인천지방법원 2026타경30663. 경기도 김포시 장기동 김포마스터비즈파크 1층 103호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 황보대성이고 2024.06.13 매매를 원인으로 2024.06.25 소유권이전등기가 이루어졌으며, 거래가액은 239,400,000원입니다. 같은 날 을구 3번에 주식회사국민은행의 채권최고액 424,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.12.31 김포시 압류와 2026.03.19 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당에서 채권이 다 소진되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 권리보다 중요한 변수는 물건의 실제 사용상태와 용도 적합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층103호 도로명: 경기도 김포시 태장로795번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타 · 공장/지식산업센터) · 공부상 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 일시적 휴게실 |
| 소유자 | 황보대성 (2024.06.13 매매 · 거래가액 239,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 365,063,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 · 사용승인일 2019.07.19 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2024.06.25 을구 3번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2019년 신탁등기와 수협은행 근저당은 이미 말소되었고, 2025.12.31 김포시 압류 및 2026.03.19 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.08.20의 이전 강제경매개시결정도 2026.03.11 취소되어 현재 경매의 부담으로 남지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격은 보수적으로
현재 최저매각가는 248,000,000원입니다. 확인 가능한 등기상 소유자 거래가액은 2024.06.13 매매의 239,400,000원으로, 단순 금액 비교만 하면 현재 최저가가 8,600,000원 높고 약 103.6% 수준입니다.
다만 이 거래가액 하나를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 근거가 부족한 상태입니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건이고, 가격 메리트는 실거래·현장 거래조건을 추가 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,272,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 424,800,000원 | 243,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 248,000,000원에서는 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 을구 3번 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 181,072,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 입지. 경기도 김포시 장기동, 경기김포경찰서 북서측 인근입니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 22미터 도로, 남서측 약 25미터 도로, 북측 약 10미터 보행자도로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량이 진출입합니다. 토지는 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·고도지구 등에 해당하며, 성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 상대보호구역은 저촉으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이고 기준시점 현재 일시적 휴게실 상태입니다. 감정평가서에는 입찰시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 103호의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현황은 일시적 휴게실입니다. 입찰 전 실제 이용상태와 사용 가능 범위를 반드시 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 248,000,000원은 2024.06.13 거래가액 239,400,000원보다 8,600,000원 높습니다. 이 거래가액을 현재 시세로 단정하지 말고 별도 가격 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 248,000,000원, 1회 유찰 시 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 담보관계. 을구 3번 국민은행 근저당은 건물 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 제1층 제104호와 공동담보로 기재되어 있으므로, 입찰 전 공동담보 관계와 해당 사건의 배당 범위를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 원본 내용을 직접 대조한 뒤 입찰가와 사용 가능성을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 가격”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 상당히 단순합니다. 2024.06.25 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 김포시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 248,000,000원은 2024.06.13 소유자 거래가액 239,400,000원보다 8,600,000원 높습니다. 이 한 건만으로 현재 시세를 판단할 수는 없으므로 신건 가격에 별도 프리미엄을 줄 이유도 없습니다. 더 중요한 것은 공부상 공장(지식산업센터)과 기준시점의 일시적 휴게실이라는 이용상태입니다.
결국 이 물건은 권리는 합격, 가격과 용도는 확인 후 판단입니다. 특히 공동담보로 표시된 104호와의 관계, 실제 점유·임대관계, 103호의 현재 이용상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
