서울중앙지방법원 2025타경1512. 명동역 북측 인근 하이해리엇 9층 9007호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 위혜인이며, 현재 등기상 핵심 권리는 2021.08.10. 설정된 시흥중앙새마을금고의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 서울특별시 중구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 계산만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기 순위보다 현황과 건축물 상태에 있습니다. 감정평가 과정에서 이해관계인이 협조하지 않았고, 호별표시가 없으며 인테리어 등으로 외부에서 9007호의 정확한 경계를 확인하기 어려웠습니다. 내부구조 역시 건축물현황도면·기존 평가자료·외부관찰 등을 기준으로 표시돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 제9층 제9007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 위혜인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 942,000,000원 / 602,880,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 경매개시 채권자 | 시흥중앙새마을금고 |
| 청구액 | 1,415,675,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 근저당은 전액 회수 불가
말소기준은 2021.08.10. 시흥중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 현재 회차 최저가 602,880,000원에서는 집행비용을 제외한 594,451,200원만 배당되는 계산입니다. 이에 따라 근저당 미배당액은 965,548,800원입니다. 이 미배당금은 채무자에게 남는 채무 문제이지, 계산상 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
2024.12.13. 서울특별시 중구의 압류와 2025.05.14. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2006년부터 2019년 사이의 가압류·강제경매·신탁·기존 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2026.04.13.에는 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로, 입찰 전 현재 채권자와 배당 관계를 최신 등기부와 배당요구 자료로 다시 대조해야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 602,880,000원으로 감정가 942,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 유찰률일 뿐, 실제 매매시세 대비 할인율은 아닙니다. 이 사건은 근린생활시설이고, 임대관계·내부 상태·호별 경계·위반건축물 내용이 확인되지 않은 상태이므로 감정가에서 두 차례 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 602,880,000원 | 965,548,800원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 482,304,000원 | 1,084,919,040원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 385,843,200원 | 1,180,358,605원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지지만 근저당 미배당액은 커집니다. 낙찰자 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되지만, 이는 물건의 시장가치가 보장된다는 뜻이 아닙니다. 근린생활시설의 실제 수익성과 환금성은 현재 임대차·관리비·영업 상태·전용 경계·위반건축물 내용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,428,800원 |
| 1. 근저당 · 시흥중앙새마을금고 | 1,560,000,000원 | 594,451,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 965,548,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 명동역 북측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 광대로, 북측과 서측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 8필 일단의 사다리형 토지로 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 통상의 급·배수설비, 위생설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 명동역 인근 중심상업지역이라는 입지는 있으나, 근린생활시설은 임대수익·업종·점유 상태와 위반건축물 여부에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 집합건축물대장 원본과 중구청 담당 부서에서 위반 부분, 시정 가능성, 이행강제금 여부를 확인하세요.
- 9007호 경계 확인. 건축물현황도면과 현장 점유 범위를 대조하고, 필요하면 측량 가능 여부와 비용을 검토하세요.
- 내부 실사. 내부구조와 실제 이용상태가 감정평가서의 표준적 이용상황과 일치하는지 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 사업자등록·전입·점유자·보증금·차임 관계를 조사하세요.
- 공동담보 확인. 제9008호의 경매·배당 진행과 말소기준 근저당의 공동담보 관계를 함께 확인하세요.
- 채권자 변경 확인. 2026.04.13. 근저당권 이전 이후의 현재 채권자와 경매승계 관계를 최신 서류로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액, 전기·수도 등 영업시설 관련 체납을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 하이해리엇 동일·유사 호실의 실제 매매가와 임대수익률을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 권리 순위만 보면 단순합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매 등기는 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부 밖에 있습니다. 위반건축물 기재, 임대관계 미상, 내부 확인 불가, 호별표시 부재, 정확한 경계 확인을 위한 측량 가능성이 동시에 존재합니다.
최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 실제 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 이를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 권리는 조건부 통과, 현황은 보류. 현장 경계와 위반건축물 내용을 확정하고, 실제 점유·임대수익·관리비를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
