수원지방법원 2026타경50945. 하남시 풍산동 미사하우스디엘타워 9층 F904호가 경매에 나왔습니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이고, 물건 분류는 기타입니다. 감정평가상 이용상태에는 창고와 사무실이 각각 기재돼 있어 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 접근해서는 안 됩니다.
소유자는 이현석입니다. 2018년 이정열 명의로 소유권이전이 이루어졌으며, 2023년 개명 등기가 확인됩니다. 2022년 이문휘경동새마을금고가 채권최고액 660,000,000원의 근저당을 설정했고, 이후 해당 근저당권이 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매는 이 양수인 측에서 신청한 구조입니다.
핵심은 등기상 후순위 금전채권의 소멸과 매수인이 실제로 부담할 위험을 구분하는 것입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그것이 곧 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 파산 절차, 점유관계 및 조세채권의 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 492 미사하우스디엘타워 9층 F904호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 35 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 (감정상 창고·사무실 이용 기재) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 / 지하 6층 · 2018.08.03 사용승인 |
| 소유자 | 이현석 (이정열에서 개명) |
| 감정가 | 635,000,000원 |
| 최저매각가 | 635,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 경매 청구금액 | 595,181,715원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산선고는 별도 확인
말소기준은 2022.04.26 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 2018년에 설정됐던 하나은행 근저당은 2022.04.28 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 국가 및 하남시 압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 통상적인 권리 정리만 놓고 보면 후순위 금전채권을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 확정 전
현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 근거는 부족합니다.
| 조사항목 | 확인 상태 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 0명 | 신고된 임차권 인수액 없음 |
| 실제 점유자 | 미확인 | 점유 원인 및 인도 가능성 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 조사 필요 |
| 대항력 | 판정 불가 | 점유·사업자등록 등 대항요건 확인 |
| 우선변제권 | 판정 불가 | 확정일자·배당요구 여부 확인 |
③ 가격 분석 — 635,000,000원의 적정성을 아직 입증하지 못했다
이번 매각은 유찰 0회의 신건입니다. 감정가 635,000,000원이 그대로 최저매각가이며, 현재 인수액 0원 가정을 적용한 최저가 기준 실질취득금액 역시 635,000,000원입니다. 취득세와 명도비 등 부대비용은 별도입니다.
다만 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 매매시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 635,000,000원 | 64,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 508,000,000원 | 190,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 406,400,000원 | 291,024,000원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자 미배당 증가와 매수인 채무 인수는 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 8,750,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 새마을금고 계열 | 660,000,000원 | 626,250,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 30,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배분 합계 | — | 635,000,000원 |
집행비용 8,750,000원을 공제한 배당가능액은 626,250,000원입니다. 이 금액이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정돼 신용보증기금에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 합친 시뮬레이션상 채권액은 690,960,000원, 예상배당은 626,250,000원, 총 미배당은 64,710,000원입니다.
위 금액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 595,181,715원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 채권 잔액과 배당액이 채권최고액과 같다는 의미는 아닙니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 소재 상일I.C 동측 근거리입니다. 주변은 중·고층 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 시가지로 설명됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.08.03 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·소방 및 승용승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 (1)은 창고, 기호 (2)는 사무실로 이용 중입니다. F904호의 실제 이용 부분과 건축물대장상 용도를 특정하여 확인해야 합니다.
- 도로. 감정요항표에는 남측 약 60m, 북측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접한다고 기재되어 있습니다.
- 지역·규제. 감정요항표에는 준주거지역, 미사지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됩니다.
- 환금성. 창고·사무실 등 비주거용 구분건물은 일반 아파트보다 매수 수요와 적정가격을 개별적으로 검증할 필요가 있습니다. 실제 거래량과 공실률은 확인이 필요합니다.
감정요항표에는 하남시 전역 아파트 용도를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있습니다. 다만 본 물건은 기타 용도의 구분건물로 분류되어 있으므로, 해당 제한이 이 호실의 취득에 직접 적용되는지는 실제 공부상 용도를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.26 을구 2번 근저당권을 기준으로 매각물건명세서의 인수사항과 등기부를 대조하세요.
- 근저당권 양도 확인. 이문휘경동새마을금고에서 새마을금고자산관리회사로 이전된 경위를 확인하고, 실제 채권 잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 파산절차 확인. 소유자 관련 파산선고 등기와 경매절차의 관계, 파산관재인의 관여 및 소유권이전·인도 관련 쟁점을 점검하세요.
- 세금 압류 확인. 국가 및 하남시의 압류채권 세목·금액·법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 실점유 조사. 현황조사서와 실제 점유자를 확인하고 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항요건을 조사하세요.
- 용도 확인. F904호의 건축물대장상 용도, 실제 이용상태, 대지권 비율 및 영업·임대 가능성을 확인하세요.
- 토지 정보 대조. 감정요항표와 토지정보의 용도지역·지목 불일치를 해소하고 정확한 관련 필지를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 실거래, 현재 매물 호가, 공실률, 임대료 및 관리비를 확인한 다음 응찰가 상한을 결정하세요.
- 공동담보 확인. 근저당의 공동담보로 기재된 지하 4층 SB401호의 담보관계와 다른 담보물의 처분·배당 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 투자”
이 사건의 등기상 핵심 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 금전채권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리와 가격을 모두 고려하면 결론은 달라집니다. 파산선고 등기, 조세 압류, 미확정 점유·임대차, 토지정보 불일치가 확인 과제로 남아 있습니다. 창고·사무실 이용이 기재된 비주거용 집합건물인 만큼 환금성을 주거용 아파트 수준으로 가정할 수도 없습니다.
무엇보다 최저가 635,000,000원이 현재 거래시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 1회 또는 2회 유찰된 금액도 시세 검증 없이는 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급 — 권리 정리 구조는 확인되지만, 가격과 실제 인수위험 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 물건입니다. 실제 점유관계와 파산·조세 관련 사항을 정리하고, 동일 건물의 거래 및 임대수익 자료로 적정가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
