인천지방법원 2025타경3222. 부천시 소사구 괴안동 리아아파트 건물 1층의 근린생활시설입니다. 감정평가서상 1층 101호 외 5개호가 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사에는 102호·103호·108호·109호 및 110호를 점유하는 임차인 4명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.22 이후이므로 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 임차인은 없습니다.
등기 흐름에서 주의할 부분은 2018년과 2020년에 설정됐던 남부천새마을금고 근저당입니다. 두 권리는 말소기준보다 앞서 설정됐지만 2023.03.24 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.03.22 부천농업협동조합 근저당이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2 리아아파트 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 101호 외 5개호 · 각호 공히 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 · 사용승인 2016.12.20 |
| 소유자 | 김민식 지분 100분의 80.81 · 김민순 지분 100분의 19.19 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 174,587,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천농업협동조합 / 1,400,659,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 근저당은 말소 완료
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송경식 | 102호 | 2025.05.14 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기호 | 103호 | 2023.06.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강숙희 | 108호 | 2025.05.16 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이숙 | 109호, 110호 | 2024.01.24 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.09.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금 합계는 90,000,000원, 월차임 합계는 5,000,000원입니다. 그러나 네 임차인의 전입일은 모두 2023.03.22 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관이나 대위변제 신고가 아닌 실제 임차인 4명입니다.
③ 가격 비교 — 64.7%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
리아아파트 실거래 참고자료는 2021.06 거래 1건으로, 전용 56.64㎡·7층·거래가 270,000,000원입니다. 현재 최저가 174,587,000원은 이 금액의 64.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 56.64㎡ | 7층 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
다만 이 거래는 매각기일보다 오래된 단일 표본이고, 경매 대상은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 실거래 참고값과 근린시설의 수익성·공실 위험·전용면적· 점유구조를 곧바로 동일선상에 놓을 수 없습니다. 따라서 “2.70억 대비 1.74587억이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,244,218원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남부천새마을금고 | 1,635,600,000원 | 171,342,782원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 남부천새마을금고 | 238,800,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 1,584,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당액 합계는 174,587,000원이며, 채권 미배당액은 3,287,057,218원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천괴안동우체국 북서측 인근이며 근린생활시설, 아파트와 연립주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 12미터와 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2016.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 위생·상하수도·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 근린생활시설과 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 409.4㎡, 공시지가는 3,790,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 리아아파트는 29세대 규모이고 실거래 표본은 1건뿐입니다. 근린시설 특성까지 고려하면 매도 시 가격 검증과 수요자 확보가 쉽다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 주소는 1층 101호로 표시되지만 감정평가서에는 101호 외 5개호가 언급됩니다. 매각목록과 집합건축물대장으로 포함 호실을 정확히 대조하세요.
- 호실별 점유 확인. 102호·103호·108호·109호·110호의 실제 점유자, 임대차계약, 영업 중단과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 말소 등기 대조. 2018년·2020년 남부천새마을금고 근저당의 2023.03.24 말소 여부와 예상배당표의 채권 배당 내역을 최신 원본으로 재확인하세요.
- 수익률 검증. 월차임 합계 5,000,000원을 그대로 확정수익으로 보지 말고 공실, 연체, 관리비, 부가세, 수선비와 임대차 존속 여부를 반영하세요.
- 근린시설 금융. 주거용 담보대출과 조건이 다를 수 있으므로 대출 가능액과 금리를 입찰 전에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 근린시설 업종별 인허가·교육환경보호 관련 제한을 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.09의 진행 결과와 변경·연기·매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 과거 선순위 근저당 2건은 말소됐고, 실제 임차인 4명의 전입일도 모두 현재 말소기준보다 늦습니다. 명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 509,000,000원에서 3회 유찰돼 174,587,000원까지 내려왔고, 2021.06 실거래 270,000,000원 대비로는 64.7%에 불과합니다. 하지만 비교 거래는 단 한 건이고 오래됐으며 대상은 근린생활시설로 이용 중입니다. 호실별 점유와 임대차, 매각 범위, 배당표와 말소등기의 불일치, 근린시설의 환금성을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 곧 안전마진이 되지는 않습니다. 권리는 합격, 가격과 운영성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.
