수원지방법원 2025타경1603. 화성시 오산동 우평라비엔파크 1층 106호 근린시설이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 106호는 카페의 주방 및 홀로, 인접한 107호는 홀로 이용되고 있습니다. 동탄2지구 중심상업지역에 자리한 상가이며, 소유자는 주식회사판다입니다.
2023년 11월 15일 주식회사판다가 소유권을 이전받으면서 하나은행 명의의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 바로 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 이 물건을 일반적인 단독 상가처럼 판단해서는 곤란합니다. 하나은행 근저당의 공동담보에 제107호가 포함돼 있고, 107호에는 오현주의 전입 사실이 확인됩니다. 본 경매 대상인 106호와 인접 호실의 권리·점유를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄감배산로 124-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 상가 · 카페 주방 및 홀 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 · 2019.11.14 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사판다 (2023.11.15 소유권이전 · 등기 거래가액 1,104,137,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,041,000,000원 / 1,041,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구액 | 1,547,875,116원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.15 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,800,000,000원 (제107호 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
등기 흐름의 핵심은 2023년 11월 15일입니다. 같은 날 주식회사판다가 소유권을 이전받고 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 그 이전에 존재했던 무궁화신탁·수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
이후 2025년 7월 22일 국(동화성세무서장)의 압류, 2025년 8월 22일 하나은행의 임의경매개시결정이 순서대로 기입됐습니다. 2025년 9월 12일 국민건강보험공단 압류도 있었으나 2026년 3월 20일 해제·말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 107호 전입자 확인, 106호는 별도 조사
현황조사에서는 오현주의 전입 사실이 확인됩니다. 다만 조사된 대상은 우평라비엔파크 1층 107호(46.0800㎡)입니다. 본 경매 대상인 106호의 임차인으로 곧바로 판단해서는 안 됩니다.
| 성명 / 확인 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오현주 107호 · 46.0800㎡ |
2024.12.02 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미확인 보증금 승계 확인되지 않음 |
107호 관련 현황조사 내용입니다. 전입 사실만으로 임대차계약이나 106호의 임차관계를 확정할 수 없습니다. 확인된 전입일은 말소기준권리 설정 이후입니다.
오현주의 전입일은 2024년 12월 2일로 하나은행 근저당 설정일보다 늦으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 실제 임대차 및 영업 점유가 어느 호실까지 미치는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 10.41억, 시세 검증이 먼저
본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,041,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가 전액에서 경매가 시작됩니다.
하지만 이 가격이 상권 내 적정 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 상가는 아파트와 달리 유효 임대료, 공실 가능성, 전면 노출, 출입 접근성, 영업시설 구성, 전용면적 및 토지 지분에 따라 시장가격 차이가 커질 수 있습니다.
주식회사판다의 등기상 취득 거래가액은 1,104,137,000원으로 기재돼 있지만, 이 과거 거래금액만으로 현재 106호의 시세를 판단하거나 할인율을 산정할 수는 없습니다. 특히 107호와의 공동담보 및 카페 일체 이용 현황을 고려해 거래 목적물의 범위도 대조해야 합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 1,041,000,000원 | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 832,800,000원 | 가정 가격 · 시세 확인 필요 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 666,240,000원 | 가정 가격 · 시세 확인 필요 |
유찰 가격은 경매 회차별 시뮬레이션이며 실제 유찰이나 이후 매각조건 변경이 확정된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,041,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,800,000,000원 | 1,028,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | 1,800,000,000원 | 771,810,000원 |
신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 12,810,000원을 제외한 1,028,190,000원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 1,800,000,000원을 기준으로 계산한 미배당은 771,810,000원입니다.
다만 이 미배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션상 차액이지, 확정된 실제 채무 잔액은 아닙니다. 신청채권자의 경매 청구액은 1,547,875,116원으로 별도 확인됩니다.
