창원지방법원 2026타경10171. 진해구 남문동의 진해남문코아 1동 4층 402호 근린생활시설입니다. 감정평가에서는 402호가 상티화실과 남문탁구장 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 아파트와 달리 상업용 공간의 점유·임대차 상태가 중요한 물건입니다.
소유자는 김태완이며, 2019.01.04. 거래가액 360,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경남은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 427,570,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 국세·지방자치단체 압류가 이어졌고, 현재는 경남은행을 양도인으로 표시한 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사의 임의경매가 진행 중입니다.
권리 순위는 비교적 명확하지만, 이 물건의 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 등기부상 소멸 예정 권리가 명확하다는 사실과 임차인에 대한 실제 인수 부담이 없다는 사실은 구분해야 합니다. 점유관계 확인과 시세 검증이 끝나기 전까지는 신건 입찰에 신중할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 층수 | 지하 1층·지상 5층 건물 중 4층 |
| 감정상 이용 | 402호: 상티화실·남문탁구장 등 근린생활시설 |
| 소유자 | 김태완 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.01.04. · 매매 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) |
| 청구액 | 427,570,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.04. 경남은행 근저당권 · 채권최고액 427,570,000원 |
| 공동담보 | 진해남문코아 1동 4층 401호 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.15. · 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
권리분석의 중심은 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 2019.01.04. 설정된 채권최고액 427,570,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2023.12.12. 경남신용보증재단의 가압류 44,225,000원, 2024.12.11. 국의 압류, 2025.08.06. 창원시의 압류도 말소기준 이후의 등기입니다. 현재의 2026.02.05. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 2020.04.10. 예위자·양기성 명의로 설정된 채권최고액 165,000,000원의 후순위 근저당권은 2021.03.23. 이미 말소됐습니다. 2023.12.15. 진행됐던 별도의 임의경매도 2025.11.14. 취하됐고 관련 경매개시결정등기는 2025.11.18. 말소됐습니다. 현재 경매와 혼동하지 않아야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 402호 미상 점유가 핵심
조사서류에는 점유·임차 관련 기재가 총 4건 있습니다. 이 가운데 401호로 표시된 기재가 1건, 402호 일부가 명시된 기재가 2건, 호실을 특정하기 어려운 기재가 1건입니다. 이를 모두 독립적인 402호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 / 표시 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 (단아뷰티) | 401호 | 2019.04.12. | 1,000 (단위 미확인) | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 김은정 (상티화실) | 402호 일부 47.0000㎡ | 2023.04.10. | 1,000 (단위 미확인) | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 배숙기 (남문탁구장가전제품도소매) | 402호 일부 99.1740㎡ | 2019.04.12. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 남문탁 | 호실 미상 · 주거 표시 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
보증금 1,000은 금액 단위가 확인되지 않아 원화 금액으로 환산하지 않았습니다. 이지영은 401호로 표시되어 본건 402호의 임차보증금 합산 대상에서 제외해야 합니다. 각 점유자의 배당요구 여부와 확정일자도 확인이 필요합니다.
김은정과 배숙기는 402호 일부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 각각의 전입신고일인 2023.04.10. 및 2019.04.12.는 2019.01.04. 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 두 점유자 모두 대항력 없음으로 판정되어 있어, 그 기재를 기준으로 보면 선순위 임차보증금 인수형으로 판단되지는 않습니다.
다만 이 물건은 근린생활시설이므로 실제 점유 현황과 임대차 관련 신고·등록 및 계약관계의 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 배숙기와, 주거 용도로 표시되었으나 점유 호실·전입신고일·보증금이 모두 불명확한 남문탁은 구분해서 살펴봐야 합니다.
③ 가격 분석 — 358,000,000원은 적정한가
감정가와 최저매각가는 모두 358,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다.
