수원지방법원 2024타경98043. 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 제1층 제120호에 대한 임의경매입니다. 소유자 이향리는 2021년 1월 29일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 712,343,200원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 970,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 물건의 말소기준권리입니다.
이후 박철진의 근저당권 360,000,000원이 추가됐고, 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 등기부상 기존 임의경매는 취하되어 말소됐으며, 현재 진행되는 사건은 2024년 11월 15일 등기된 경매개시결정에 기초합니다. 현재 경매의 신청채권자는 에프더블유2306유동화전문유한회사입니다.
여기서 가장 중요한 구별은 일반 담보권의 말소와 매각물건명세서상 별도 인수권리입니다. 우리은행 근저당권을 비롯한 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 토지에 설정된 금지사항등기는 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건을 단순한 '인수 0원·깨끗한 상가'로 분류해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 1층 120호 (새솔동, 봄프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1동 제1층 제120호 · 병원으로 이용된 것으로 보이며 현재 폐문 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 · 강화유리 외벽 및 창호 |
| 사용승인일 | 2019.09.24 |
| 소유자 | 이향리 · 단독소유 (2021.01.29 소유권이전, 등기상 거래가액 712,343,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 622,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 에프더블유2306유동화전문유한회사 |
| 신청채권액 | 875,689,420원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 970,800,000원 |
| 매수인 인수사항 | 토지 별도등기 갑구 1-1번 금지사항등기(매립목적변경금지 등) 존속 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 제한은 존속
“토지 별도등기[1토지(갑구 1-1번 금지사항등기: 매립목적변경금지 등)]는 말소되지 않고 매수인이 인수함”
이는 금전채무를 인수한다는 의미와는 다르지만, 토지의 이용·처분 등에 관련된 법률상 제한이 낙찰 후에도 남는다는 뜻입니다. 금전 인수 예상액 0원과 별개로 반드시 평가해야 하는 권리상 부담입니다. 제한의 구체적인 범위와 매수 목적에 미치는 영향은 별도등기 원문 확인이 필요합니다.임차인 및 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 120호는 병원으로 사용된 것으로 보이고 현장답사 당시 폐문 상태였으므로, 이를 근거로 공실이나 점유관계 부존재를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 상가임차인의 대항력 가능성, 보증금 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 싸다는 증거는 없다
이번 물건은 유찰 0회의 신건입니다. 감정가 622,000,000원이 그대로 최저매각가로 설정되어 있습니다. 소유자의 2021년 등기상 거래가액은 712,343,200원이지만, 과거 거래가액은 현재 근린시설의 시장가격을 보장하지 않습니다. 특히 해당 호실은 기존 병원 시설과 일체로 사용돼 개별 호실로서의 이용조건을 따로 평가해야 합니다.
동일하거나 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저가 622,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 객관적으로 판단할 수 없습니다. 감정가보다 할인되지 않은 신건이라는 점과 시세 검증이 되지 않았다는 점을 동시에 고려해야 합니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 622,000,000원 | 613,380,000원 | 717,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 497,600,000원 | 490,224,000원 | 840,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 398,080,000원 | 391,706,880원 | 939,093,120원 | 0원 |
유찰 후 가격은 가정 시나리오로 실제 매각기일이나 가격 변경이 확정된 것은 아닙니다. 미배당은 채권자의 회수 부족액이며 매수인의 승계채무와 다릅니다. 모든 회차에서 토지 별도등기 인수 문제는 별도로 남습니다.
유찰이 발생하면 입찰 최저가는 내려가지만, 그 자체가 시세 대비 할인이나 수익성을 증명하지는 않습니다. 병원 용도로 통합됐던 120호의 독립사용 조건, 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격과 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 622,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,620,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 970,800,000원 | 613,380,000원 |
| 2. 근저당 · 박철진 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총계 | 1,330,800,000원 | 613,380,000원 |
| 배당 후 부족액 | — | 717,420,000원 |
현재 최저가 622,000,000원에 매각된다는 가정 아래, 집행비용 8,620,000원을 차감하면 예상 채권자 배당액은 613,380,000원입니다. 채권최고액 기준으로 우리은행 근저당권만 일부 배당되고, 후순위 박철진 근저당권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
예상 미배당액 717,420,000원은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미할 뿐, 매수인이 그대로 인수하는 채무는 아닙니다. 다만 실제 배당은 확정 채권액과 조세채권 우선순위, 채권 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 개별 점포의 영업 경쟁력은 도로 접면뿐 아니라 실제 출입구, 가시성, 독립 이용 가능 여부를 함께 살펴야 합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 관련 사항도 표시되어 있습니다. 토지 별도등기의 매립목적변경금지 등과 함께 이용 제한을 검토해야 합니다.