매수인이 미배당 근저당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 107호가 공동담보이므로 다른 담보의 처분·변제 상황과 실제 채권 잔액에 따라 배당 관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당과 인수액
| 항목 | 현재 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 예상 매각가 | 1,041,000,000원 | 832,800,000원 | 666,240,000원 |
| 하나은행 예상배당 | 1,028,190,000원 | 822,072,000원 | 657,177,600원 |
| 근저당 미배당 | 771,810,000원 | 977,928,000원 | 1,142,822,400원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
채권최고액 기준 회차별 추정치입니다. 실제 배당은 채권액 확정, 집행비용, 국세 등 우선채권, 공동담보 변제 및 임차인의 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 소재 여울초등학교 북동측 인근입니다. 동탄택지개발2지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내 간선도로와 인접합니다. 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT 동탄역이 소재해 광역 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 도로·노출. 북측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다. 다만 106호 개별 점포의 전면 노출 및 보행 동선상 유리함은 현장 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 106호는 카페 주방 및 홀, 107호는 홀로 이용 중입니다. 현재 영업시설이 두 호실에 걸쳐 있어 물리적 분리 가능성과 단독 활용성을 점검해야 합니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 층별 위생설비, 지하 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역(동탄2지구) 및 화성동탄(2) 지구단위계획구역입니다. 상가 용도와 실제 영업 형태의 적합성을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 관련 사항. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가 6,284,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시는 외국인 등의 주택용 토지 취득을 대상으로 한 내용이므로 본 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 건물 상태. 2019.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심상업지역 1층 상가라는 입지상 장점이 있으나, 실제 매수 수요와 거래가격은 임대수익 및 영업공간 독립성에 좌우됩니다. 따라서 환금성을 높게 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 경매 목적물 확인. 매각물건명세서와 집합건물 등기·건축물대장을 대조해 제106호의 전유부분 및 대지권 범위를 확정하세요. 107호는 공동담보이지 본 사건의 취득 대상이라고 단정할 수 없습니다.
- 107호 공동담보 확인. 하나은행의 공동담보목록과 제107호의 등기·처분 상황을 확인해 채권 회수 및 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 실제 임차관계 확인. 107호 전입자 오현주의 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구를 확인하고 106호의 별도 임차인 또는 영업 점유자 존재 여부를 조사하세요.
- 카페 시설·명도. 주방·홀·출입구 및 영업시설의 소유관계와 인수 가능 여부를 확인하세요. 106호만 소유권을 취득했을 때 실제로 독립 사용 가능한지도 중요합니다.
- 국세 압류·배당순위. 동화성세무서장 압류 관련 체납액, 법정기일 및 당해세 우선순위를 확인하세요. 현재 근저당 예상배당액은 국세 우선배당을 반영하지 않은 가정입니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 상가의 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 수익률 및 거래사례를 조사해 10.41억 감정가의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·시설비 확인. 관리사무소를 통해 체납 공용관리비 등을 확인하고 주방설비 및 카페 시설의 철거·복구 가능 비용도 점검하세요.
- 입찰 전 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 가격과 점유는 남는다”
동탄 우평라비엔파크 106호는 하나은행 근저당을 중심으로 말소기준이 비교적 명확한 경매물건입니다. 등기상 선순위 인수권리가 별도로 확인되지 않고, 현재 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 최저가 1,041,000,000원이 현재 상가 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 신건에서 감정가 전액을 제시하는 전략에 가격상 가점을 주기는 어렵습니다. 또 카페 영업공간이 106호와 107호에 걸쳐 있고 107호 관련 전입자와 공동담보 관계까지 존재하므로, 106호만 낙찰받았을 때의 실제 사용·임대 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
국세 압류에 따른 배당순위, 카페 점유 및 임대차 범위, 주변 상가 시세까지 확인해야 입찰가를 판단할 수 있습니다. 결론은 권리 구조 확인, 가격 판단 보류, 점유·공동담보 정밀 점검입니다. 유찰에 따른 가격 하락 자체보다는 실제 가치와 취득 후 활용 가능성에 초점을 맞추는 접근이 적절합니다.
