광주지방법원 2026타경31248. 전라남도 나주시 빛가람동 키움해피라움2차 5층 506호가 경매에 나왔습니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 근린시설입니다. 감정평가에 따르면 한전KDN 남동측 인근 상가지대에 위치하고, 대상 506호는 평가 당시 공실 상태였습니다.

현재 소유자는 주식회사씨에스팀건축디자인연구소입니다. 2023.12.29 소유권을 취득하면서 영광함평신용협동조합에 채권최고액 288,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 압류와 가압류가 이어졌고, 근저당권자인 영광함평신용협동조합이 2026.04.22 임의경매개시결정을 받았습니다.

이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 얼마나 남느냐만이 아닙니다. 채권자들의 미회수 금액이 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 등기상 권리가 소멸한다고 해서 공실 상업용 부동산의 가격과 환금성까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·가압류는 소멸

말소기준권리는 2023.12.29 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며, 같은 건물 507호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

그보다 앞선 광주은행의 근저당권은 2023.12.29 말소됐고, 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기와 광주은행 근저당권을 현재 인수할 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후에는 압류 3건, 가압류 4건이 기재되어 있습니다. 여기에 영광함평신용협동조합의 임의경매개시결정과 천인기의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 천인기의 강제경매는 기존 갑구 10번 가압류가 본압류로 이행된 것으로, 동일 채권을 별도로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.

② 가격 검토 — 신건 214,000,000원, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 214,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 인하가 반영되지 않았습니다.

근린시설은 주변 상가의 거래가격뿐 아니라 실제 임대료, 공실 기간, 해당 호실의 이용 가능성, 수요 및 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다. 특히 이 물건은 평가 당시 공실이었으므로 임대수익이 확보된 상태라는 전제를 둘 수 없습니다.

현재 예상 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서 매각대금과 인수액을 합한 실질취득 금액은 214,000,000원입니다. 단, 취득에 부수되는 세금·비용 및 확인되지 않은 부담은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

집행비용 3,796,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 288,000,000원을 기준으로 계산되었습니다. 실제 채권액·당해세·우선변제권·공동담보 배당관계 등에 따라 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.

최저가 214,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 3,796,000원을 제외한 210,204,000원이 영광함평신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 계산에서는 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 배당이 없고, 소유자에게 반환될 금액도 없습니다.

추정 채권총액 366,258,030원 가운데 예상배당액은 210,204,000원, 미배당액은 156,054,030원입니다. 신청채권자의 청구액은 222,409,541원으로, 예상배당액만으로는 해당 청구액 역시 충족되지 않습니다.

회차별 낙찰·배당 시나리오

위 시나리오는 각 회차 최저가에 낙찰되는 경우를 가정한 것입니다. 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 파악된 권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 최저가가 하락한다는 이유만으로 시세 대비 저렴해졌다고 볼 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 남동측 인근에 위치합니다. 서측 인근에 공공기관이 있고 주변은 각종 상업용 건물이 형성된 상가지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로 접근성. 서측 왕복6차로, 동측 왕복2차로, 남측 왕복4차로의 포장도로에 각각 접합니다. 다만 도로 접근성이 곧 개별 5층 점포의 영업성과를 보장하는 것은 아닙니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조에 외벽은 석재붙임·강화유리 등, 내벽은 콘크리트마감·일부 석고보드마감 등으로 기재되어 있습니다. 급·배수, 위생, 소화 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 이용 상태. 감정평가 당시 506호는 공실입니다. 상업시설의 경우 실제 입점 가능 업종, 내부 상태, 공실 해소 가능성에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지형은 평지이고 형상은 가로장방형으로 평가되었습니다.
• 토지 현황. 대지 전체 면적 1,229.5㎡, 공시지가 2,422,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체 면적은 506호의 전용면적이나 개별 대지지분과 다릅니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 이는 임대수익이나 건물 내부 상태를 보증하는 판단은 아닙니다.
• 환금성. 공실 상태의 근린시설로, 실제 매각 가능성은 해당 층·호실의 상업적 수요와 임대·매매가격에 좌우됩니다. 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵고, 주변 비교거래를 확인하기 전에는 적정 매도가격이나 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 및 임대차 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부, 임대차계약 유무 및 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2023.12.29 을구 3번 근저당권을 기준으로 선후순위를 검토하고, 매각물건명세서에서 별도 인수권리 유무를 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 배당순위. 광산세무서장, 국민건강보험공단, 나주시의 압류 관련 채권 성격과 당해세 등 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 507호 공동담보. 같은 건물 507호가 근저당 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 각 물건의 매각·배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 중복채권 점검. 천인기의 갑구 16번 강제경매개시결정은 갑구 10번 가압류의 본압류 이행입니다. 동일 채권을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
• 근린시설 가격 검증. 214,000,000원의 감정가를 적정시세로 그대로 받아들이지 말고 주변 근린시설 실거래, 임대료, 공실 및 영업수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 이용 가능성. 5층 506호의 내부 마감, 설비, 접근성 및 입점 가능 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 건물 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 비용의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 예상 매수인 인수액은 0원이지만, 취득세·등기비용·내부 정비비용 등 추가 지출은 입찰자금 계산에 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

나주 키움해피라움2차 506호는 말소기준권리가 명확하고, 등기상 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 이것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 근저당권자와 다른 채권자들의 예상 미배당이 156,054,030원에 이르고, 국세·지방세 등의 배당순위도 확인해야 합니다. 대상 물건은 공실인 근린시설이고 임대관계는 미상입니다.

무엇보다 현재 최저가 214,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 유찰에 따른 가격 인하 시나리오는 존재하지만, 시세 근거 없이 감정가 할인율만으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 환금성은 보류입니다. 입찰을 검토한다면 점유·임대차 상태, 세금 우선권, 507호 공동담보 관계를 확인한 다음 주변 근린시설의 실제 매매·임대수요를 바탕으로 응찰가 상한을 결정하는 것이 적절합니다.