서울중앙지방법원 2025타경1512. 서울 중구 충무로2가 하이해리엇 9층 9007호를 대상으로 한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물의 개별 호실이며 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트나 독립된 나대지의 가격·권리 구조로 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰입니다. 감정가 942,000,000원에서 현재 최저매각가 308,674,000원까지 내려왔습니다. 다만 경매가격의 하락은 확인되지만, 해당 호실의 정상적인 시장 거래가격은 확인되지 않습니다. 감정가와의 차이가 크다는 사실과 시장가치보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 특히 이 물건에는 가격 할인만으로 해결되지 않는 현장 확인 사항이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층 9007호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 퇴계로 123 |
| 물건종류 | 사건상 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 11층 중 9층 |
| 소유자 | 위혜인 (단독소유) |
| 감정가 | 942,000,000원 |
| 최저매각가 | 308,674,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 시흥중앙새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,415,675,460원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10 설정 시흥중앙새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,560,000,000원 |
| 채권양수인 | 주식회사새마을금고자산관리회사 (2026.04.13 근저당권이전 등기) |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
| 건축물 관련 | 매각물건명세서에 위반건축물 기재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 위험은 별개
말소기준권리는 2021.08.10 설정된 시흥중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.12.13 등기된 서울특별시 중구의 압류는 말소기준권리 이후의 권리입니다. 2025.05.14 등기된 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·신탁·종전 근저당권과 2024년의 별도 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
한편 2026.04.13에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 2026.04.08 확정채권양도를 원인으로 한 기존 담보권의 이전으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 따라서 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고가 없다고 명도 위험도 없는 것은 아니다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 이해관계인의 비협조로 내부 확인에 한계가 있었고, 호별 표시도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 점유 공간이 매각 대상과 일치하는지는 현장 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 신고 내역을 기초로 한 추정이며, 현장에서 별도의 점유·임대차 사실이 확인되면 실질취득비용과 명도 위험을 다시 분석해야 합니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 가격 메리트는 아니다
이 사건은 감정가 942,000,000원에서 출발하여 현재 5회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가는 308,674,000원으로 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 정상적인 근린생활시설 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 32.77% | 308,674,000원 | 1,256,447,436원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 246,939,200원 | 1,317,317,949원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 197,551,360원 | 1,366,014,359원 |
6회·7회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
5회 유찰이라는 사실 자체도 신중하게 해석해야 합니다. 감정가와 시장의 평가가 다를 가능성이 있지만, 입찰 참여가 제한되는 원인이 단순한 가격 문제인지, 건축물의 법적 상태나 현장 이용 문제인지는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 현장의 구조적 위험이 해소되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,121,436원 |
| 1. 근저당 · 시흥중앙새마을금고 (주식회사새마을금고자산관리회사로 이전) |
1,560,000,000원 | 303,552,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 308,674,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,121,436원을 제외한 303,552,564원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,256,447,436원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
경매 신청 청구액은 1,415,675,460원입니다. 배당 추정에서는 근저당 채권최고액 1,560,000,000원을 기준으로 계산하고 있으므로, 이 금액을 실제 확정된 잔존채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 미배당액이 존재하더라도 말소되는 근저당 채무를 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 충무로2가 소재 지하철 4호선 명동역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 분포하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 11층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 특성. 8필지가 일단을 이루는 평탄한 사다리형 토지로 건부지로 이용 중입니다. 남측은 광대로, 북측과 서측은 소로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다. 위반 내용, 시정 여부 및 행정상 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 호별 표시가 없고 이해관계인 비협조 및 인테리어 등으로 외부관찰 시 호별 경계 확인이 어려운 상태입니다. 감정평가서에서도 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다고 명시했습니다.
- 내부 상태. 내부구조는 현장 실측으로 확정된 것이 아니라 건축물현황도면, 감정평가 전례, 외부관찰 및 표준적 이용상황을 기초로 작성되어 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 9007호의 전유부분, 대지권 및 매각 대상 범위를 매각물건명세서·등기사항증명서·집합건축물대장과 대조하세요. 공동담보로 기재된 9008호와 혼동해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장을 통해 위반 부분과 원인을 파악하고, 시정명령·이행강제금·원상회복 필요 여부를 확인하세요.
- 호별 경계 측량. 감정평가서에서 측량 필요성을 명시한 만큼, 9007호의 실제 경계와 구분 상태를 확인하기 전에는 독립적인 활용 가능성을 확정하지 마세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 점유 면적, 영업 여부, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하고 필요하면 명도 위험을 재분석하세요.
- 근저당권 이전 확인. 시흥중앙새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 담보권의 현재 권리관계와 배당요구 사항을 확인하세요.
- 세금·관리비. 서울특별시 중구의 압류와 관련된 체납 내역, 미납 관리비 및 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 인근의 유사한 근린생활시설 거래가격, 실제 사용 가능한 면적, 임대료 및 공실 가능성을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 회차별 가격 검토. 현재 308,674,000원, 6회 유찰 시 246,939,200원, 7회 유찰 시 197,551,360원이라는 시나리오가 있으나 각 가격의 경제성은 현장 위험과 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 관련 도면을 최신 상태로 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리 인수보다 물건 자체의 위험이 크다
이 물건은 말소기준권리의 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.08.10 설정된 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 실질적인 위험은 등기상 후순위 채권이 아니라 건축물의 상태와 이용 가능성에 있습니다. 위반건축물 기재가 존재하고, 호별 표시 및 경계 확인에 어려움이 있으며, 실제 점유·임대관계도 확정되지 않았습니다. 정상적인 시세와 임대수익을 비교할 자료도 없어 현재 최저가가 합리적인 취득가격인지 검증하기 어렵습니다.
따라서 5회 유찰로 감정가 대비 32.77%까지 가격이 내려왔다는 사실만으로 적극적인 입찰 대상으로 평가하기는 어렵습니다. 근린생활시설의 특성상 위반 상태, 구획, 점유 및 영업 가능성이 향후 활용과 환금성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸게 살 수 있다”
명동역 인근에 위치한 근린생활시설을 감정가의 32.77% 수준에서 취득할 기회처럼 보일 수 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라 실제 활용 가능한 물건을 시장가치보다 낮은 총비용으로 취득할 수 있는가입니다.
이 사건의 등기상 권리는 말소기준을 중심으로 정리할 수 있고, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 위반건축물 기재와 호별 경계 문제는 소유권을 취득한 뒤에도 실질적인 부담으로 남을 가능성을 검토해야 하는 사항입니다. 점유관계 역시 추가 확인이 필요합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 자체의 위험은 높습니다. 308,674,000원이라는 현재 최저가가 저렴한지 판단하려면 먼저 실제 매각 범위·호실 경계·위반건축물 현황·임대관계·시장 거래가격을 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 낮은 가격에 낙찰받는 것이 아니라 낙찰 후 해당 호실을 정상적으로 사용하고 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
