42,875,000원
인천지방법원 2025타경3505. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호입니다. 감정 이용상태는 지원시설(기숙사)이고, 등기상 소유자는 선선관입니다. 2021년 7월 15일 국민은행이 채권최고액 103,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류, 김포시·국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 이강인이 확인되어 있습니다. 전입일은 2024.12.26으로 말소기준일인 2021.07.15보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 배당표상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡히지 않았습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 선선관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 139,871,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 2021.07.15 선선관 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.09.01 임의경매개시결정, 2025.11.10 토스뱅크 가압류 30,324,803원, 2025.12.30 김포시 압류, 2026.01.09 국의 압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 법정지상권 역시 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강인 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 3년 5개월 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금은 미상이므로 배당절차에서의 실제 금액 관계는 매각물건명세서와 임대차 자료를 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 125,000,000원, 현재 최저매각가는 42,875,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준도 42,875,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 103,200,000원 | 41,703,250원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 30,324,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 배당 가능한 채권자 금액은 41,703,250원이고, 채권총액 133,524,803원 대비 미배당은 91,821,553원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 91,821,553원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 104,452,529원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 21,008,749원 | 20,230,592원 | 113,294,211원 | 0원 |
이 사건에서는 회차가 내려가도 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 매수인의 권리 인수 부담을 키우지 않고 매각가격만 낮추지만, 동시에 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 양촌역 북동측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)입니다. 일반 아파트로 가정해 주거 수요를 동일하게 적용하면 안 됩니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 각각 약 8m·22m·10m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 이강인의 전입일은 2024.12.26이고 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 기숙사 이용조건 확인. 감정 이용상태가 지원시설(기숙사)이므로 실제 사용 가능 범위와 현재 이용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 단순 할인율보다 수요층·임대 가능성·재매각성을 우선 점검해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 김포시와 국의 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 감정평가 내용을 매각기일 전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 임차인 이강인도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 125,000,000원에서 42,875,000원으로 내려와 감정가의 34.3%가 됐지만, 이미 3회 유찰됐고 물건의 실제 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”가 아니라 이 가격에도 실제 수요와 출구가 있느냐입니다. 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 반복 유찰과 용도 특성을 감안하면 종합 평가는 C 수준이 적절합니다.
