수원지방법원 2024타경79653. 화성시 새솔동 채울프라자 7층 703호 근린시설 경매입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 사무소이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 중 7층입니다. 소유자 황태건이 2021년 4월 매매계약을 체결하고 같은 해 5월 소유권을 이전받은 물건으로, 당시 등기된 거래가액은 640,200,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권이 설정되었습니다.

이 근저당이 말소기준권리이며 이후 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정, 국의 가압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 상가 임차인의 대항력 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 특히 신건 매각대금으로 담보채권조차 전액 회수되지 않는 구조여서, 배당 부족과 매수인 인수 위험을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

핵심은 2021.05.26 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 등기된 압류와 가압류는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 같은 근저당의 공동담보에 채울프라자 7층 704호가 포함되어 있어, 실제 피담보채무와 공동담보 관계도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 미상 1건이 핵심

현황조사에는 법인 임차관계가 2건 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 별도 법인 명의의 조사 내역이며, 동일 사무실을 둘러싼 실제 점유 및 임대차 관계는 확인이 필요합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 보증금이 미상인 임차인의 잠재적 인수액까지 확정한 결과가 아닙니다. 태영건설의 권리관계가 확인되기 전까지 실질취득금액 567,000,000원도 잠정치입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면, 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득금액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세 검증이 우선

신건 최저매각가는 감정가와 같은 567,000,000원입니다. 소유자의 2021년 등기 거래가액은 640,200,000원이지만, 이는 과거 거래가격으로 현재 시세를 대표하지 않습니다.

현재 확인되는 가격만으로는 동일 건물 또는 인근 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가가 현재 시세보다 저렴한지, 가격 메리트가 있는지는 판정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)

집행비용 8,070,000원을 먼저 차감한 후 근저당에 558,930,000원이 배당되는 추정입니다. 국의 가압류에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세 법정기일에 따른 우선배당, 임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 필수

최저매각가가 내려가면 채권자에게 배당되는 금액이 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 미배당 채권이 모두 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당 및 후순위 가압류의 미배당액은 일반적으로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 및 공원이 혼재합니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 대상 부지는 동측 약 20m 내외 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 마련되어 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 특수지역 및 성장관리권역입니다.
• 이용상태. 사무소로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 점유 및 임대차 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무·근린시설 특성상 임대수익과 공실 가능성, 실제 거래사례가 중요합니다. 최근 매매자료를 확인하기 전에는 매각가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 태영건설 임대차 확인. 사업자등록 관련 일자, 실제 점유 개시, 보증금, 임대차계약서 및 확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능액을 판단해야 합니다.
• 유림종합개발 임대차 확인. 신고일 2021.12.22, 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원의 실제 계약관계와 점유 현황을 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납 성격, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 배당 우선순위를 재검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 704호와 함께 담보로 제공된 근저당의 실제 피담보채무와 공동담보 관계, 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 비교. 채울프라자 및 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 법인의 인도 가능성, 명도 절차를 점검해야 합니다.
• 입찰자금. 신건 최저가 기준 입찰보증금은 56,700,000원입니다. 잔금 외 취득 관련 비용과 확인되지 않은 권리 위험도 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권과 인수할 수 있는 임차권은 다르다”

수원지방법원 2024타경79653 채울프라자 703호는 말소기준근저당과 후순위 권리의 구분 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

현황조사상 임차 법인 2곳이 확인되고, 그중 태영건설의 대항력과 보증금이 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건, 신건 기준 1,266,070,000원의 추정 미배당액, 공동담보 및 현재 실거래 시세 미확인 문제가 겹칩니다.

배당표의 매수인 인수액 0원은 어디까지나 확인된 권리를 전제로 한 산출값입니다. 미상 임차인의 보증금이 인수되는 것으로 밝혀지면 실질취득금액은 달라집니다. 또한 감정가 567,000,000원이 현재 시장에서 적정한 가격인지도 검증되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류, 권리확인 우선입니다. 태영건설의 대항력 및 보증금, 세금 우선배당, 공동담보, 최근 실거래가격을 확인한 뒤 매수인의 실제 부담액을 재계산해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 점유관계를 인수하게 되는지를 확정하는 데 있습니다.