인천지방법원 2024타경13748. 인천 옹진군 영흥면 선재리 일대의 기타 건물 및 토지 경매입니다. 감정평가상 일부 건물은 제2종근린생활시설로 기재되어 있고, 토지 관련 사항도 함께 검토해야 합니다. 소유자는 김영애, 신청채권자는 광명신용협동조합으로 청구금액은 695,224,343원입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 단순한 근저당권 실행 경매가 아니라는 점입니다. 말소기준권리는 2023.05.26 대주종합건설 주식회사의 가압류인데, 그보다 앞선 2023.04.05에 광명신용협동조합의 처분금지가처분이 존재합니다. 피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권으로, 매각 이후에도 영향을 미칠 수 있는 권리입니다.
여기에 임차인으로 신고된 이성택의 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 임차인의 실제 배당액, 매수인 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 입찰의 안전성이나 가격 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-84 |
| 등기상 건물 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-46 1동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 일부 제2종근린생활시설 · 철근콘크리트조 건물 |
| 소유자 | 김영애 (단독소유) |
| 감정가 | 1,035,496,080원 |
| 최저매각가 | 1,035,496,080원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 광명신용협동조합 |
| 청구금액 | 695,224,343원 |
| 근저당 채권최고액 | 880,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 발급일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
말소기준권리는 2023.05.26 대주종합건설 주식회사의 가압류입니다. 그 이후의 광명신용협동조합 근저당권, 서인천농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 2023.04.05 가처분은 말소기준보다 앞섭니다. 그 피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권이며, 매매·증여·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 단순한 금전채권의 배당 문제와 달리 매수인이 취득할 권리의 완전성과 추가 등기 위험에 영향을 줄 수 있습니다. 가처분의 존속, 집행 효력, 본안소송 결과 및 매각으로 소멸하는지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수금액 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성택 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 2025.01.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이성택은 2022.05.02 전입한 것으로 조사되었고, 2025.01.13 배당요구 사실이 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 임대차계약 및 점유 요건도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 현재 판정은 대항력 가능·미상이며 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
배당요구가 이루어졌다고 해서 매수인의 보증금 인수위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 배당순위, 실제 배당액, 임차인의 대항요건 유지 여부에 따라 인수 결과가 달라집니다. 선순위 가처분의 위험도 임차보증금과 별개로 남아 있으므로 각각 독립적으로 검토해야 합니다.
③ 가격 검토 — 신건 1,035,496,080원의 판단
감정가는 1,035,496,080원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아 신건 가격이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 구분 | 금액 | 검토 내용 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,035,496,080원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 1,035,496,080원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 828,396,864원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 662,717,491원 | 감정가 64% 시나리오 |
위 유찰 금액은 예정된 시나리오를 계산한 값이지 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 더 중요한 것은 유찰로 최저매각가가 하락하더라도 선순위 권리와 임차보증금 인수위험이 사라지지 않는다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,035,496,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,754,961원 |
| 1. 가압류 · 대주종합건설 주식회사 | 44,660,000원 | 44,660,000원 |
| 2. 근저당 · 광명신용협동조합 | 880,800,000원 | 880,800,000원 |
| 3. 가압류 · 서인천농업협동조합 | 37,221,389원 | 37,221,389원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 60,059,730원 |
예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 계산 모형입니다. 광명신용협동조합의 채권최고액 880,800,000원과 경매 청구액 695,224,343원은 서로 다른 수치로 실제 배당채권액 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 채권자에게 962,681,389원이 배당되고 소유자 잔여액은 60,059,730원입니다. 그러나 이는 현재의 채권액과 배당 가정에 따른 결과입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 배당표상 인수 0원은 실제 매수인 부담이 없다는 증거가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,035,496,080원 | 962,681,389원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 828,396,864원 | 817,712,895원 | 144,968,494원 |
| 2회 유찰 가정 | 662,717,491원 | 653,690,316원 | 308,991,073원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 영흥대교 북동측 인근입니다. 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 일련번호 6~8은 공부상 제2종근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 건물로 외벽 치장 돌붙임, 내벽 시멘트몰탈 및 하이샤시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 용도. 계획관리지역이며 일부 토지는 성장관리계획구역(관광형), 준보전산지, 성장관리권역 및 가축사육제한구역과 관련된 제한을 받습니다. 필지별 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 도로·지목. 토지 관련 표기에는 지목 도로, 면적 269.0㎡, 공시지가 114,100원/㎡, 도로접면 맹지가 포함됩니다. 감정요항에는 일부 토지가 공부상 임야·대지이나 현황 도로로 이용된다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지가 포함된 물건은 일반 주거용 아파트보다 용도 적합성, 건물 이용현황, 도로 및 필지 구성에 따른 매수자 검토가 중요합니다. 거래가격 비교와 매각 가능성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 광명신용협동조합의 2023.04.05 가처분이 현재 유효한지, 본안소송과 후속 권리실행이 있었는지, 매각 후 매수인에게 미치는 영향은 무엇인지 확인하세요.
- 임차보증금. 이성택의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구의 범위 및 대항력 존속 여부를 확인하세요.
- 실질취득원가. 매수인 인수금액을 확정하기 전에는 최저매각가만으로 수익성이나 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각 범위. 선재리 636-84와 건물 등기상 636-46 1동의 관계, 건물·토지의 매각 포함 범위 및 필지별 등기를 원본과 대조하세요.
- 용도·현황. 제2종근린생활시설과 토지의 실제 이용현황, 건축물대장, 도로 및 통행 조건을 현장에서 확인하세요.
- 배당 검증. 청구액 695,224,343원과 채권최고액 880,800,000원을 구분하고 실제 확정 채권액, 조세채권, 임차인의 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 근린생활시설 및 토지의 최근 거래를 확인하고, 유찰 시에도 실제 인수금액을 합산한 취득원가를 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리상 안전”
이 사건은 후순위 채권이 매각으로 정리되는 구조라는 사실보다 선순위 가처분과 임차인의 불확정 권리가 더 중요합니다. 광명신용협동조합의 가처분이 말소기준 가압류보다 먼저 등기되었고, 이성택 역시 그보다 앞서 전입한 것으로 확인됩니다. 보증금과 우선변제 여부가 미상이므로 매수인 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
최저매각가 1,035,496,080원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 데다 건물·토지의 표시 및 이용현황도 추가 대조가 필요합니다. 단순히 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받거나 향후 유찰을 기다린다는 이유만으로 투자 매력이 생기는 물건은 아닙니다.
결론은 권리 정리 전 입찰 보류. 선순위 가처분의 효력, 임차보증금과 실제 인수액, 매각 대상 필지 및 건물의 범위를 확인한 뒤에야 실질취득원가와 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 취득할 권리가 안전하고 완전한지를 먼저 확인하는 것입니다.
