광주지방법원 2026타경31248. 전라남도 나주시 빛가람동 ‘키움해피라움2차’ 5층 507호, 근린시설입니다. 감정평가상 본건이 위치한 건물은 철근콘크리트구조로 지하1층 지상5층이며, 본건과 함께 조사된 506호·507호는 모두 공실로 확인됐습니다. 차량 접근은 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 주변은 공공기관과 상업용 건물이 혼재한 상가지대입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016년에 설정됐던 주식회사광주은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준으로 잡히는 것은 2023.12.29. 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 7건의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 신건 매각가가 198,000,000원이고 영광함평신용협동조합의 근저당 채권최고액은 288,000,000원으로, 신건 배당에서는 후순위 권리자들이 배당받지 못합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부가 실제 배당순위를 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-10 키움해피라움2차 5층507호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 나주시 문화로 226 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 5층 507호 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 주식회사씨에스팀건축디자인연구소 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 222,409,541원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기사항전부증명서 기준 | 2026.10.15 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 10월 4일 정은선 씨가 거래가액 223,186,708원으로 취득하면서 주식회사광주은행의 채권최고액 367,200,000원 근저당이 설정됐으나, 이 근저당은 2023년 12월 29일 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사씨에스팀건축디자인연구소로 소유권이 이전되고, 기존 근저당 말소와 함께 영광함평신용협동조합의 채권최고액 288,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.29. 을구 3번 근저당권입니다. 2025년 이후 국·지방자치단체 등의 압류, 최정복·천인기·태신중공업 주식회사의 가압류, 2026년 경매개시결정은 모두 이 기준권리 이후에 들어온 권리로서 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격은 시세 비교 없이 판단 보류
현재 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 198,000,000원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보류하고, 회차별 매각가와 배당 부담을 중심으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 198,000,000원 | 194,428,000원 | 164,284,140원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 158,400,000원 | 155,382,400원 | 203,329,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 234,566,220원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 감정가의 80%, 다시 유찰되면 64% 시나리오입니다. 다만 이 가격들은 회차별 계산값일 뿐 시세를 의미하지 않습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 신건 가격이나 유찰 가격을 시장가와 직접 연결하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,572,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 영광함평신용협동조합 | 288,000,000원 | 194,428,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 최정복 | 10,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 천인기 | 25,485,140원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 태신중공업 주식회사 | 34,727,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 천인기 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 198,000,000원에서는 집행비용 3,572,000원을 제외한 194,428,000원이 영광함평신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 358,712,140원 중 배당액은 194,428,000원, 미배당액은 164,284,140원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 공공기관과 각종 상업용 건물이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용으로 이용 중인 평지의 가로장방형 토지입니다. 지목은 대, 토지면적은 1,229.5㎡, 공시지가는 2,422,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복6차로, 동측 왕복2차로, 남측 왕복4차로의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물이며, 외벽은 석재붙임· 강화유리 등, 내벽은 콘크리트 및 일부 석고보드, 천정은 콘크리트마감입니다. 일반적인 급·배수·위생·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 감정평가상 제5층 제506호와 제5층 제507호는 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 대조. 을구 3번 근저당의 공동담보 기재에는 제5층 제506호가 적시돼 있습니다. 본건 507호의 실제 담보 편입 여부를 등기부와 공동담보 목록 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세라면 0순위 차감으로 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 임대차·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없고 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저매각가는 198,000,000원의 신건입니다. 실거래 비교가 없는 상태이므로 단순히 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 158,400,000원, 2회 유찰 시 126,720,000원으로 계산됩니다. 각 회차 가격을 시세가 아닌 경매 회차별 기준가격으로 구분해 판단하세요.
- 관리비 확인. 근린시설의 공용부분 관리비 및 체납 여부는 관리주체를 통해 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 원본으로 확인한 뒤 특히 507호와 공동담보 관계를 최종 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 끝”
이 사건의 가장 큰 장점은 현재 자료상 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2023.12.29. 영광함평신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인도 없습니다.
반대로 주의할 부분은 당해세와 담보 표기입니다. 신건 매각가 198,000,000원에서 근저당에 194,428,000원이 배당되는 계산이고 전체 채권 미배당액은 164,284,140원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 또한 을구 3번 근저당의 공동담보 표기에 506호가 적시돼 있어 본건 507호와의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
가격은 실거래 비교가 없어 현재 신건을 싸다거나 비싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 507호에 대한 담보권 연결관계, 당해세 여부, 실제 임대차·점유, 그리고 현장 시세를 확인한 뒤 실질취득액 198,000,000원이 투자대상으로 적정한지 판단하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 확인할 권리 포인트는 분명한 사건입니다.
