인천지방법원 2024타경13748. 인천 계양구 작전동 삼천리아파트 1동 403호, 전용 41.884㎡ 아파트입니다. 광명신용협동조합이 2022년 설정한 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤에 등기된 서인천농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 권리분석의 핵심은 근저당이나 가압류가 아닙니다. 2022.05.02 전입한 이성택입니다. 말소기준 근저당의 설정일인 2022.05.18보다 전입일이 빠릅니다. 주택 인도 등 요건이 갖추어졌다면 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 경매 배당 이후 남는 임차보증금을 매수인이 인수할 위험을 배제할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 140,500,000원, 최신 거래는 145,000,000원인데, 신건 최저가는 169,000,000원입니다. 권리 위험을 감수할 만큼 저렴한 가격이 아니라, 권리 위험이 있는데도 최근 시세보다 높은 가격이라는 점이 이 물건의 가장 큰 약점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13748 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 주부토로 470, 1동 4층403호 (작전동, 삼천리아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.884㎡ · 4층 |
| 단지 정보 | 삼천리 · 540세대 · 1988.12.26 준공 |
| 등기상 소유자 | 김영애 · 2020.03.12 증여로 소유권 취득 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 광명신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 695,224,343원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.18 · 광명신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 67,200,000원 |
| 선순위 점유자 | 이성택 · 2022.05.02 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준권리는 을구 17번 광명신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 서인천농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 설정됐다가 이미 말소된 근저당권은 별도의 인수 권리로 합산하지 않습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성택 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확정일자 | 미상 |
|---|---|
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.01.13 |
| 조사 근거 | 현황조사 · 문건접수 |
| 실제 조사된 점유자 | 이성택 1명 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수액 | 미확정 · 보증금 및 배당 결과 확인 필요 |
배당요구일은 2025.01.13으로 확인됩니다. 하지만 배당요구가 접수되었다는 사실과 실제 배당을 받을 권리, 배당순위 및 배당액이 확정된다는 것은 서로 다릅니다. 특히 확정일자와 보증금이 확인되지 않으면 우선변제 가능 금액과 매수인 인수 가능 금액을 판단하기 어렵습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 120.3%
인천 계양구 삼천리아파트 동일 면적대인 전용 41.88㎡ 중심 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 140,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 145,000,000원입니다. 신건 최저가 169,000,000원은 어느 기준보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.88㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 41.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.08 | 41.88㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 41.88㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 41.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 41.88㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 41.88㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 41.88㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 41.88㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 41.88㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 44.68㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 41.88㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 140,500,000원 |
실거래 가격은 118,000,000원~200,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 2월 거래 중 200,000,000원 사례가 있어 평균값만 보고 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 대부분은 이보다 낮은 가격대에 형성되어 있으며, 최신 거래 145,000,000원도 신건 최저가보다 24,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 광명신용협동조합 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서인천농업협동조합 | 37,221,389원 | 37,221,389원 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 61,412,611원 |
위 표는 알려진 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 배분 추정입니다. 선순위 임차보증금, 임차인의 배당순위, 당해세, 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순서·배당액·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 계산상 채권 부족액 0원 또는 매수인 인수 0원은 법적 확정값이 아닙니다.
④ 회차별 가격과 실질취득 위험
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 169,000,000원 | 100% | 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 135,200,000원 | 80% | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 108,160,000원 | 64% | 미확정 |
현재 신건 가격은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 최저가 135,200,000원은 최근 평균 140,500,000원 아래로 내려갑니다. 하지만 이는 입찰가격만 비교한 결과입니다. 선순위 임차인의 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당 부분을 인수해야 한다면, 매수인이 실제로 부담할 금액은 더 커집니다.
특히 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수보증금이 늘어나 전체 실질취득비용은 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격이 내려가는 것보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (물건 소재지·토지정보·거래자료 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 작전동, 주부토로 470에 있는 삼천리아파트입니다. 단지 내 도로를 통해 인근 도로와 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 단지. 540세대, 1988.12.26 준공된 기존 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 41.88㎡ 중심 거래이며 본건 전용면적은 41.884㎡입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 및 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 실제 적용 범위와 입찰·취득 관련 조건은 원본에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지정보상 1,618,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가 정보로 아파트 개별 호수의 시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 비교는 가능하지만, 거래가격은 118,000,000원부터 200,000,000원까지 차이가 큽니다. 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 감정평가 원본 확인. 감정평가 요항 중 일부에 계양구 삼천리아파트와 일치하지 않는 옹진군 영흥면 선재리 소재지 및 제2종근린생활시설 관련 설명이 혼재합니다. 해당 설명을 본건의 현장·용도 사실로 단정해서는 안 되며, 물건번호와 원본 감정평가서를 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성택 임대차 원본 확인. 전입일 2022.05.02, 근저당 설정일 2022.05.18의 선후관계가 핵심입니다. 임대차계약서, 실제 주택 인도, 보증금, 확정일자와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임차보증금이 있는지, 명세서에 대항력 및 배당 관련 사항이 어떻게 기재되었는지 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 2025.01.13 배당요구 접수 사실만으로 전액 변제 여부는 알 수 없습니다. 확정일자와 채권액, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 매각가격에 미배당 인수보증금을 더해 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래와 다시 비교해야 합니다. 인수액이 확인되기 전에는 입찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 채권금액 원본 대조. 광명신용협동조합의 신청 청구금액 695,224,343원과 근저당 채권최고액 67,200,000원의 차이를 확인하고, 배당에 영향을 미치는 다른 청구나 채권이 있는지 점검해야 합니다.
- 감정평가서 대상 확인. 소재지·용도 설명이 일부 불일치하므로 본건 1동 403호의 평가자료인지 원본 서류 및 물건목록을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 법적 지위에 따라 인도·명도 문제가 달라질 수 있습니다. 점유관계를 확인하고 미납 공용관리비 및 실제 비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.30 입찰 전 사건 진행 상태, 기일 변경 여부, 등기부 변동 및 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가격보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 단순히 감정가가 높게 잡힌 신건이 아닙니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 28,500,000원 높다는 가격 부담과 함께, 말소기준권리 이전에 전입한 이성택의 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다.
근저당과 가압류가 소멸한다고 모든 위험이 정리되는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 실제 보증금, 배당 가능 금액이 확인되지 않으면 낙찰 후 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수액이 늘어나는 구조라면 가격 할인 효과가 사라질 수 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 임차관계 확인 우선입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 확인되지 않은 보증금 위험까지 감수할 이유는 부족합니다. 임차인의 법적 지위와 인수액을 먼저 확정하고, 그 이후에 실질취득가를 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확인된 실질취득비용입니다.
