창원지방법원 2026타경10171. 경상남도 창원시 진해구 남문동 진해남문코아 1동 4층 401호, 현재 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김태완 씨이고 2019.01.04. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 을구 1번으로 주식회사경남은행의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 427,570,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있으며 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 직접 넘어오는 인수금은 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에서 이지영(단아뷰티), 김은정(상티화실), 배숙기(남문탁구장가전제품도소매)가 확인됐고, 매각물건명세서에는 단아뷰가 별도로 기재돼 있습니다. 앞의 3건은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 단아뷰는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판단을 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층 401호 도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설(단아뷰티) |
| 소유자 | 김태완 (2019.01.04. 거래가액 220,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 경남은행) / 427,570,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기사항전부증명서 | 창원지방법원 진해등기소 · 2026.10.15. 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019.01.04. 설정된 경남은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2023.09.25. 창원시 압류, 2023.12.12. 경남신용보증재단 가압류, 2024.12.11. 국 압류, 2026.02.05. 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2023.12.15. 시작된 이전 임의경매는 2025.11.14. 취하됐고, 2026.02.05. 현재 사건이 새로 개시됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 3건은 대항력 없음, 1건은 판정 보류
| 임차인 / 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지영(단아뷰티) | 401호 | 2019.04.12 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은정(상티화실) | 402홍일부 47.0000㎡ | 2023.04.10 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배숙기(남문탁구장가전제품도소매) | 402호 일부99.1740㎡ | 2019.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 단아뷰 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이지영(단아뷰티), 김은정(상티화실), 배숙기는 모두 말소기준권리인 2019.01.04. 이후 전입신고가 이뤄져 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 반면 단아뷰는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원을 전제로 하더라도, 이 1건에 대한 확인이 끝나기 전에는 임차권·점유 리스크를 완전히 닫았다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,978,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 427,570,000원 | 223,022,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 227,000,000원 기준 집행비용 3,978,000원을 먼저 반영하고, 경남은행 근저당에 223,022,000원이 배당됩니다. 경남신용보증재단 가압류에는 배당액이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 채권자 총 청구액은 471,795,000원, 총 배당액은 223,022,000원, 미배당액은 248,773,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 신건 2.27억, 1회 1.816억, 2회 1.4528억
현재 회차는 감정가의 100%인 227,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저매각가는 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 제시됩니다. 실질취득은 배당표상 인수 0원을 전제로 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 가격 | 채권 총액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 471,795,000원 | 248,773,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 471,795,000원 | 293,537,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 471,795,000원 | 329,348,920원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 수치만으로 매각가의 적정성이나 수익성을 확정할 수는 없습니다. 특히 근린시설이고 임대관계가 미상인 만큼, 현재 신건 가격 227,000,000원 자체를 기준으로 현장 이용상태와 임대 가능성을 확인한 뒤 회차별 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 출입이 가능하며 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 401호는 근린생활시설(단아뷰티), 402호는 근린생활시설(상티화실, 남문탁구장)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상5층 건물이며 4층에 401호와 402호가 있습니다. 공동위생설비·승강기·소방설비가 시설되어 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로와 접하고 진입도로상태는 양호하며 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함됩니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 평지·정방형이며 토지면적은 803.3㎡, 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 미상 1건 우선 확인. 단아뷰의 전입신고일과 보증금이 확인되기 전에는 대항력을 단정하지 마세요. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
- 대항력 없는 3건과 구분. 이지영(단아뷰티), 김은정(상티화실), 배숙기는 모두 전입신고가 2019.01.04. 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당 원문에 402호 공동담보가 표기돼 있으므로 401호에 대한 담보범위와 등기 내용을 원본으로 대조하세요.
- 과거 경매 이력 확인. 2023.12.15. 이전 임의경매개시결정이 있었고 2025.11.14. 취하됐습니다. 현재 사건과 연결된 채권관계를 확인하세요.
- 배당표의 한계. 신건 배당표상 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 401호와 402호에 실제 사용자가 기재돼 있으므로 현재 영업·점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것이 0개”
이 물건의 가장 분명한 장점은 배당표상 매수인 인수 0원입니다. 2019.01.04. 경남은행 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 신건 227,000,000원 기준으로도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
반면 임차·점유관계는 끝까지 확인해야 합니다. 3건은 대항력 없음으로 정리되지만, 단아뷰는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 여기에 427,570,000원의 근저당 채권최고액과 248,773,000원의 채권 미배당, 2025.11.14. 취하된 이전 경매 이력이 겹칩니다.
권리상 인수는 낮고, 확인해야 할 점유관계는 남아 있는 근린시설입니다. 현재 신건 가격은 227,000,000원이고, 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원입니다. 어느 가격이 적정한지는 시세·임대관계·현장 점유를 확인한 뒤 결정해야 하며, 특히 단아뷰의 미상 임대차 관계를 확인하기 전에는 ‘완전 안전’으로 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
