인천지방법원 2025타경3505. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 8층 에스818호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 감정가 129,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,247,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%까지 내려왔지만, 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 유찰 횟수나 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.15. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 112,800,000원이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정·토스뱅크 가압류 30,324,803원·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3505 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 8층 에스818호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 선선관 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 139,871,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 112,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.15. 국민은행 근저당권입니다. 2025.09.01. 임의경매개시결정, 2025.11.10. 토스뱅크 가압류, 2026.01.09. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 기존 교보자산신탁 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 현재 소유자는 선선관입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강인 | 2024.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이강인의 전입일은 2024.12.26.로 말소기준권리인 2021.07.15. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없는 만큼 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,446원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 112,800,000원 | 43,050,554원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 30,324,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 44,247,000원 가정 시 채권자 총 청구액 143,124,803원 가운데 43,050,554원이 배당되고, 미배당액은 100,074,249원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 양촌역 북동측 인근으로, 주위에 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되고 있습니다.
- 설비. 공용부분에 위생설비·급배수시설·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 약 8m·22m·10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 일부 토지는 철도보호지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지원시설(기숙사) 용도 확인. 일반 공동주택과 동일하게 보지 말고 실제 사용 가능 범위와 용도상 제약을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도 실제 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 이강인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유 및 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 채권 미회수 구조. 현재 가격에서는 국민은행도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 토스뱅크는 배당이 없습니다. 추가 유찰 시 미배당액은 더 커집니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 말소기준 뒤의 권리가 모두 소멸하고 실제 임차인 1명도 대항력이 없어, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리분석 자체만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 129,000,000원에서 44,247,000원까지 내려온 배경에는 이미 3회 유찰이라는 시장 반응이 존재합니다. 더구나 이용상태가 일반 주택이 아닌 지원시설(기숙사)이고 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리되지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
