인천지방법원 2026타경500076. 인천 부평동 써밋203주건축물제1동 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있습니다. 감정평가상 해당 호실의 공부상 이용 용도는 소매점입니다. 따라서 일반 주거용 아파트가 아니라, 상업지역에 있는 1층 점포 성격과 매각 대상의 정확한 범위를 중심으로 봐야 합니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2025년 1월 23일 설정된 해남군수산업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 그다음 접수된 500,000,000원 근저당권, 이후 설정된 지분 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한때 설정됐던 호영건축주식회사의 가압류 역시 이미 말소됐습니다.
문제는 이 호실을 730,000,000원에 취득하는 것이 경제적으로 합리적인가입니다. 근저당이 말소된다는 사실만으로 감정가가 적정하거나 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 특히 실제 임대차와 점유관계가 확인되지 않은 상가 성격의 물건은 권리뿐 아니라 수익성·공실·환금성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 203-39 써밋203주건축물제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 대정로 20 |
| 물건 용도 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 공부상 소매점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 20층 중 1층 101호 |
| 소유 형태 | 김지온 25% · 배현철 15% · 조춘분 30% · 주식회사성서 30% 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 해남군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 755,882,169원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2025.01.23 해남군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 공동담보 | 같은 건물 제1층 제102호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당과 압류
이 사건의 말소기준은 2025.01.23 접수번호 23097인 해남군수산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날짜의 주식회사한국투자저축은행 관련 근저당권은 접수번호가 23098로 뒤에 있으므로 후순위이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 이 근저당권의 등기 내용에는 주식회사흥국저축은행도 함께 기재되어 있습니다.
2025.12.03 등록된 부평구의 압류는 주식회사성서 지분에 대한 압류로, 말소기준권리 이후의 권리입니다. 매각으로 등기는 소멸할 예정이지만, 실제 조세채권의 배당순위와 당해세 문제까지 자동으로 해소된다는 의미는 아닙니다. 별도의 가압류였던 호영건축주식회사 청구금액 273,500,000원은 2026.09.03 해제로 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 상가의 실제 사용 상태 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 및 기타 참고사항이 미상으로 기재되어 있습니다. 이를 곧바로 공실 또는 소유자 직접 점유로 판단해서는 안 됩니다. 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금, 실제 영업 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 7.3억 신건, 싸다고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 730,000,000원입니다. 동일 지역·유사 점포의 실거래가 및 임대수익을 검증하기 전에는 이 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 점포는 주거용 부동산과 달리 도로 접근성, 가시성, 실제 영업 가능한 상태, 임대수요와 공실 가능성이 가격에 크게 영향을 줍니다.
이 사건에서는 시세 할인율 대신 회차별 예상 매각금액과 채권 미배당액을 살펴보는 것이 적절합니다. 아래 유찰 시나리오는 가격이 낮아질 경우를 가정한 계산일 뿐, 그 가격에 실제로 낙찰받을 수 있다는 예측이나 적정시세의 제시는 아닙니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 730,000,000원 | 720,300,000원 | 679,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 824,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 939,872,000원 | 0원 |
회차별 금액은 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부·다음 최저가·매각 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 합계 기준이며 확정된 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,700,000원 |
| 1. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 900,000,000원 | 720,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,400,000,000원 | 720,300,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 679,700,000원 |
최저매각가 730,000,000원에서 집행비용 추정 9,700,000원을 제외한 720,300,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액은 755,882,169원으로, 이 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 근저당권에 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.
채권액은 등기상 채권최고액을 사용한 추정치입니다. 실제 배당은 확정채권액, 공동담보 관계, 배당요구, 집행비용, 조세채권 및 우선변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 남동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등이 분포하고 있습니다.
- 접도. 대상 토지는 인접 필지와 비교해 등고가 평탄한 사다리형이며, 북동측으로 광대로에 접합니다. 점포의 실제 출입 동선과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 인조석붙임 마감, 내벽은 페인팅 등으로 기재되어 있고, 알루미늄새시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비와 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 소매점입니다. 실제 운영 가능한 업종, 점포 내부 상태, 임대차 및 영업 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도시계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 해당 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일에 적용되는 규제 여부와 대상 용도는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 역 인근 상업시설 입지라는 특성은 있으나, 해당 점포의 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 사건상 대지 표기와 등기상 집합건물 101호의 관계를 확인하고, 매각물건명세서·감정평가서에서 전유부분 및 대지권의 포함 범위를 대조하세요. 공동담보 102호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 부평시장역 인근 유사 입지의 1층 소매점 실거래가와 임대료를 비교하고, 최저가 730,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 사업자등록·점유관계 및 상가임대차 확인이 필요합니다.
- 근저당 및 공동담보. 해남군수산업협동조합의 900,000,000원 근저당권은 102호와 공동담보 관계입니다. 실제 배당 및 채권확정 내역을 확인하세요.
- 조세채권. 부평구의 주식회사성서 지분 압류가 존재합니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 체납세액 및 배당 우선순위는 확인해야 합니다.
- 공유 소유권. 김지온·배현철·조춘분·주식회사성서의 공유지분 구조와 실제 매각 대상이 전체 소유권인지 최종 매각서류에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 584,000,000원, 2회 유찰 가정 467,200,000원을 가격 검토에 활용하되, 실제 시세보다 낮은지 검증한 후 입찰가를 정하세요.
- 기타 비용. 상가 관리비 체납, 인도·명도 비용, 취득 부대비용, 내부 보수 및 공실 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 지워진다 ≠ 7.3억이 싸다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 해남군수산업협동조합의 선순위 근저당권이 말소기준이고, 뒤따른 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신건 730,000,000원 기준 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 채권최고액 합계 1,400,000,000원에 비해 예상 배당은 720,300,000원에 그치고, 미배당액 679,700,000원이 발생합니다. 이 채권 미배당을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니지만, 그렇다고 매각가가 적정하다는 증거도 되지 않습니다.
더 중요한 것은 소매점 101호의 실제 가치와 매각 대상의 확정입니다. 대지라는 사건 용도 표기와 집합건물 소매점이라는 등기·감정 내용의 관계, 실제 점유관계, 공동담보, 상권 내 임대수익 및 유사 거래가격을 확인해야 합니다. 이런 검증 없이 신건 감정가 730,000,000원에 응찰하는 것은 가격 측면에서 신중할 필요가 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 실제 이용관계는 보류입니다. 매각 대상이 명확하고 임대차·점유관계가 정리되며 유사 소매점의 시장가격과 수익성까지 확인된 뒤에야 합리적인 입찰가를 판단할 수 있습니다.
