전주지방법원 2025타경31985. 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리의 고산동우더리치아파트 102동 403호입니다. 전용면적은 75.7586㎡, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 박남수이며, 2017년 12월 22일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 169,600,000원입니다.
같은 날 설정된 고산농업협동조합 근저당권 134,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 박태요의 후순위 근저당권과 국가·국민건강보험공단 압류가 등기됐고, 고산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조는 비교적 명확합니다.
다만 이 물건을 단순히 임차인 없는 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 박성수가 2024년 10월 18일 전입한 것으로 조사됐고 배당요구 사실도 확인됩니다. 전입 시점은 말소기준권리보다 늦어 그 근저당권에 대항할 수 없지만, 보증금 및 확정일자가 미상인 만큼 실제 점유관계와 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31985 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973 고산동우더리치아파트 102동 403호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 고산면 고산로 147-9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 75.7586㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 4층 · 2017.05.25 사용승인 |
| 단지 규모 | 고산동우더리치 · 119세대 |
| 소유자 | 박남수 (2017.12.22 소유권이전 · 거래가액 169,600,000원) |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 고산농업협동조합 |
| 청구금액 | 182,055,906원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 고산농업협동조합
핵심은 2017년 12월 22일 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2018년 설정된 박태요 근저당권과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2017년에 기재됐던 금지사항등기와 국제자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현행 인수권리로 보지 않습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자 박성수 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성수 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준. 대항력 없음은 2017.12.22 말소기준 근저당권과의 선후관계에 따른 판정입니다.
박성수의 전입일은 2024년 10월 18일로, 말소기준권리인 고산농업협동조합 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 선순위 근저당권에 대항하여 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 지위로 판단되지는 않습니다.
한편 2026년 3월 4일 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 및 배당 가능 금액을 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 적용 여부 역시 실제 보증금과 관련 요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 작다
같은 단지 고산동우더리치의 동일 평형(전용 약 75.76㎡) 실거래 12건을 비교합니다. 전체 12건 평균은 131,166,666원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최근 거래를 더 중요하게 봐야 합니다.
최근 12개월 거래 5건의 평균은 137,200,000원, 최신 거래는 2026년 3월 140,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +8.2%로, 제공된 거래 흐름에서는 하락 추세보다 상승 방향이 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.76㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 75.76㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 75.76㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.07 | 75.76㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2025.05 | 75.76㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 75.76㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2024.12 | 75.76㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2024.07 | 75.76㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.06 | 75.76㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2024.06 | 75.76㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 75.76㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2024.04 | 75.76㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.76㎡ | 5건 | 137,200,000원 |
| 전체 평균 | 75.76㎡ | 12건 | 131,166,666원 |
최저매각가 135,000,000원은 전체 거래 평균의 102.9%로 오히려 높습니다. 반면 최근 12개월 평균과 비교하면 98.4%로 근소하게 낮고, 최신 거래가인 140,000,000원보다도 낮습니다.
이는 단순히 신건 가격이 시세보다 비싸다고 평가할 사례는 아니라는 의미입니다. 하지만 최근 평균 대비 차이가 작아 충분한 할인 여유를 확보한 경매 가격이라고 평가하기도 어렵습니다. 층·향·내부 상태, 취득 부대비용과 명도비용을 감안하면 가격상 이점이 줄어들 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 | 134,400,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 근저당 · 박태요 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 234,400,000원 | 132,310,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 102,090,000원 |
신건 매각가 135,000,000원에서 집행비용 2,690,000원을 제외하면 고산농업협동조합에 132,310,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 박태요 근저당권에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 182,055,906원이지만, 등기된 선순위 근저당권 채권최고액은 134,400,000원입니다. 두 금액은 성격이 다르므로 청구금액 전체를 선순위 담보채권으로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권 및 배당순위에 따라 결정됩니다.
집행비용은 추정치이며, 조세채권의 우선순위·당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 따라서 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 102,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 128,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 149,955,200원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 선순위 채권자의 배당액은 감소하고, 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 이 물건은 매수인 인수권리가 없는 구조이므로 채권자의 미배당 증가가 곧 낙찰자의 추가 부담으로 이어지지는 않습니다.
1회 유찰 시 매각가 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원으로 제시됩니다. 두 시나리오는 현재 신건 가격보다 낮아 가격 경쟁력을 확보하기 유리한 구조지만, 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 소재 고산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·초등학교·면소재지 주변 마을 등으로 구성되며, 감정평가상 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 고산면 소재지 주변으로 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 아파트 주진입로는 동측의 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 2017.05.25 사용승인된 철근콘크리트 아파트로, 감정평가상 현상 및 관리상태는 대체로 양호합니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 등의 토지이용계획이 확인되며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 개별 토지별 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 119세대 아파트로, 거래 표본은 12건 확인됩니다. 최근 거래가 상승 흐름을 보이는 점은 긍정적이지만, 전체 거래 표본과 면소재지 입지 특성을 고려하면 향후 매도 시 수요와 가격을 보수적으로 검토하는 편이 적절합니다.
감정평가 참고사항에는 별도 토지의 차량 접근 및 제시외 건물에 대한 언급도 있습니다. 해당 내용이 실제 매각 대상에 포함되는지 여부는 감정평가서 원본과 매각목록을 대조해야 하며, 아파트 403호 자체의 하자로 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 기준 설정. 전체 평균 131,166,666원뿐 아니라 최근 12개월 평균 137,200,000원, 최신 거래 140,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 가격은 최근 시세 아래지만 할인 폭은 작습니다.
- 박성수 점유 확인. 2024.10.18 전입 및 2026.03.04 배당요구 사실을 확인하고, 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 내용을 대조하세요.
- 인수액과 명도비용 구분. 인수권리는 0원으로 분석되지만, 점유자가 퇴거하지 않을 경우 별도의 명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 전주세무서장과 국민건강보험공단의 압류가 있습니다. 매각 소멸 여부와 별도로 조세채권의 법정기일·배당순위 및 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 135,000,000원과 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원을 비교하되 유찰을 확정된 사실로 보지 마세요.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각 대상 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록, 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 입찰가가 중요하다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 고산농업협동조합의 2017년 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박성수의 전입일도 말소기준권리 이후여서 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 점유 및 배당 관련 원본 확인은 필수입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 평균 137,200,000원보다 낮고, 최근 거래 흐름도 +8.2%로 상승 방향입니다. 따라서 신건이 최근 시세보다 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 하지만 최근 평균 대비 98.4%라는 근소한 가격 차이만으로 큰 투자 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 제한적인 신건입니다. 점유자와 배당 변수를 확인하고, 실제 취득 부대비용까지 고려했을 때 충분한 여유가 있는 응찰가인지 판단하는 것이 중요합니다. 유찰이 발생한다면 가격 측면에서 더 유리한 접근이 가능하겠지만, 최근 거래 상승 추세와 단지 평균 유찰 0.7회라는 점에서 유찰을 당연하게 전제할 수는 없습니다.
