춘천지방법원 2025타경30612. 강릉시 옥계면 주수리 110-6에 소재한 건물과 토지가 관련된 경매입니다. 감정평가상 건물은 지상 2층의 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지 현황에는 잡종지 5,896.0㎡가 기재되어 있습니다. 소유자는 신석순으로 확인되고, 2022년 손미나의 가압류 530,000,000원이 설정된 이후 2025년 강제경매로 이어졌습니다. 2026년에는 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정도 등기되었습니다.
이 물건을 일반적인 아파트 경매처럼 판단하면 안 됩니다. 일괄매각 대상의 구성, 토지 이용 제한, 제외되는 컨테이너, 도로 저촉 부분을 함께 따져야 합니다. 여기에 건물의 2층 전부를 점유하는 임차인과 건물 전부를 임차한 것으로 조사된 공동임차인이 함께 나타납니다. 두 임대차의 점유 범위가 중첩되어 실제 점유관계부터 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30612 |
|---|---|
| 경매 유형 | 강제경매 · 채권자 손미나 |
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 옥계면 주수리 110-6 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 옥계면 동녘길 72-31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 세멘벽돌조 스라브지붕 지상 2층 |
| 토지 현황 | 5,896.0㎡ · 잡종지 · 공업용 이용상황 |
| 소유자 | 신석순 (단독소유) |
| 감정가 | 797,337,900원 |
| 최저매각가 | 797,337,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 564,757,762원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2015.12.08 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 93,600,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
| 매각 제외 | 목록15 지상 이동이 용이한 컨테이너 |
| 도로 저촉 | 목록17 · 도로법상 도로 저촉을 감안한 감정가격 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
권리의 출발점은 2015.12.08 설정된 중소기업은행의 채권최고액 93,600,000원 근저당권입니다. 같은 날 240,000,000원의 근저당권이 추가로 설정되었고, 2019년에도 120,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 현재 매각으로 소멸할 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 합계는 453,600,000원입니다.
이들 근저당권에는 주수리 110-6과 110-14 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 채권잔액과 공동담보 관계, 배당에 반영되는 범위는 별도 확인이 필요합니다. 채권최고액의 합계가 곧 실제 대출잔액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 대항력은 미상
현황조사에서 확인되는 임대차 관계는 2건입니다. 고나윤 1명과 이정훈·이정대 공동임차인 2명으로, 실제 임차인은 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 볼 임차인은 없습니다. 임대차보증금 합계는 15,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고나윤 | 본건 2층 전부 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정훈·이정대 공동임차인 2명 |
본건 건물 전부 | 10,000,000원 | 1,870,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임차인 | 전입신고일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고나윤 | 미상 | 미상 | 접수 2025.09.01 |
대항력 가능·미상 |
| 이정훈·이정대 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
고나윤은 2025.09.01 배당요구가 접수된 것으로 확인되지만, 배당요구 사실만으로 선순위 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 전입신고일과 확정일자, 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
이정훈·이정대 공동임차인은 건물 전부를 임차한 것으로 조사되었으나, 배당요구와 전입·확정일자 여부가 확인되지 않습니다. 고나윤의 2층 전부 점유와 범위가 겹치는 만큼 현장 점유자와 각 임대차계약의 실제 목적물을 대조하는 작업이 필수입니다.
