수원지방법원 2026타경50876. 경기도 하남시 망월동 1147, 트레비타워 1층 111호입니다. 사건상 물건 용도는 '대지'로 표기되어 있지만, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 이용상태는 실내골프방, 즉 스크린골프장으로 조사되었으며 현재 휴업 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 토지나 아파트가 아닌 상업용 구분건물의 경매라는 관점에서 살펴봐야 합니다.
소유자는 주식회사코펫스쿨입니다. 2023.03.30 소유권이전등기 당시 거래가액은 1,350,432,000원이고, 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 2,256,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권은 인접한 트레비타워 1층 112호를 공동담보로 포함합니다. 따라서 채권최고액 전체가 111호만의 개별 채무액이나 적정 시세를 뜻하는 것은 아닙니다.
이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 연이어 등기됐습니다. 2024년에 개시된 임의경매는 취하되었고, 2026년에 다시 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 구조적으로는 말소기준 이후 권리들이 정리되는 형태지만, 반복된 채권집행 과정과 공매공고 이력은 입찰 전에 별도로 대조할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 111호 도로명: 경기도 하남시 미사대로 424 |
| 등기 구분 | 집합건물 · 트레비타워 제1층 제111호 |
| 사건 용도 / 공부상 용도 | 대지 / 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현 이용상태 | 실내골프방(스크린골프장) · 휴업 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2019.01.14 |
| 소유자 | 주식회사코펫스쿨 |
| 소유권 취득 | 2023.03.30 등기 · 거래가액 1,350,432,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,000,000원 / 1,400,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 사건 청구금액 | 2,256,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.30 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 공동담보 | 트레비타워 1층 112호 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2023.03.30 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,256,000,000원이며, 주식회사우리은행이 등기상 근저당권자입니다. 이후 등기된 압류 5건과 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 분류되어, 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 진홍기 씨가 1층 111호의 전입 관련 인물로 기재되어 있습니다. 전입일은 2023.11.14로 말소기준권리 설정일인 2023.03.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 후순위 점유관계로 분류됩니다. 하지만 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차조건과 실제 점유상태를 구체적으로 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진홍기 1층 111호 |
2023.11.14 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
전입 기준 없음 | 미확인 | 승계신고 없음 |
후순위 전입이라는 사실만으로 매수인이 보증금을 전액 인수한다고 볼 수 없습니다. 반대로 보증금 액수조차 확인되지 않았으므로, 임차보증금 문제나 현장 인도 문제가 완전히 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다. 현재의 인수액 0원은 확인된 권리순위와 배당 산정에 따른 수치입니다.
③ 가격 판단 — 신건 14억이 저렴하다는 근거는 아직 없다
감정가와 현재 최저매각가격은 모두 1,400,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 동일한 상업용 구분건물의 최근 거래가격이나 실현 임대수익을 기준으로 한 비교가격이 확립되지 않은 상태에서는 14억이 현재 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
2023년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 1,350,432,000원입니다. 그러나 이 금액은 과거의 등기 거래가액일 뿐 현재 상가 시세나 111호의 독립적인 시장가치를 그대로 입증하지 않습니다. 특히 112호와 공동담보 관계가 존재하므로, 담보 채권최고액을 현재 물건가격으로 해석해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
현재 최저가 전액에 매각된다는 가정하에 집행비용을 차감하고, 우리은행 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당을 계산한 결과입니다. 실제 배당에서는 국세·지방세의 우선순위와 공동담보 관계 등이 영향을 줄 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,400,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,256,000,000원 | 1,383,600,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 1,400,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,256,000,000원 |
|---|---|
| 근저당 예상배당 | 1,383,600,000원 |
| 채권 미배당액 | 872,400,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원(현 산정) |
집행비용 16,400,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 112호와 공동담보이며, 등기상 근저당권자와 현재 경매 신청채권자의 관계 및 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 채권 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,400,000,000원 | 1,383,600,000원 | 872,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 1,120,000,000원 | 1,106,400,000원 | 1,149,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 1,371,360,000원 | 0원 |
신건에서는 미배당이 872,400,000원, 1회 유찰 가정에서는 1,149,600,000원, 2회 유찰 가정에서는 1,371,360,000원으로 증가합니다. 이는 채권자 입장에서 매각대금으로 회수하지 못하는 금액이 커지는 현상이지, 그 금액이 낙찰자에게 승계된다는 의미가 아닙니다.
