인천지방법원 2026타경30663. 김포시 장기동에 있는 김포마스터비즈파크 1층 104호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재되어 있습니다. 소유자 황보대성은 2024년 6월 25일 거래가액 239,400,000원의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 424,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 김포시의 압류가 등기됐고, 2026년 3월 19일 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 경매신청채권자는 국민은행을 양도인으로 표시하고 있습니다. 즉, 등기상 근저당권 명의와 경매신청채권자가 다르므로 채권양도·승계 관계를 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.

하지만 큰 채권액 자체가 낙찰자의 부담으로 이어지는 것은 아닙니다. 국민은행 근저당권은 말소기준권리이고, 후순위 김포시 압류와 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 중심은 2024년 6월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 424,800,000원이고, 채무자는 소유자 황보대성입니다. 같은 날 현재 소유자의 소유권이전등기가 접수됐습니다.

이 근저당권 이후 등기된 김포시 압류(2025.12.31)와 임의경매개시결정(2026.03.19)은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 하미경이 신청한 강제경매는 2026년 3월 11일 개시결정등기가 말소됐으므로, 현재 진행 중인 임의경매와 구분해야 합니다.

또한 이전 소유권 관계에는 신탁등기, 매매 합의해제 및 신탁재산 귀속에 따른 변경 이력이 있습니다. 현재 소유권자는 황보대성으로 표시되지만, 이전 소유권등기 말소와 신탁 관련 이력은 등기사항전부증명서 원본 및 관련 서류와 대조하는 것이 안전합니다.

② 가격 분석 — 최저가가 싸다는 증거는 없다

현재 매각 최저가격은 248,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 이 건물의 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 동일 건물 내 유사한 층·호실·용도의 실거래와 임대수요, 매도 가능가격을 별도로 비교해야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 예정 비율에 따른 가정이며, 실제 유찰이나 해당 가격으로의 낙찰이 확정된 것은 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리를 기준으로 하며 취득세·등기비용·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다.

확인된 인수액이 0원이므로, 각 시나리오에서 권리 인수분을 더한 실질취득 기준액은 해당 매각가격과 같습니다. 다만 실제 매각에서는 낙찰가가 최저가보다 높아질 수 있고 부대비용도 추가됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 금액이 근저당권 배당에 투입됩니다. 여기서 가장 주의할 숫자는 미배당 181,072,000원입니다. 이 금액은 채권최고액을 기준으로 산출한 미배당 추정액이지, 낙찰자가 추가로 지급하는 금액이 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 모의배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배분·세금 우선순위·채권양도 및 승계 여부에 따라 실제 배당액과 수령자는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동, 경기김포경찰서 북서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터·업무시설·오피스텔 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 주변 도로는 북동측 약 22m, 남서측 약 25m, 북측 약 10m 보행자도로이며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 사용승인일은 2019.07.19입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가서는 함께 평가된 호실 중 하나를 일시적 휴게실, 다른 하나를 공실로 기재하고 있으며, 본 104호는 매각물건명세서상 공실입니다. 입찰 전 해당 호실의 실제 이용상태와 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 토지이용 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역 등에 해당하며, 공항 관련 고도·장애물 제한과 교육환경 상대보호구역 등의 규제를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 현황과 용도 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 지식산업센터의 매도 가능가격은 아파트와 다른 수요·용도·임대시장에 영향을 받습니다. 공실 상태와 임대관계 미상이라는 점을 고려하면, 실제 임대수요와 매각 가능성을 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 3번 국민은행 근저당권(2024.06.25)이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 및 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 공동담보 조사. 근저당권에 제103호가 공동담보로 표시됩니다. 공동담보목록, 해당 호실의 처분·배당 관계를 확인하세요.
• 채권승계 확인. 근저당권 명의자인 국민은행과 경매신청채권자인 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 양도·승계 관계 및 채권계산서를 확인하세요.
• 과거 경매 취소 확인. 하미경이 신청한 종전 강제경매는 개시결정등기가 말소된 상태입니다. 취소·말소 관련 원본 기록을 대조하세요.
• 김포시 압류 조사. 압류 등기 자체의 소멸과 조세의 배당상 우선순위는 별개입니다. 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
• 실거래·임대시장 비교. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 1층 실거래, 공실률, 임대료, 관리비, 매도 가능기간을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 용도·인허가 확인. 지식산업센터 입주 가능 업종과 전용 가능 여부, 건축물대장상 세부 용도, 관리규약을 대조하세요.
• 관리비 체납 확인. 공실이라도 장기간 관리비가 발생할 수 있습니다. 공용부분 체납 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 현장 및 원본 대조. 제104호의 출입구, 내부 상태, 설비, 실제 점유, 매각 범위와 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

김포마스터비즈파크 104호는 권리상 확인된 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액이 181,072,000원에 달하더라도, 이는 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.

그러나 권리 위험이 낮다고 투자매력이 높은 것은 아닙니다. 이 물건은 1층 공장(지식산업센터)이고, 공실이며, 현재 최저가격 248,000,000원이 실제 시장가격에 비해 적정한지 확인되지 않았습니다. 공동담보 관계와 채권승계, 김포시 압류에 따른 배당 변수도 점검해야 합니다.

결론은 권리분석 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 신건 최저가라는 이유만으로 매수하기보다는 동일 용도 실거래와 임대수요, 현장 점유 및 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 매수인 인수액보다 더 중요한 미확인 변수는 실제 시세와 환금성입니다.