③ 시세·가격 분석 — 감정가만으로 저가 판단 불가
현재 감정가는 797,337,900원이며 신건이므로 최저매각가도 같은 금액입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 감정가 | 797,337,900원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 797,337,900원 |
| 감정가 대비 비율 | 100% |
| 최근 거래시세 | 비교가격 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
| 실질취득비용 | 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금 등 |
특히 건물 이용상태는 단독주택이지만, 토지 현황에는 잡종지·공업용 이용상황이 기재되어 있습니다. 단순한 주택 실거래만 비교해서는 안 되고, 토지 면적·용도지역·도로 저촉·건물 상태가 유사한 매매사례를 확보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 797,337,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,373,379원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 1) | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 2) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 5) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 손미나(갑구 2) | 530,000,000원 | 333,364,521원 |
| 5. 강제경매 · 손미나(갑구 3) | - | 0원 |
| 6. 임의경매 · 중소기업은행(갑구 4) | 564,757,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제시된 채권최고액과 청구액에 기초한 단순 추정입니다. 중소기업은행의 근저당권 배당과 별도 임의경매 신청 청구액은 동일한 기초채권을 포함할 수 있으므로 독립된 채권으로 중복 합산하여 확정배당으로 해석하면 안 됩니다. 실제 채권잔액·공동담보·당해세· 임차인 최우선변제 및 우선변제 순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 797,337,900원 | 786,964,521원 | 761,393,241원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 637,870,320원 | 629,091,617원 | 919,266,145원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 510,296,256원 | 502,793,293원 | 1,045,564,469원 | 미확정 |
모형상 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아갈 배당액은 줄어들고 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 이것이 곧 매수인의 채무승계를 의미하지는 않습니다. 임차인 보증금의 인수 여부는 매각가격 자체가 아니라 대항력·배당순위·실제 배당 결과에 따라 결정됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 위치 및 주위환경. 강릉시 옥계면 주수리 소재 동해고속도로 옥계휴게소 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 고속도로변 임야지대로, 임야·농경지·창고·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하나 버스정류장과의 거리 및 노선, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕의 지상 2층 건물이며 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 기본적인 위생·급배수· 전기·화재경보 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 5,896.0㎡, 지목 잡종지, 이용상황 공업용, 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가 및 용도지역. 토지 현황에는 공시지가 61,200원/㎡, 자연녹지지역과 성장관리계획구역 저촉 등이 기재되어 있습니다.
- 용도지역 기재 차이. 감정요항표에는 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등 별도 제한사항이 기재되어 있어 토지 현황의 자연녹지지역 표시와 차이가 있습니다. 일괄매각되는 각 필지의 실제 용도지역과 규제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 저촉. 목록17은 도로법상 도로에 저촉되며, 해당 사정이 감정가격에 반영되어 있습니다. 실사용 가능 면적과 이용계획에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 매각대상 제외. 목록15 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 컨테이너를 매수인의 소유물로 전제해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현황조사상의 임대관계는 별도로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입·점유 확인. 고나윤, 이정훈, 이정대의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하고 2015.12.08 말소기준권리와 비교하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 고나윤의 2025.09.01 배당요구 내역과 공동임차인의 배당요구 여부, 확정일자 및 보증금 배당 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 중첩된 점유 범위 확인. 2층 전부 임차인과 건물 전부 공동임차인의 점유관계가 실제로 어떻게 구분되는지 현장 및 계약서를 대조하세요.
- 토지·건물 매각 목록 확인. 일괄매각 대상과 공동담보에 기재된 주수리 110-6, 110-14의 관계 및 목록15·목록17의 실제 현황을 확인하세요.
- 도로 저촉 및 토지이용계획. 목록17의 도로 저촉 범위와 자연녹지지역·성장관리계획구역 등 필지별 규제를 확인하세요.
- 컨테이너 처리. 목록15 지상 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계, 반출 가능성 및 잔존 시 처리 문제를 확인하세요.
- 공동담보·채권잔액. 중소기업은행 근저당권의 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계를 확인하고 채권최고액을 실채무액으로 오인하지 않도록 하세요.
- 경매절차 대조. 2025타경30612 강제경매와 2026타경50118 임의경매의 진행관계 및 매각조건을 확인하세요.
- 비교가격 확보. 유사 토지·건물의 실제 거래가격을 확인하여 797,337,900원의 감정가가 현 시세와 부합하는지 검증하세요.
- 명도·관리비·세금. 점유자 명도 가능성, 체납 관리비 및 당해세 등 배당과 취득비용에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 토지이용계획 및 매각대상 목록을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸은 확인, 실질취득비용은 아직 미확정”
강릉 옥계면 주수리 경매물건의 등기상 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 명세서에 별도 인수권리나 법정지상권도 명시되지 않았습니다.
그렇다고 인수 위험이 없는 물건으로 결론 내릴 단계는 아닙니다. 실제 임차인 3명에 대한 전입·확정일자 정보가 확인되지 않아 보증금 15,000,000원의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 일괄매각 토지의 범위, 도로 저촉, 매각 제외 컨테이너, 용도지역 기재 차이까지 함께 검토해야 합니다.
또한 현재 최저가인 797,337,900원을 최근 실거래가격과 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 100%인 신건 가격을 두고 저렴하다고 평가할 이유도 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 가격 메리트를 가정한 입찰보다 임차인 대항력 확인, 실제 매각범위 확인, 비교거래 확보가 먼저입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 매수인의 최종 부담액과 실질취득비용을 신뢰성 있게 확정하기 어렵습니다.