⑥ 세금압류 5건과 공매공고 — 배당·절차 교차 확인
본건에는 국세 관련 압류와 지방자치단체 압류, 국민건강보험공단 압류가 등기되어 있습니다. 총 5건이며 모두 말소기준 근저당권보다 늦게 등기됐습니다.
| 등기일 | 권리자 / 기관 | 권리 | 매각 시 분류 |
|---|---|---|---|
| 2023.08.24 | 국 · 평택세무서장 | 갑구 6번 압류 | 소멸 |
| 2023.10.10 | 시흥시 | 갑구 7번 압류 | 소멸 |
| 2024.03.18 | 국민건강보험공단 | 갑구 8번 압류 | 소멸 |
| 2024.04.03 | 하남시 | 갑구 9번 압류 | 소멸 |
| 2025.11.20 | 국 · 경기광주세무서장 | 갑구 11번 압류 | 소멸 |
갑구 6-1번에는 2024.07.18 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매공고의 원인은 2024.07.17자로 기재되어 있으며, 공매 관련 번호는 2024-04021-001입니다. 이는 법원경매 외에 공매 절차가 공고된 이력이 있다는 의미입니다. 다만 공매공고 등기만으로 현재 공매가 진행 중이거나 낙찰이 확정되었다고 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 하남시 망월동 하남종합운동장 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대로변 근린상가지대로, 대규모 아파트단지와 중고층 업무용·상업용 건물이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.01.14 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 건물의 1층 구분건물입니다. 외벽은 강화유리 및 일부 석재 붙임 등의 구조입니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 지하주차장, 화재탐지·소화전·스프링클러, 승용승강기 설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 아스팔트포장도로에 접하고, 남서측 약 10m 및 북서측 약 14m 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지형상. 사다리형 평지로서 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 중점경관관리지역 등 관련 규제사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 구분건물로서 주변 상권과 도로 접근성은 살펴볼 요소이나, 현재 스크린골프장 휴업 상태이므로 영업 재개·재임대·용도 활용 가능성을 확인해야 합니다. 실제 처분가격과 환금성은 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 가격 적정성. 최저가 1,400,000,000원이 현재 상가 거래가격이나 실현 가능한 임대수익에 비해 적정한지 검증합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 물건 용도. 사건상 '대지' 표기와 집합건물 등기·감정상 제2종근린생활시설의 관계를 확인하고, 실제 매각 대상과 대지권·건물 부분을 원본 매각목록으로 대조합니다.
- 임차인 진홍기. 2023.11.14 전입 사실 외에 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유상태를 확인합니다.
- 국세·지방세. 압류 5건의 체납내역과 법정기일, 당해세 우선순위를 확인하고 배당계산의 변동 가능성을 검토합니다.
- 공매공고. 한국자산관리공사 공매공고 2024-04021-001의 현재 절차 상태 및 법원경매와의 관계를 확인합니다.
- 공동담보. 트레비타워 1층 112호의 공동담보 관계와 근저당권 채권의 현재 귀속 및 실제 청구액을 대조합니다.
- 경매 이력. 2024타경58994 취하와 현재 2026타경50876의 진행상태를 구분하고 최신 기일변경 여부를 확인합니다.
- 휴업·시설. 스크린골프장 영업중단 사유, 내부 시설상태, 임대 및 재사용 가능성, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인합니다.
- 명도·관리비. 전입자의 실제 점유 여부, 인도절차, 공용부분 관리비 미납 가능성 및 부대비용을 별도로 반영합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 직전에 다시 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 14억 투자”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2023.03.30 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 전입 관련 인물도 확인된 전입일상 후순위입니다. 현 산정에서 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 5건의 압류가 남긴 세금 배당 확인 문제, 한국자산관리공사의 공매공고 이력, 112호와의 공동담보 관계, 그리고 스크린골프장 휴업 및 점유·임대차 미확인이 동시에 존재합니다. 여기에 1,400,000,000원이라는 신건 최저가를 현재 상가 시세와 비교해 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격·세금·공매·점유 확인 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 신건이라는 이유로 낙찰을 서두르거나, 인수액 0원만으로 가격 위험을 과소평가해서는 안 됩니다. 권리분석의 핵심은 확인된 소멸권리와 아직 확인해야 할 매각·운영상 위험을 구분하는 데 있습니다.
