수원지방법원 2026타경50945. 이번 물건은 경기도 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워의 지하4층 에스비401호입니다. 감정평가상 건물은 지상10층·지하6층 규모이며, 지하층의 해당 물건은 창고로 이용되는 것으로 파악됩니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 만큼 가격 비교와 환금성 판단에 다른 기준이 필요합니다.
등기 흐름도 주목할 부분이 있습니다. 2018년 설정된 하나은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2022년 4월 26일 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 소유자의 파산선고와 국가·지방자치단체의 압류까지 얽혀 있어 배당순위와 실제 점유관계를 별도로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 지하4층 에스비401호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 지하4층 · 감정평가상 창고 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상10층 / 지하6층 · 2018.08.03 사용승인 |
| 소유자 | 이현석 (종전 이정열에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 경매 청구액 | 595,181,715원 |
| 입찰보증금 | 매각공고의 보증금액 및 납부조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임대관계 | 조사된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 파산·점유는 확인
말소기준권리는 을구 2번 근저당권입니다. 이문휘경동새마을금고가 2022.04.26 설정한 채권최고액 660,000,000원의 근저당권으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 이 근저당권은 우리누리새마을금고로의 상호변경 이력을 거쳐 2026.03.16 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 별개의 선순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.
② 가격·시세 분석 — 신건 1억 원은 적정한가
현재 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 같은 건물의 동일 용도·유사 면적에 관한 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
| 감정평가액 | 100,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 100,000,000원 (감정가 100%) |
| 최근 실거래 비교 | 시세 비교자료 확인 필요 |
| 시세 대비 가격 | 판단 보류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
| 실질취득 추정 | 100,000,000원 (부대비용 별도) |
특히 지하4층 창고는 일반적인 지상층 사무실이나 주거용 물건과 가격 형성 구조가 다를 수 있습니다. 실제 사용 가능 범위, 접근성, 관리상태, 수요 및 매각 가능성을 확인한 뒤 동일 용도·유사 위치의 거래사례를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고(이전등기 있음) | 660,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 30,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 690,960,000원 | 97,800,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 593,160,000원 |
집행비용 2,200,000원은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당권자와 실제 배당액은 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다. 위 미배당액은 채권자 측의 모의계산상 부족액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 회차별 매각 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 593,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 612,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 628,512,000원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당액이 증가하지만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정됩니다. 다만 이는 현재 확인된 권리를 기준으로 한 추정이며, 미확인 임차인이나 인수해야 할 별도 권리가 발견되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 소재 상일I.C 동측 근거리이며, 주변에는 중·고층 규모의 상업·업무용 건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.08.03 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 (1)은 창고, 기호 (2)는 사무실로 이용되고 있습니다. 지하4층 에스비401호의 실제 창고 사용범위와 현재 점유상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 60m, 북측 약 15m의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 감정요항표에는 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 한편 별도 토지정보에는 개발제한구역·지목 전 등 상이한 표기가 확인되므로 해당 집합건물의 대지권과 실제 적용 필지를 대조할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 창고 이용 물건은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다를 수 있습니다. 같은 용도의 거래사례와 실제 사용·임대 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.04.26 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당권과 2026.03.16 자산관리회사로의 권리이전 내역을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 파산절차 확인. 2025.11.20 파산선고와 관련하여 파산관재인, 관리·처분권 및 경매진행에 영향을 주는 사항이 있는지 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 현재 임대관계가 미상입니다. 현장 점유, 임대차계약, 대항력 및 명도 가능성을 매각물건명세서와 현황조사서로 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국가와 하남시의 압류 등기가 있습니다. 조세채권의 법정기일, 배당순위 및 실제 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 미사하우스디엘타워 제9층 제에프904호가 공동담보로 기재되어 있으므로 다른 담보물건과 채권배분 관계를 확인하세요.
- 권리자·배당귀속 확인. 근저당권은 새마을금고자산관리회사에 이전되었지만 예상배당표에는 종전 근저당권자 명의가 표시되어 있으므로 최종 배당권자를 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물의 지하층 창고 또는 유사 상업·업무시설의 실거래·임대·매각 사례를 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 지하층 실물 확인. 출입 동선, 물품 반입 가능성, 누수·습기, 공용시설 사용범위와 실제 공간 활용도를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비의 장기 미납 여부와 관리규약을 관리주체에 확인하세요.
- 대지권·용도 확인. 토지정보의 상이한 용도지역 표기와 집합건축물대장·대지권의 적용관계를 확인하세요.
- 입찰 조건 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 보증금액, 매각조건 및 변경·취하 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전·저가 확정”
이 물건은 등기상 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 소유자 파산선고와 국세·지방세 압류도 존재하므로 권리 위험이 모두 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 감정가와 최저매각가가 같은 100,000,000원 신건이지만, 유사 창고의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실제 시장가치와 이용·처분 가능성 확인이 우선입니다. 결론은 권리 인수액 0원 추정, 파산·점유 확인 필수, 가격 판단 보류. 현재로서는 보수적인 접근이 타당합니다.
