서울남부지방법원 2024타경4336. 서울 구로구 에이스테크노타워2의 제9층 제902호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이스퀘어컴즈이며, 2020년 9월 15일 거래가액 1,280,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 1,380,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2022년에는 신한은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단 등의 가압류와 국민건강보험공단·구로구 등의 압류가 잇따랐고, 2024년 8월 23일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 등기권리 흐름은 매각으로 정리되는 구조지만, 점유관계와 법정 우선배당사항까지 자동으로 해결된다고 볼 수는 없습니다.

특히 중요한 구별이 있습니다. 이번 배당 시뮬레이션에서 후순위 채권자들이 거액을 배당받지 못하더라도 그 미배당금이 그대로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반면 별도로 인정될 수 있는 임차인의 대항력이나 당해세 등은 배당표만으로 판단할 수 없기 때문에 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 을구 20번, 2020년 9월 15일 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 22번 신한은행 근저당권과 갑구의 가압류·압류·임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 종전 소유자 시기의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있어 현재의 채무와 중복 계산하면 안 됩니다.

임차인·점유관계 — 807호와 902호를 구별해야 한다

현황조사에 나타난 실제 점유 임차인 기록은 1명입니다. 다만 그 점유 부분은 807호로 기재되어 있으며, 이 리포트의 대상 주소는 902호입니다. 따라서 해당 임차인을 곧바로 902호의 임차인으로 취급하거나, 반대로 902호에 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다.

807호 점유자의 대항력·우선변제권·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 보증금 30,000,000원을 곧바로 902호의 매수인 인수액으로 산입할 근거도 확인되지 않습니다.

807호 점유자의 보증금은 30,000,000원이지만 전입신고일 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 있음으로 단정할 수 없으며, 반대로 대항력이 없다는 판단도 아직 어렵습니다. 만약 해당 호수가 실제 매각 대상에 포함되고 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 인정된다면 배당 결과에 따라 별도의 인수 문제가 생길 수 있습니다. 이 부분은 현재의 인수 0원 추정과 구별해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 1,082,880,000원으로 감정가 1,692,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰에 따른 법원 최저매각가격이지만, 이것만으로 주변 거래가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

등기에는 2020년 소유권 취득 당시의 거래가액 1,280,000,000원이 나타납니다. 다만 이는 과거의 개별 거래금액일 뿐 현재 시세를 대표하는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 아닙니다. 과거 취득가와 현재 최저가의 차이를 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원인 경우의 실질취득 추정액은 1,082,880,000원입니다. 이는 낙찰가와 법적 인수액만 단순 합산한 값으로, 취득세·명도비·체납 관리비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않습니다. 또한 807호 임차인과 매각 대상의 관계가 확정되지 않았으므로 인수 0원은 검증 전 가정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,082,880,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우 집행비용 13,228,800원을 차감하고 남은 1,069,651,200원이 선순위 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

예상 채권 미배당액은 1,552,861,891원입니다. 이 숫자는 채권자가 회수하지 못하는 금액의 합계이며, 매수인이 부담할 인수금액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 채권확정액과 조세·최우선변제 등 법정 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

3회·4회 유찰은 가정 시나리오이며 확정 매각일정이 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 배당 가정에 따른 추정치로, 점유자 대항력과 법정 우선권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 구로남초등학교에서 동측으로 직선거리 약 220m, 지하철 2호선 구로디지털단지역에서 남서측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치합니다. 서울디지털 산업시설 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 남서측 약 150m 지점 디지털로를 따라 노선버스 정류장이 있습니다. 건물은 북동측 약 15m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물 설비. 승객용·화물용 승강기, 주차시설, 급배수·급탕, 스프링클러 및 화재탐지 설비 등이 조사됐습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 토지·용도. 준공업지역, 국가산업단지 및 산업시설구역에 속하며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다. 감정평가상 공부 용도는 공장입니다. 따라서 취득자의 입주자격, 허용 업종, 사용 및 처분 제한을 별도로 점검해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하고 교육환경보호구역 저촉 사항도 나타납니다. 용도변경이나 사업장 활용 계획이 있다면 해당 규제를 검토해야 합니다.
• 토지가격 참고. 공시지가는 6,277,000원/㎡로 나타납니다. 이는 토지 관련 기준가격으로, 902호 집합건물의 현재 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 아파트형 공장은 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 사용 목적이 다릅니다. 산업시설 입주 적합성, 호실 상태, 임대 수요와 실거래 확인 결과에 따라 실제 매도 가능성과 가격이 크게 달라질 수 있으므로 보수적인 평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 807호와 902호의 매각 범위 대조. 현황조사 점유기록은 807호, 분석 대상 소재지는 902호입니다. 매각목록·물건번호·감정평가서의 일련번호를 서로 대조하고 공동담보와 일괄매각 여부를 구별해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. (주)G.N.Talk 대표이사 임광현의 807호 점유기록에 대해 실제 임대차 목적물, 전입신고 또는 사업자등록 관련 요건, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 사항을 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
• 902호 자체의 현황 확인. 감정평가에는 케이스퀘어컴즈 사용으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 사용관계, 내부 상태, 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
• 조세·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류 1건과 구로구 압류 2건이 있습니다. 당해세 등 우선배당 대상의 존재 및 채권액을 확인해야 하며 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 추가 근저당 공동담보 확인. 을구 22번 신한은행 근저당권에는 807호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 각 호실의 매각관계를 확인하고 배당 예상액을 실제 채권 상태와 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가 1,082,880,000원을 기준으로 같은 건물 및 유사 아파트형 공장의 최근 실거래, 실제 사용면적, 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
• 산업시설 취득 적합성. 국가산업단지·산업시설구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한을 확인하고, 예정 업종의 사용 가능 여부와 취득 후 필요한 절차를 점검해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각목록 및 세금 관련 서류를 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “담보권 소멸은 긍정적, 가격과 점유는 보류”

이 사건의 등기권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 채권 미배당액 1,552,861,891원을 매수인 인수금으로 오해할 필요는 없습니다.

그러나 권리상 소멸 가능성이 높다는 것과 입찰하기 좋은 물건이라는 것은 별개입니다. 특히 현황조사에 나타난 807호 임차인과 대상 902호의 호수 차이가 해소되지 않았습니다. 임차인의 대항력과 우선변제 여부도 확인되지 않아 인수 0원은 확정적인 안전판이 아닙니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 2회 유찰로 감정가의 64%인 1,082,880,000원까지 내려왔지만 최근 실거래를 기준으로 한 시세 우위는 확인되지 않았습니다. 아파트형 공장이라는 용도와 산업시설 관련 제한까지 고려하면 일반 아파트처럼 단순 할인율만으로 접근할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 담보권 소멸 구조는 긍정적이지만, 매각 대상 호수·점유관계 확인과 최근 실거래 기반의 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 실제로 무엇을 취득하며 그 가격이 현재 시장에서 타당한가입니다.