- 건물 설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 외벽과 창호는 강화유리 마감입니다.
- 현장 이용상태. 120호는 인근 118호, 119호, 122호 등과 벽체 구분 없이 일단의 병원으로 이용됐으며, 현재 병원은 운영되지 않는 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 해당 호실은 폐문 상태입니다.
- 구분소유의 독립성. 건축물대장 현황도에는 120호의 건물번호표지와 면적, 출입문 위치 및 벽체 길이가 특정되어 있습니다. 감정평가에서는 이 도면에 따라 독립적인 건물로 복원할 수 있어 구분건물의 독립성을 갖춘 것으로 판단했습니다.
- 독립사용 비용. 현재 다른 구분건물과 벽체 구분 없이 이용된 상태이므로 120호만 독립적으로 사용하려면 기존 물건 이전 및 칸막이 설치 등이 필요할 수 있습니다. 실제 복원 범위와 비용 확인이 중요합니다.
- 환금성. 근린시설인 만큼 상권과 업종 수요, 임대 가능성, 개별 호실 활용도에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 통합 병원 시설을 개별 호실로 전환해야 하는 조건과 토지 금지사항등기가 거래에 미치는 영향을 검토해야 합니다. 확인된 실거래 비교 없이 높은 환금성을 전제할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기의 설정 내용, 매립목적변경금지의 범위, 장래 용도변경·처분에 미치는 영향을 확인하세요. 매각 후 말소되지 않는 권리입니다.
- 120호의 독립사용 가능성. 118호·119호·122호 등과 벽체 없이 사용된 현장을 확인하고, 건축물대장 현황도와 실제 출입구·벽체 경계를 대조하세요. 칸막이 및 시설 이전에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
- 실제 점유자 및 임대차 확인. 병원 폐문 상태만으로 점유자나 임차인이 없다고 단정하지 마세요. 임대차계약과 사업자등록, 점유 상태, 보증금, 대항력 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 채권 승계·배당순위 확인. 우리은행 근저당권과 현재 신청채권자 에프더블유2306유동화전문유한회사의 관계를 대조하세요. 예상배당상 신청채권자 배당 0원으로 표시되는 사유도 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 우선배당 확인. 화성시 및 국가 압류에 관련된 세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당액은 추정표와 다를 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 봄프라자 제1동 제1층 제121호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보에 관한 등기 및 배당관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래와 실제 임대 조건을 확인하세요. 2021년 거래가액이나 현재 감정가만으로 시장가격을 확정할 수 없습니다.
- 복원·취득 관련 비용. 기존 시설물 이전, 칸막이 설치, 인도 및 명도, 취득 관련 비용과 미납 관리비 가능성을 따로 확인하세요. 금전채권 인수 예상액 0원에 포함되지 않는 비용입니다.
- 매각조건 및 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 현황도 및 토지 별도등기를 매각기일 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 완전 소멸”
이 사건의 가장 큰 위험은 근저당권 2건이 아닙니다. 우리은행 근저당권과 박철진 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 채권 미배당액 717,420,000원도 그대로 매수인에게 승계되는 금전채무는 아닙니다.
문제는 매수인에게 남는 토지 별도등기와 120호의 독립사용 조건입니다. 매립목적변경금지 등을 포함한 토지 금지사항등기는 매각 후에도 존속합니다. 해당 호실은 병원 시설의 일부로 다른 구분건물과 벽체 없이 사용됐으며, 현재 폐문 상태이고 임대관계도 확인되지 않았습니다.
최저가 622,000,000원이 감정가와 같다는 사실 외에 현재 실거래 시세와 비교할 충분한 근거도 없습니다. 과거 소유권 취득가격이나 향후 유찰 할인율만으로 투자수익 또는 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 보수적입니다. 일반 담보권의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 매수인 인수 토지권리와 현장 복원 문제, 임대·점유관계 미상, 시장가격 검증 부족이 동시에 존재합니다. 토지 별도등기의 영향과 독립사용 비용, 실제 점유 및 시세를 확인하기 전까지는 적극적인 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 할인 여부가 아니라 매수인이 어떤 권리와 이용조건을 인수하고, 실제로 얼마에 취득·활용할 수 있느냐입니다.
