창원지방법원 2026타경10043. 김해시 진영읍 김해진영코아루아파트 410동 1301호, 전용면적 84.9408㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이숙진으로, 2024년 11월 12일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 220,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021년 8월 6일에는 최호순 명의 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권 145,200,000원이 설정되었습니다.
이후 2024년 9월 서울보증보험주식회사의 가압류가 등기됐고, 2026년 1월 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시되었습니다. 등기된 담보권과 가압류만 보면 매각에 의해 정리되는 구조입니다. 그러나 등기부에 표시된 권리가 소멸하는 것과 주택임차인의 대항력·보증금 문제가 해소되는 것은 별개입니다. 이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분이 바로 그 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1611-2 김해진영코아루아파트 제410동 제13층 제1301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로361번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9408㎡ · 13층 1301호 |
| 단지 규모 | 953세대 · 2007.09.21 준공 |
| 현재 소유자 | 이숙진 (2024.11.12 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 124,915,181원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06 우리은행 근저당권 · 채권최고액 145,200,000원 |
| 임차인 조사 | 정현두 1명 · 2008.07.24 전입 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 선순위 전입자 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수를 구분해야 한다
말소기준권리는 2021.08.06 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 서울보증보험 가압류 및 강제경매개시결정은 정상적인 매각을 전제로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행 및 동창원농업협동조합 근저당권도 이미 등기상 말소되었습니다.
문제는 2008.07.24 전입한 정현두입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르므로, 실제 임대차와 점유 요건이 충족되어 있다면 선순위 대항력에 따른 매수인 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 최종 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현두 목록 2호 부동산 전부 |
2008.07.24 | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 인수 가능 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인 조사 대상은 정현두 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 인수금액은 확정되지 않았습니다.
이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 현재 실질취득총액을 계산할 수 없습니다. 최저가 256,000,000원이나 유찰 후 가격만을 시세와 비교하여 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 122.1%
김해진영코아루아파트는 953세대 규모로, 비교 대상은 전용 84.37~84.94㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 209,666,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 205,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 256,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.94㎡ | 4층 | 205,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 20층 | 230,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 6층 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.37㎡ | 8층 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 10층 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 9층 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 19층 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9층 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.37㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.37㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 209,666,666원 |
실거래 최저는 200,000,000원, 최고는 230,000,000원입니다. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 평균은 물론 확인된 최고 거래가보다도 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교한 비율이 122.1%이므로 감정가 기준 신건 입찰에는 가격상 이점이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
다음은 매각대금 256,000,000원을 가정한 채권자 중심의 배당 추정입니다. 우리은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 정현두의 보증금과 우선변제 관련 금액은 확정되지 않아 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 배당표는 실제 배당순위 및 매수인 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,384,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 107,736,394원 | 106,416,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | 252,936,394원 | 1,320,394원 미배당 |
집행비용 4,384,000원은 추정치입니다. 채권자 총채권액 252,936,394원, 예상 배당액 251,616,000원, 미배당액 1,320,394원입니다. 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 동일 집행 경과로 별도 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 배당 및 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 남는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,320,394원 |
| 1회 유찰 (80%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 51,803,594원 |
| 2회 유찰 (64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 92,190,154원 |
1회 유찰 시 최저가 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 계산됩니다. 명목 입찰가격만 보면 최근 실거래 평균보다 낮아지는 구간이지만, 인수 가능한 임차보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득가격의 할인 여부는 알 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 및 거래자료 기준)
- 단지 규모. 김해진영코아루아파트는 953세대, 2007.09.21 준공 단지입니다. 비교 가능한 전용 84㎡대 실거래가 확인됩니다.
- 도로 및 토지. 토지는 평지이며 중로각지에 해당합니다. 감정요항표에는 북동측·북서측·남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접한다고 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 진영지구 지구단위계획구역 관련 토지이며, 교육환경 보호구역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 시세와 환금성. 최근 실거래 12건은 200,000,000원에서 230,000,000원 사이입니다. 비교 거래는 존재하지만 256,000,000원의 신건 가격이 최근 거래 범위를 웃돌아 매도 시 가격 부담이 우려됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인이 최우선. 정현두의 2008.07.24 전입 사실과 현재 점유상태, 임대차계약 관계, 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당요구 여부를 확인하고 실제 배당 후 남을 보증금을 산정해야 합니다.
- 실질취득가격 재계산. 낙찰가에 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 고가 입찰 경계. 현재 256,000,000원은 최근 12개월 평균 209,666,666원의 122.1%입니다. 현 단계에서는 가격 이점이 없습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 204,800,000원, 2회 유찰 163,840,000원은 명목 가격일 뿐입니다. 선순위 임차인의 인수 위험을 먼저 확인해야 합니다.
- 감정평가서 원본 대조. 김해진영코아루아파트와 창원 대동아파트가 혼재된 기재 내용을 정정·확인하고, 실제 대상물건의 상태와 평가근거를 점검해야 합니다.
- 소유권·집행관계 확인. 가압류 이후 소유권이 이전된 경위와 서울보증보험 가압류의 본압류 이행 관계를 원본 등기사항증명서 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자와의 인도·명도 문제, 부대비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 재확인. 2026.10.29 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 높고, 진짜 취득원가는 아직 모른다”
김해진영코아루 410동 1301호는 언뜻 보면 우리은행 근저당권과 서울보증보험 가압류가 매각으로 소멸하는 일반적인 경매물건입니다. 하지만 2008년부터 전입한 정현두의 보증금이 확인되지 않았습니다. 2021년 말소기준권리보다 앞선 전입자라는 사실 때문에 인수 위험을 무시할 수 없습니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 평균이 209,666,666원이고 최신 거래가 205,000,000원인데, 신건 최저가는 256,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원으로 나타나더라도, 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 결과를 확정값으로 사용할 수 없습니다. 감정평가 기재 내용에 다른 아파트 주소가 포함된 점도 확인이 필요합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높고, 선순위 전입자의 인수 가능액이 불명확합니다. 유찰로 명목 최저가가 낮아지더라도 보증금 인수액을 포함한 실질취득총액이 최근 실거래보다 충분히 낮다는 점이 확인되기 전에는 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라, 확인되지 않은 보증금과 실제 총취득비용입니다.
