춘천지방법원 2025타경30612. 강원특별자치도 강릉시 강동면 모전리 394 일대의 기타 건물 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 신석순이며, 강원양돈축산업협동조합의 2021.01.20 근저당권(채권최고액 1,080,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 손미나와 주식회사 금오하이텍의 가압류가 설정되었고, 손미나의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시되었습니다.

일반적인 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도 이 사건에서는 이야기가 달라집니다. 목록4의 구분지상권, 목록14의 지상권과 구분지상권은 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 여기에 분묘기지권 성립 가능성과 대항력 판정이 끝나지 않은 임대차가 겹칩니다. 배당 계산상의 매수인 인수액이 0원이라는 수치만으로 실제 권리 부담까지 없다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸과 인수를 반드시 구분

건물 등기에서 을구 7번 강원양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-16호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 손미나의 가압류 530,000,000원, 주식회사 금오하이텍의 가압류 8,110,557원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

기존 중소기업은행·우리은행·강릉농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 다만 건물 등기에서의 말소기준과 별개로, 매각 대상 토지의 권리관계에는 명세서상 인수권리가 남아 있다는 점이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 전입신고일 미상, 대항력 판정 보류

현황조사에서 고나윤과 이정훈·이정대 공동임차인의 임대차가 확인됩니다. 임대차 기록은 2건이며, 공동임차인을 포함한 기재 인원은 3명입니다. 두 계약 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

고나윤은 2025.09.01 배당요구를 신청했으나, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확인되는 것은 아닙니다. 이정훈·이정대의 배당요구 여부 역시 확인이 필요합니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인 기재로, 두 임대차의 보증금을 보증기관 승계액과 중복 계산하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가는 감정가에 근접

감정가는 2,197,660,300원, 최저매각가는 2,193,002,300원입니다. 감정가와의 차액은 4,658,000원으로, 최저가는 감정가의 약 99.79%입니다. 아직 유찰이 없는 신건이어서 가격 하락 폭은 매우 제한적입니다.

비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아 최저매각가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 이 사건에서는 지상권과 분묘기지권의 영향이 토지별 이용가치와 환금성에 직접 연결될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,193,002,300원 가정)

매각가 2,193,002,300원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 24,330,023원, 채권자 배당 합계 1,618,110,557원, 소유자 잔여 550,561,720원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정의 별도 채권액은 미상으로 추가 배당을 반영하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표는 존속 지상권이나 분묘기지권의 부담을 금액으로 평가한 것이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 위험과 실질 인수 구분

배당 시뮬레이션에서는 매수인 금전 인수액이 모든 회차에 0원으로 설정되어 있습니다. 그러나 이는 확인된 지상권 등 비금전적 인수권리와 대항력 미상 임차인의 잠재적 보증금 인수를 해소한 결과가 아닙니다. 특히 2회 유찰 시 예상 미배당액 231,024,300원과 매수인의 실제 인수 부담은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 토지·건물 현황 및 환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 주변 환경. 감정요항상 동해고속도로 옥계휴게소 남서측 근거리의 고속도로변 임야지대로, 임야·농경지·창고·주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리와 노선·운행 빈도를 고려하면 대중교통 이용 여건은 다소 불편합니다.
• 건물. 단독주택으로 이용 중인 지상 2층 건물은 세멘벽돌조 슬라브지붕이며, 기본 위생·급배수·전기·화재경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지 참고자료. 창고용지 8,310.0㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로 접면입니다. 공시지가 참고액은 48,600원/㎡입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 목록별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 11-1~11-4, 12-1~12-3, 13-1~13-4가 포함됩니다. 목록3 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 진입로. 목록9 일부가 목록11·12·13 건물의 진입로로 이용되며, 이러한 이용상황이 가격에 반영되어 있습니다.
• 분묘. 목록10 지상에 2기 이상의 분묘가 있으며, 분묘기지권 성립 가능성과 분묘 소재를 감안한 최저매각가격입니다.
• 철탑·선하지. 목록14 일부는 철탑부지이며, 목록3·4·14 일부는 선하지입니다. 이 역시 가격에 반영되어 있습니다.
• 건물 소재. 목록11·12·13 건물의 현황상 소재지는 모전리 394 지상입니다. 건물과 토지의 실제 배치 및 이용관계 확인이 중요합니다.

이 물건의 환금성은 일반적인 주거용 부동산처럼 단순하게 평가하기 어렵습니다. 토지와 건물이 함께 매각되고, 분묘·철탑·선하지·진입로·지상권 등 개별 목록별 제약이 서로 다릅니다. 전체 감정가만 볼 것이 아니라 각 토지의 실제 이용 가능성과 권리 제한 범위를 구분하여 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수권리 원본 확인. 목록4 구분지상권과 목록14 지상권·구분지상권의 등기부, 설정계약, 권리 범위와 존속기간을 확인하세요.
• 분묘기지권 조사. 목록10의 분묘 위치·기수·관리 상태와 분묘기지권 성립 요건을 조사하고, 이용 제한 범위를 검토하세요.
• 임차인 대항력 확인. 고나윤 및 이정훈·이정대의 전입신고일, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 점유 중복 조사. 2층 전부와 건물 전부로 기재된 임차 범위가 어떻게 구분되는지, 실제 점유 건물과 계약 목적물을 대조하세요.
• 매각 포함·제외 목록. 제시외 건물 포함 범위와 이동식 컨테이너 제외 사항을 도면·현황과 비교하세요.
• 토지 사용 제약. 철탑부지, 선하지, 진입로 및 용도지역·규제를 확인하고 해당 부분의 개발·건축 가능성을 검토하세요.
• 가격 검증. 2,193,002,300원의 최저가를 감정가와 비교하는 데 그치지 말고, 이용 제한을 반영한 별도의 시장가치를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 제시된 1회·2회 유찰 가격에서도 지상권과 분묘기지권 위험은 별개로 남는다는 점을 반영하세요.
• 배당 및 세금. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액을 확인하여 추정 배당과 차이를 점검하세요.
• 최종 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확해도 인수권리는 남는다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 판단은 “근저당 이후 권리가 소멸하고 배당표 인수액도 0원이니 깨끗하다”는 결론입니다. 말소기준은 명확하지만 매각물건명세서에는 지상권·구분지상권 3건의 인수가 명시되어 있습니다. 목록10의 분묘기지권 성립 가능성과 임대차 2건의 대항력 미상 문제도 남아 있습니다.

감정가 2,197,660,300원에 가까운 최저매각가 2,193,002,300원으로 시작하는 신건이며, 시장 거래가격과 비교한 할인 매력도 검증되지 않았습니다. 물건의 이용가치와 환금성에 영향을 줄 수 있는 권리 제한까지 감안하면 현재로서는 가격보다 위험 확인이 우선입니다.

결론은 권리 보류·가격 보류입니다. 존속 지상권의 범위, 분묘기지권의 성립 여부, 임차인 대항력과 실제 점유 상태를 명확히 확인하고 그 결과를 가치평가에 반영한 이후에야 입찰 여부와 적정가격을 판단할 수 있습니다.