창원지방법원 2026타경10043. 창원시 성산구 상남동 대동아파트 120동 8층 801호가 경매에 나왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 이숙진으로, 2024.11.12 거래가 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2016.02.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,300,000원이며, 이후 설정된 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에 2008.07.24 전입한 정현두가 나타나는데, 이 날짜는 국민은행 근저당권보다 앞섭니다. 임대차보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 다르다

등기부를 기준으로 보면 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2014년 교보생명보험 근저당권은 2016.02.29 이미 말소됐고, 현대오일뱅크 가압류도 2018.12.21 집행취소결정으로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 서울보증보험 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 말소기준권리보다 앞선 전입자의 권리까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수 없으며, 실제 임대차계약, 점유, 주민등록의 유지 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

점유·임차 관계 확인

현황조사상 전입자 1명이 확인됩니다. 실제 임차인인지 여부와 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 임차보증금 대위·승계 중복신고로 확인된 사람은 없습니다.

② 시세 비교 — 표면상 91.7%, 실제 메리트는 조건부

대동아파트는 2,810세대 규모로, 준공일은 1994.12.24입니다. 비교 대상은 전용 115.03㎡대 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 평균 거래금액은 488,458,333원, 최근 거래금액은 492,500,000원입니다.

최근 거래가격은 450,000,000원~512,000,000원 사이에 분포합니다. 신건 최저매각가 448,000,000원은 최근 12건 평균 488,458,333원의 91.7%이며, 최근 거래가 492,500,000원보다도 낮습니다.

다만 이 비교는 낙찰가 자체만 비교한 결과입니다. 정현두의 인수 보증금이 발생한다면 실질취득가가 상승합니다. 따라서 권리관계가 해소되지 않은 현재에는 시세보다 확실히 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

다음은 매각대금에서 집행비용과 등기상 채권을 배분한 추정 결과입니다. 선순위 전입자의 임대차보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 기준으로 추정 집행비용 6,880,000원, 채권자 배당 408,036,394원, 소유자 잔여 33,083,606원입니다. 선순위 임차인 배당·인수금액 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

서울보증보험의 강제경매개시결정은 기존 갑구 5번 가압류의 본압류 이행으로 기록되어 있습니다. 이를 별개의 확정 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 신청채권자 청구액 124,915,181원과 가압류 청구금액 107,736,394원은 서로 다르므로 실제 배당관계 확인이 필요합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차의 채권 미배당액은 등기상 채권에 대한 추정치이며, 매수인이 그대로 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 임차인 인수액은 별도 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 입지. 창원시 성산구 상남동 웅남초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 인접 토지는 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 단지 규모. 대동아파트는 2,810세대 규모이며 준공일은 1994.12.24입니다. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 자료는 1,769,000원/㎡입니다. 관련 제한사항에 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있어 대상 필지의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래가격이 450,000,000원에서 512,000,000원까지 분포해 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 단지 규모만으로 개별 호수의 환금성을 보장할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 정현두의 2008.07.24 전입 이후 실제 점유와 주민등록 유지 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 인수액 재계산. 매수인이 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 최저가 448,000,000원이 아니라 확인된 실질취득가를 최근 실거래 평균 488,458,333원 및 최신 거래 492,500,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 전략 주의. 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원 시나리오가 있지만 인수 보증금이 있다면 낙찰가 하락분만큼 실질 부담이 줄지 않을 수 있습니다.
• 감정서 원본 대조. 대상 호수와 감정요항표에 나타난 13층 1301호 기재 불일치 및 토지이용계획 내용을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 신청채권 및 배당 확인. 서울보증보험의 가압류 청구액과 강제경매 청구액의 관계, 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부 및 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮은 가격보다 중요한 것은 인수액”

이 물건의 가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 신건 최저가 448,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 488,458,333원의 91.7%이고, 최신 실거래가보다 낮습니다. 등기부상 국민은행 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 구조도 명확합니다.

그러나 2008년 전입자의 임대차보증금이 미상이라는 핵심 위험이 남아 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되어 미배당 보증금을 인수한다면 최저매각가와 실질취득가가 달라집니다. 현재 단계에서는 시세 대비 할인 폭을 실제 투자 이익으로 인정하기 어렵습니다.

감정요항표의 호수 및 지역 관련 기재 불일치도 확인해야 합니다. 종합적으로 이 사건은 등기권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 선순위 전입자의 인수 위험 때문에 입찰 판단을 보류해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 우선 임차인의 보증금과 대항력부터 확정하고, 그다음 실질취득가를 기준으로 가격을 평가하는 것이 핵심입니다.