수원지방법원 2024타경79653. 화성시 새솔동 채울프라자 7층 704호 근린시설입니다. 감정평가상 사무소로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 9층입니다. 현재 등기상 소유자는 황태건으로, 2021년 매매계약을 통해 거래가액 744,800,000원에 취득했습니다. 같은 해 수원화성오산축산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 차례의 세금 압류와 가압류가 이어졌고, 근저당권자인 협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건의 쟁점은 크게 둘입니다. 첫째, 등기부상 후순위 권리가 소멸하는 것과 점유자의 임대차 권리가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 둘째, 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설·사무소이므로, 사업자등록과 실제 인도 등 상가임대차 대항요건, 수익성, 공실 및 재매각 가능성까지 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 19-26, 7층 704호 (새솔동, 채울프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 사무소 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 9층 중 7층 |
| 소유자 | 황태건 · 2021.05.26 소유권이전 · 거래가액 744,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 623,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 966,375,927원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.26 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 1,104,000,000원 |
| 공동담보 | 채울프라자 7층 703호 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 말소와 점유자 위험은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2021.05.26 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액은 1,104,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전에 설정됐던 미소신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 최초 신탁등기도 말소된 상태입니다.
말소기준권리 이후 국세·지방세 압류 5건과 국 명의 가압류 1건(청구금액 721,000,000원)이 등기됐습니다. 이들 압류·가압류 역시 등기상으로는 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 세금채권의 배당순위와 매수인의 점유자 관련 부담은 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 주체 2곳, 703호·704호 구분이 관건
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차·점유 관련 주체 2곳이 기재돼 있습니다. 그러나 그중 주식회사 유림종합개발(황태건)은 채울프라자 703호로 표시돼 있어, 경매 대상인 704호의 임차인으로 그대로 취급해서는 안 됩니다. 따라서 704호에 실제 적용되는 임대차관계는 별도로 확정해야 합니다.
| 임차·점유 주체 | 사용 / 해당 호실 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태영건설 | 사무실 · 점유 호실 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유림종합개발(황태건) | 사무실 · 703호 207.4400㎡ | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 유림종합개발(황태건): 기재된 신고일은 2021.12.22로 말소기준권리 설정일인 2021.05.26보다 늦으며, 현황조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 또한 기재된 임차 목적물은 703호입니다. 보증금 30,000,000원을 경매 대상 704호의 인수보증금으로 합산할 근거는 없습니다.
두 주체 모두 배당요구 여부가 확정되지 않았고, 확정일자에 따른 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 임차인별 우선변제권과 대항력은 서로 다른 요건이므로 일괄적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 623,000,000원은 적정한가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 623,000,000원입니다. 이전 소유권 거래가액은 744,800,000원이지만, 이 거래는 2021년 매매계약에 관한 기록입니다. 과거 취득가액이 현재의 적정 매매가격이나 회수 가능한 시장가격을 의미하지는 않습니다.
특히 새솔동의 근린시설·사무소는 동일 면적 주거용 아파트처럼 거래 표본을 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 확인 가능한 최근 12개월 유사 사무실 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,630,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,104,000,000원 | 614,370,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 721,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 1,825,000,000원 | 614,370,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,210,630,000원 |
집행비용 8,630,000원은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세, 임차인 최우선변제 및 미상 임대차 권리는 반영되지 않은 가정상 배당입니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 614,370,000원이 근저당권자에게 배당되고, 국 명의 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권 미배당 합계는 1,210,630,000원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 배당상 인수액은 0원으로 추정되지만, 태영건설의 미상 임대차관계로 인한 별도 부담은 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 623,000,000원 | 614,370,000원 | 1,210,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 498,400,000원 | 491,016,000원 | 1,333,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 398,720,000원 | 392,337,920원 | 1,432,662,080원 | 0원 |
유찰이 진행되면 가정상 최저매각가는 498,400,000원, 398,720,000원으로 내려갑니다. 그만큼 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당 채권액이 늘어나는 구조입니다. 다만 유찰에 따른 최저가 하락이 수익성 확보를 의미하지는 않습니다.
특히 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 경우, 최저가가 낮아진 만큼 인수부담이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다. 태영건설의 보증금과 대항력은 현재 미상인 만큼 위 시나리오의 0원 인수를 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 중 7층의 집합건물입니다. 돌붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일붙임 내벽, 이중창 등이 기재됐습니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린시설의 사무실 사용상태를 기준으로 용도와 수요를 평가해야 합니다.
- 도로. 건물 동측이 폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15~20미터) 접함, 가축사육제한구역, 특수지역 및 성장관리권역으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설 사무실은 실제 임대수요, 공실 위험, 분양 호실별 면적, 임대수익과 매매사례가 중요합니다. 현재 거래가격과 매각 소요기간을 검증할 자료가 없어 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 태영건설의 점유 및 임대차계약 확인. 점유 호실, 실제 인도일, 보증금, 차임, 사업자등록, 임대차계약 체결일과 갱신 여부를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태를 해소하는 것이 최우선입니다.
- 703호·704호 현장 구획 확인. 유림종합개발의 보증금 30,000,000원은 703호로 기재돼 있습니다. 실제 사용공간이 704호와 연결돼 있는지, 호실 간 경계와 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임대차보증금이나 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인의 권리신고 및 배당요구 내역을 검토해야 합니다.
- 세금 압류 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 체납액, 당해세 해당 여부를 확인하고 예상배당의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 703호를 공동담보로 기재합니다. 공동담보목록과 경매 목적물을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례, 실제 임대료와 공실상태를 조사해야 합니다. 과거 소유권 거래가액만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 사무실 사용자의 실제 점유와 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비, 원상복구 및 용도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸이 곧 인수 위험 0원은 아니다”
화성 채울프라자 704호는 말소기준권리와 등기상 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 이미 말소된 과거 신탁·근저당을 제외하면 2021.05.26 근저당권이 기준이며, 그 후 발생한 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 태영건설의 보증금과 대항력이 미상이고, 유림종합개발의 임차 목적물은 703호로 표시돼 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건과 채권 미배당액 1,210,630,000원이라는 복잡한 배당구조까지 존재합니다. 미배당 채권을 곧바로 매수인 채무로 볼 수는 없지만, 세금 우선순위와 임대차 인수 여부는 구분해 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 623,000,000원이 현재 시세보다 유리한지 확인되지 않았고, 미상 점유자의 권리에 따라 실질취득액도 달라질 수 있습니다. 2021년 거래가액이나 장래 유찰가만을 근거로 투자 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 입찰 전 권리·가격 검증이 필수인 보류형 물건입니다. 태영건설의 대항요건과 보증금, 703호·704호의 점유구역, 압류별 조세순위, 최근 사무실 실거래가 확인돼야 비로소 합리적인 응찰가격을 산정할 수 있습니다. 현재 상태에서 등기상 말소 구조만 믿고 입찰하는 것은 권하지 않습니다.
