수원지방법원 2026타경50876. 경기도 하남시 망월동 트레비타워 1층 112호의 임의경매 사건입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제로는 실내골프방, 즉 스크린골프장으로 이용되어 왔으며 현재는 휴업 상태입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산이 아니라 상업용 구분건물의 권리와 가격을 검토해야 하는 사건입니다.

현 소유자인 주식회사코펫스쿨은 2023.03.30 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 2,256,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 종전 임의경매는 취하된 뒤 2026.05.06 새로운 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

주목할 점은 근저당의 채권최고액이 이번 최저매각가보다 크고, 근저당에 1층 111호 공동담보가 기재되어 있다는 사실입니다. 예상 미배당이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 채권양도 관계와 공동담보 배당관계, 세금의 우선순위는 원본으로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸

말소기준권리는 2023.03.30 접수된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,256,000,000원이며 트레비타워 1층 111호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 5건은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 또한 2024년에 개시된 종전 임의경매는 2026.02.03 취하를 원인으로 2026.02.05 말소됐으며, 현재 분석 대상은 별도로 개시된 2026타경50876입니다.

② 임차인·점유 분석 — 111호와 112호의 차이

현황조사에는 진홍기가 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2023.11.14로 말소기준권리인 2023.03.30보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵습니다. 다만 조사상 호실이 1층 111호이며 경매 대상은 1층 112호입니다. 이 기재만으로 112호의 임차인이나 실제 점유자라고 확정해서는 안 됩니다.

진홍기의 확정일자, 보증금, 월차임 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되기 어려우나, 112호의 실제 점유관계와 임대차계약 존재 여부는 별도의 조사 대상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 내역은 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 1,500,000,000원의 판단 기준

본 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 1,500,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 예상 인수액 0원을 전제로 하면 취득 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액도 1,500,000,000원입니다.

다만 동일 건물 또는 유사 상업용 구분건물의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 소유자의 과거 취득 거래가액 1,487,698,000원 역시 현재의 적정 시세를 보증하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 17,400,000원을 제외한 1,482,600,000원이 근저당채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로 773,400,000원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 단순 배당 추정이며, 실제 피담보채무 잔액, 채권양도, 공동담보, 세금 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다. 배당표상 원근저당권자와 경매 신청채권자의 명칭이 다르므로 최종 배당권자와 채권 귀속도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

회차별로 최저매각가는 낮아지지만 채권자가 배당받지 못하는 금액은 늘어납니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 이 사건의 예상 배당 구조에서는 근저당채권의 미배당 부분이 매수인에게 자동으로 승계되는 것으로 계산하지 않습니다.

다만 1회 또는 2회 유찰가격이라 하더라도 그 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 상업용 구분건물의 적정 낙찰가는 최근 거래사례와 실질 임대수익을 확인한 다음 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 망월동 하남종합운동장 남동측 인근입니다. 대로변 근린상가지대이며 주변에 대규모 아파트단지와 중고층 업무용·상업용 건물이 밀집해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 이용도 무난한 편입니다.
• 도로. 북동측 약 40m 아스팔트포장도로와 접하고, 남서측 약 10m, 북서측 약 14m 보행자전용도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)에 위치하며, 공공주택지구·과밀억제권역·중점경관관리지역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상과 기간을 원본으로 확인해야 합니다.
• 건물. 2019.01.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 지하주차장, 승용승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 소화전 및 스프링클러 설비가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 일반음식점이나 실제 이용은 실내골프방이며 현재 휴업 중입니다. 재사용·임대·업종 전환 가능성은 인허가와 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 구분건물로서 주변 상권 수요와 실제 임대수익의 영향을 받습니다. 공실·휴업에 따른 운영 위험을 고려하되, 확인되지 않은 임대수익률이나 시세를 전제로 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 사건 용도 '대지'와 등기·감정평가상 제2종근린생활시설의 관계를 확인하고, 집합건물 112호의 전유부분, 대지권 및 매각 범위를 원본 서류와 대조하세요.
• 111호 공동담보. 우리은행 근저당에 기재된 공동담보 111호의 권리관계와 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 진행 상태 및 경매와의 관계를 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 임차·점유. 진홍기의 조사 호실이 111호로 기재된 이유를 확인하고, 112호의 실제 임차인·점유자·보증금·확정일자·배당요구 여부를 별도로 조사하세요.
• 휴업 상태. 스크린골프장 시설의 소유관계, 잔존 동산, 사업장 사용관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 공부와 실사용. 일반음식점에서 스크린골프장으로 이용된 경위와 해당 시설의 인허가·용도 적합성을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담, 기타 미납 공과금의 존재 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 동종 상가의 최근 거래사례, 현재 임대료, 공실 수준과 관리비를 검토한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공매 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다

이 사건의 권리 구조는 2023년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 압류가 소멸하는 형태입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 근저당채권의 미배당이 773,400,000원 발생할 정도로 채권 규모가 큽니다.

더 중요한 것은 공매공고와 다수의 세금 압류, 공동담보, 111호 전입자와 112호 점유관계의 불명확성입니다. 용도 표기와 실제 이용상태도 확인해야 하며, 상업용 부동산의 현재 시장가치를 판단할 실거래 근거도 충분하지 않습니다.

권리상 인수는 낮게 추정되지만, 물건 확인과 가격 판단은 아직 보류해야 합니다. 지금 필요한 것은 신건 감정가에 대한 낙관적인 평가가 아니라 공매·세금·점유관계를 정리하고 실제 시세 및 수익성을 검증하는 과정입니다. 유찰 후 가격도 이러한 확인을 거쳐 접근하는 것이 합리적입니다.