정되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 공장 용도 및 산업시설구역에 따른 이용 제한까지 검토해야 합니다.

결론은 가격 판단 보류, 권리 추가확인 필수입니다. 임차권 인수 위험을 해소하고 실제 사용·입주 가능 여부와 최근 시세를 검증한 후에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 지금 단계에서 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴하거나 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.