수원지방법원 2024타경98043. 경기도 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 제1층 제121호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 이향리이며, 2021.01.29 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 710,906,900원입니다. 이후 우리은행 근저당권을 비롯해 추가 근저당권, 경매개시결정과 압류가 등기되었습니다.
금전적 권리관계만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 2021.01.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권 970,800,000원이 말소기준권리이며, 이후 주식회사아그라비앤엠의 근저당권과 화성시·국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 토지 별도등기상 금지사항은 소멸 대상에서 제외되어 있습니다. 따라서 단순히 '후순위 권리가 정리된다'는 이유로 권리상 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 또한 시세를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아, 현재 최저가 621,000,000원에 가격 메리트가 있는지도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 1층121호 (새솔동, 봄프라자) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제1층 제121호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 · 사용승인일 2019.09.24 |
| 소유자 | 이향리 · 2021.01.29 소유권이전 (등기 거래가액 710,906,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 621,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가의 10% 적용 시 62,100,000원 · 실제 보증금은 입찰공고 확인 |
| 신청채권자 | 에프더블유2306유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 875,689,420원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 970,800,000원 |
| 금전적 인수액 | 0원 (배당 추정 기준) |
| 매수인 존속 부담 | 토지 별도등기 금지사항등기 · 매수인 인수 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차권 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 인수
말소기준권리는 2021.01.29 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 970,800,000원이며, 등기에는 봄프라자 제120호와의 공동담보 관계도 기재되어 있습니다. 이어서 2021.06.02 주식회사아그라비앤엠의 200,000,000원 근저당권이 설정되었습니다.
2023.06.02 우리은행의 임의경매개시결정이 있었으나, 2024.09.19 취하를 원인으로 2024.09.24 해당 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2024.11.15 에프더블유2306유동화전문유한회사를 채권자로 하는 현재 사건의 경매개시결정이 등기되었습니다.
현재 경매개시결정 이후에는 화성시와 국(처분청 화성세무서장)의 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이 압류들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 우선순위 확인이 필요합니다.
“토지 별도등기[1토지(갑구 1-1번 금지사항등기: 매립목적변경금지 등)]는 말소되지 않고 매수인이 인수함”
이는 근저당권의 미배당 채무와 달리 낙찰 후에도 존속하는 비금전적 권리 제한입니다. 매립목적변경금지 등 구체적인 제한 범위와 존속 조건, 이용·처분에 미치는 영향은 토지등기부와 관련 원인서류를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금전 인수액 0원이 이 제한까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.② 가격 판단 — 신건 621,000,000원, 시세 검증이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 621,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가 대비 100%에서 시작합니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 호실의 독립성, 임대수익, 공실 여부, 상권과 실제 활용 가능성에 따라 가치 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
소유권이전 당시 거래가액은 710,906,900원이지만, 이는 2021년 거래에 관한 등기 기록입니다. 현재 시세나 동일한 조건의 최신 거래가격으로 볼 수는 없습니다. 특히 토지 별도등기에 따른 제한과 현황상 이용상태를 반영하지 않고 과거 거래가만 비교해 지금의 최저가가 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 621,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 621,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 496,800,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 397,440,000원 | 감정가 64% |
| 과거 등기 거래가액 | 710,906,900원 | 2021년 거래 · 현재 시세 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 621,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,610,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 970,800,000원 | 612,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아그라비앤엠 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 1,170,800,000원 | 612,390,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 558,410,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용 8,610,000원은 추정치이며, 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액은 별도 검토가 필요합니다. 신청채권자의 청구액은 875,689,420원이나 회차별 추정상 신청인 배당액은 0원으로 계산되어 있으므로, 실제 채권 귀속과 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
매각대금 621,000,000원에서 추정 집행비용을 제외한 612,390,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 주식회사아그라비앤엠의 배당액은 0원이며, 전체 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 558,410,000원입니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액이 다르다는 것입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 미배당 채권액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않습니다. 반면 토지 별도등기의 금지사항은 별도로 인수하므로, 경제적 부담이 완전히 없다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 제한은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 621,000,000원 | 612,390,000원 | 558,410,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 496,800,000원 | 489,432,000원 | 681,368,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 397,440,000원 | 391,075,840원 | 779,724,160원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권 미배당액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 각 회차의 금전적 인수 추정액은 0원입니다.
