수원지방법원 2025타경1603. 화성시 오산동 우평라비엔파크 1층 107호, 전용으로 표시된 면적 46.0800㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 카페 홀로 사용되고 있으며, 같은 건물 106호는 카페의 주방과 홀로 이용 중입니다. 주식회사판다가 2023년 소유권을 취득하고 주식회사하나은행에 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 근저당권의 배당 부족분 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업시설이므로 임대차의 실제 내용, 영업 점유, 공동담보, 세금, 상권과 임대수익을 별도로 검토해야 합니다. 등기상 말소가 예상된다는 것과 투자 가격이 적정하다는 것은 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸

등기상의 핵심은 2023.11.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 등기된 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 국민건강보험공단의 압류는 2026.03.20 이미 말소되었습니다.

과거 주식회사무궁화신탁 및 수협은행 명의의 신탁등기도 확인되지만, 각각 2020.08.06과 2023.11.15 말소되어 현재 존속하는 신탁권리로 보기는 어렵습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사판다입니다.

임차인·점유 조사 — 오현주 관련 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서상 오현주가 조사 대상자로 나타나며, 전입신고일은 2024.12.02입니다. 이는 말소기준권리인 2023.11.15 근저당권보다 늦어, 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다.

그러나 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 실제 이용상태가 카페이므로 단순 전입일만으로 상가임대차의 권리관계를 최종 판정해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약, 건물 인도, 사업자등록 및 점유 주체를 대조해야 합니다.

② 가격 검토 — 시세 확인 전 신건 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,099,000,000원입니다. 최초 매각 회차이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 현 배당모형의 매수인 인수액 0원을 적용하면 기준 실질취득금액 역시 1,099,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용은 여기에 포함되지 않습니다.

하지만 같은 상가의 최근 실거래가나 주변 유사 근린시설의 거래·임대수익을 직접 비교할 수 있는 시세가 확인되지 않았습니다. 등기상 2023년 거래가액 1,130,043,000원은 과거 취득 기록일 뿐, 현재 107호의 시장가치를 입증하는 비교 시세로 사용할 수 없습니다.

실질취득은 각 회차 최저매각가에 현재 예상 인수액 0원을 더한 기준금액입니다. 취득세·명도·체납 관리비·기타 부대비용과 추가 확인되는 부담은 제외됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,099,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가인 1,099,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,390,000원을 제외한 1,085,610,000원이 근저당권자에게 배당되는 모형입니다. 채권최고액 1,800,000,000원을 기준으로 계산한 미배당은 714,390,000원이고 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다.

중요한 점은 채권최고액과 실제 확정 채권액이 다를 수 있다는 것입니다. 경매 청구액은 1,547,875,116원이며, 106호가 공동담보로 설정되어 있습니다. 따라서 아래 배당액과 미배당액은 확정 배당 결과가 아니라 주어진 가정에 따른 추정치입니다.

집행비용은 신건 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 배당순위와 실제 채권액에 따라 배당금은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 오산동 여울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 동탄택지개발2지구 내 중심상업지역으로 상가와 오피스텔이 밀집한 곳입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 시내 간선도로가 인근에 있습니다. 경부고속도로 기흥동탄IC와 SRT동탄역이 근거리에 있어 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 이용 형태. 107호는 카페 홀로 이용되고, 106호는 주방과 홀로 사용됩니다. 107호 단독 임대·영업 시 시설 이용 및 공간 분리 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 2019.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 층별 위생설비, 지하 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다. 상업시설의 실제 접근성은 출입구, 보행 동선, 점포 노출 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지 공시지가는 6,284,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 중심상업지역의 1층 근린시설이라는 특성이 있으나, 현재 확인된 거래 시세만으로 매도 가능 가격이나 임대수익률을 판단할 수 없습니다. 상가 공실, 영업시설 활용성, 유사 점포 임대차 조건을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 오현주 확인. 전입일은 2024.12.02로 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금·차임·확정일자·배당요구가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인하세요.
• 상가임대차 대항요건. 이 물건은 카페로 이용되는 근린시설입니다. 전입일뿐 아니라 사업자등록, 인도, 실제 임대차 형태와 상가건물 임대차보호법 적용 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 106호가 공동담보로 포함되어 있습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 현황, 실제 피담보채무를 대조하세요.
• 조세채권 확인. 동화성세무서장 압류의 원인 및 관련 세금의 법정기일·우선순위를 확인하세요. 등기 말소와 배당 우선순위는 동일하지 않습니다.
• 영업공간 확인. 106호는 주방과 홀, 107호는 홀로 사용되고 있습니다. 107호 단독 이용 시의 출입, 설비, 동선 및 명도 범위를 현장에서 점검하세요.
• 시세 검증. 1층 유사 근린시설의 최근 매매사례, 월 임대료와 보증금, 공실 상황을 조사한 뒤 신건 최저가 1,099,000,000원의 적정성을 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 879,200,000원, 2회 유찰 최저가 703,360,000원에 대한 자금계획은 마련할 수 있지만, 유찰만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 체납·취득 관련 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 명도비용 및 상업용 부동산 취득 관련 세무사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.11.15 주식회사하나은행 근저당권이며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 카페로 사용 중인 근린시설이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 오현주의 실제 임대차 조건이 미상이고, 106호와 공동담보로 묶여 있으며, 국세 압류가 존재합니다. 이 부분은 배당과 점유 정리를 검토할 때 반드시 확인해야 합니다.

신건 최저매각가 1,099,000,000원에 대한 객관적 시세 비교도 아직 이루어지지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 가격이 싸다고 보거나 유찰 후의 특정 가격을 적정가로 단정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 말소 구조는 비교적 명료하지만, 임대차 확인과 가격 검증이 남아 있는 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 말소기준권리만이 아니라 상가 점유관계, 공동담보, 조세채권, 실제 임대수익 및 시장가치에 있습니다.