소유자가 2019.01.04. 취득할 당시의 거래가액은 360,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 소유권 취득 거래로, 현재의 동일 건물·동일 용도 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
따라서 현 단계에서는 358,000,000원이 현재 시세보다 싸다는 근거가 없습니다. 반대로 시세보다 비싸다고 확정할 근거도 부족합니다. 상업용 부동산인 만큼 개별 호실의 점유·임대 상태, 수익성, 매각 범위 등을 확인해야 실질적인 가격 판단이 가능합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 358,000,000원 | 시장가격 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 286,400,000원 | 가격 하락 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 229,120,000원 | 가격 하락 시나리오 |
1회·2회 유찰 가격은 제시된 회차별 가정입니다. 실제 재매각 조건과 최저매각가의 적용은 해당 회차 매각공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,812,000원 |
| 1. 근저당권 · 경남은행 | 427,570,000원 | 352,188,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 44,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 471,795,000원 | 352,188,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 119,607,000원 |
신건 가정에서 매각대금 358,000,000원 중 집행비용으로 5,812,000원이 추정되고, 나머지 352,188,000원이 경남은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 경남신용보증재단은 예상배당 0원이며 소유자에게 남는 금액도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구액을 합산한 471,795,000원을 기준으로 배당 후 남는 미회수 채권은 119,607,000원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인에게 그대로 이전되는 채무를 뜻하지는 않습니다.
예상배당은 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 임차인의 최우선변제 가능성, 공동담보 배당 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았을 수 있습니다. 인수액 0원 역시 미상 점유자 확인을 전제로 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 웅천초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕, 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재치장마감 등으로 되어 있으며 승강기, 소방설비, 공동위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측 대로, 동측 및 북측 중로, 서측 보행자전용도로에 접하며 진입도로 상태는 양호한 것으로 조사되었습니다. 지하주차장도 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역 관련 지정이 있습니다. 대로2류·중로1류·중로3류·소로3류 등 도로 조건이 기재되어 있습니다.
- 토지. 상업용 부지로 이용되는 평지입니다. 토지 전체 면적은 803.3㎡이며 공시지가 자료는 1,479,000원/㎡입니다. 이 수치는 402호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하지만, 본건의 실제 임대수익·공실 위험 및 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유범위 확인. 김은정의 47.0000㎡와 배숙기의 99.1740㎡ 점유 범위를 실제 현장과 대조하고, 동일 공간의 중복 기재 여부 및 출입·영업 상태를 확인해야 합니다.
- 남문탁 신원·호실 확인. 주거로 표시된 남문탁이 402호의 점유자인지, 다른 기재와 중복되는지, 전입신고·보증금·계약관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 상가 임대차 검증. 근린생활시설의 실점유와 임대차 신고·등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 우선변제 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 기재된 401호와 본건 402호의 공동담보 관계, 매각 대상 범위, 채권 배당관계를 점검해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 창원세무서장과 진해구청장의 압류에 관하여 실제 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세와 수익성 조사. 진해남문코아 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 관리비 수준을 확인하기 전까지 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 상티화실·남문탁구장 등 실제 영업 중인 점유자의 인도 협의 가능성을 점검하고, 체납 관리비 및 공용부분 부담도 확인해야 합니다.
- 매각공고 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 입찰보증금 조건 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소가 확실해도 인수와 가격은 별개다”
진해남문코아 402호는 말소기준권리가 명확한 경매물건입니다. 2019년 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 358,000,000원을 가정하면 채권 미배당이 119,607,000원 발생하지만, 그 금액 자체를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 임차인 관계까지 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 402호 일부 점유자가 확인되고 남문탁의 점유 호실·보증금·대항력은 미상입니다. 추정 인수 0원을 확정 인수 0원처럼 취급해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 358,000,000원은 감정가 그대로인 신건 가격이며, 현재 실거래 시세가 검증되지 않았습니다. 향후 286,400,000원 또는 229,120,000원으로 내려가는 시나리오가 있더라도 그 자체가 시세 대비 저가 매수의 증거는 아닙니다.
결론은 ‘등기 권리구조는 비교적 명확, 점유·인수는 추가 조사, 신건 가격 판단은 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 유찰 횟수가 아니라 402호의 실제 점유관계와 실질취득액, 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