반면 토지 별도등기상 금지사항은 유찰 횟수와 무관하게 존속하는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 496,800,000원 또는 397,440,000원으로 내려가더라도 같은 제한을 안고 취득하게 됩니다.
⑤ 입지·건물현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 새솔동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2019.09.24입니다. 외벽은 강화유리 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·전기·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용현황. 감정요항표에는 기호1이 병원으로 이용된 것으로 보이나 현장답사 당시 폐문 상태였고, 기호2는 공실로 기재되어 있습니다. 감정 서술에는 제120호와 제121호가 함께 등장하므로 입찰 대상인 제121호의 실제 점유 및 이용상태는 현장에서 대조해야 합니다.
- 구분건물 독립성. 감정요항표상 기호1은 인근 119호·118호·122호 등과 벽체 구분 없이 병원으로 일체 이용한 이력이 있고, 독립 사용 시 물건 이전과 칸막이 설치 등의 비용이 언급됩니다. 기호2는 별도 출입문과 벽체·창호로 구분된 상태라고 기재됩니다. 제121호에 해당하는 세부 현황과 실제 복원 필요성은 건축물대장 현황도 및 현장과 대조해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 송산그린시티 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 특수지역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 별도로 매수인이 인수할 토지 금지사항등기가 존재합니다.
- 지번 변경. 감정요항표에 따르면 종전 송산그린시티 104블럭 등의 블럭지번은 2020.09.03 신규 등록되어 새솔동 78-1번지로 변경되었습니다. 주소와 토지등기 대상의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 임차수요와 상권, 실제 영업 가능성에 따라 매각 기간과 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 임대관계 미상, 이용현황 확인 필요, 토지 별도등기 제한이라는 요소가 있어 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 1토지 갑구 1-1번 금지사항등기의 전체 문언과 설정 근거, 매립목적변경금지 등 제한 내용 및 존속 조건을 확인하세요. 매수인 인수가 명시된 사항입니다.
- 매각물건명세서 확인. 토지 별도등기 인수 문구와 매각 대상의 범위, 매각조건을 직접 대조하세요. 금전 인수액 0원과 비금전적 인수 제한을 구분해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용자를 확인하고, 상가임대차 관련 대항력·우선변제권·보증금 및 점유 형태를 조사하세요.
- 121호 독립성 확인. 제120호·제121호의 건축물대장 현황도와 현장 벽체, 출입구, 점유구획을 대조하세요. 분리공사·물건 이전·원상복구가 필요한지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 봄프라자 제120호 공동담보 기재가 있습니다. 공동담보물의 현황과 채권관계를 대조하세요.
- 신청채권·배당 확인. 신청채권자의 청구액은 875,689,420원이며, 예상배당표와 실제 채권관계가 다를 수 있으므로 채권양도·승계 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 화성시 및 화성세무서장 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 시세·수익성 확인. 동일 건물의 근린시설 거래 사례, 실제 임대 가능 금액, 공실 기간, 관리비와 유지비, 시설 복원비를 검토해 입찰가격을 판단하세요.
- 유찰 시나리오 재검토. 최저가가 496,800,000원 또는 397,440,000원으로 내려가더라도 별도등기 인수 제한이 유지됩니다. 가격 하락만으로 투자 적합성을 판단하지 마세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 실제 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 모든 권리 부담 0”
이 사건의 핵심은 근저당 채무가 아니라 낙찰 후에도 남는 토지의 권리 제한입니다. 우리은행 근저당권 970,800,000원과 후순위 근저당권 200,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조이고, 신건 기준 채권 미배당액 558,410,000원도 매수인의 금전 인수채무로 계산되지 않습니다.
그러나 매각물건명세서가 명시한 매립목적변경금지 등 토지 별도등기의 매수인 인수는 별개입니다. 여기에 임대관계 미상, 근린시설의 실제 이용상태와 구분건물 독립성 확인 필요성이 겹칩니다. 신건 최저가 621,000,000원이 현재의 적정 시세인지도 별도로 검증해야 합니다.
결론은 ‘금전채무는 소멸, 토지 제한은 인수, 신건 가격 판단은 보류’입니다. 본건은 단순한 권리 안전형 경매가 아니라 비금전적 권리 제한의 실질적 효과를 검토해야 하는 근린시설 경매입니다. 별도등기의 존속 효과와 실제 사용·임대 가능성을 먼저 확인한 후에만 입찰가격을 판단하는 보수적 접근이 적절합니다.
