서울중앙지방법원 2025타경1512. 명동역 북측 인근 하이해리엇 9층 9008호를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 소재지는 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 일대이며, 도로명주소는 퇴계로 123입니다. 사건의 용도 표기는 대지이나, 등기서류는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 주거용 아파트나 독립된 나대지로 간주해서는 안 됩니다.

소유자는 위혜인입니다. 2021년 8월 10일 시흥중앙새마을금고의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류와 경매개시결정이 등기되었으며, 2026년 4월에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 근저당권 이전은 새로운 별도의 채권최고액이 추가된 것이 아닙니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 33%까지 낮아졌습니다. 하지만 상업용 집합건물에서 감정가 대비 할인율과 실제 투자수익성은 별개의 문제입니다. 위반건축물 상태, 공간 경계, 실제 사용 가능 면적, 임대 가능 여부를 확인하지 않고서는 저렴한 매물이라고 평가할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 물건 위험은 별개

핵심은 2021.08.10. 을구 5번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위인 서울특별시 중구의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 수협은행·미추홀신용협동조합의 근저당권과 신탁 관련 등기들도 이미 말소된 이력입니다.

② 임차·점유와 물건 하자 — 가장 중요한 위험

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 이해관계인 비협조로 내부 확인에도 제한이 있었습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 공실·즉시 인도가 가능하다고 판단할 수 없습니다.

실제 임차인 확인 0명. 이는 무임차·공실 확정이 아니며, 미확인 점유자의 권리관계를 별도로 조사해야 합니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 매수인이 취득하는 법적 소유권의 범위와 현장에서 실질적으로 사용할 수 있는 공간의 범위가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 근린생활시설은 사용 가능한 면적·경계·업종별 이용 제약에 따라 수익성과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 33%가 곧 시세 33%는 아니다

현재 최저매각가는 311,296,000원으로 감정가 950,000,000원 대비 약 33%입니다. 5회 유찰은 입찰가가 큰 폭으로 낮아졌다는 사실을 보여주지만, 이 금액이 현재 시장에서 거래 가능한 가격보다 낮다는 증거는 아닙니다.

후속 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 더 내려가지만, 이것만으로 물건의 투자 매력이 개선된다고 단정할 수 없습니다. 위반건축물 시정 비용과 경계·점유 문제로 발생할 수 있는 비용은 단순한 최저매각가 인하만으로 해소되지 않기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,296,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 산정했으며 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 5,158,144원을 제외한 306,137,856원이 근저당권 배당으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,253,862,144원으로, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 배당 부족과 매수인 인수는 다르다는 사실입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이므로 채권자에게 전액 배당되지 않더라도, 그 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이는 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 판단이며, 미확인 점유관계나 별도 비용까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

6회·7회 유찰은 가정 시나리오로, 확정된 후속 매각기일이나 낙찰가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준으로 계산되며 실제 미회수 채권액과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중구 충무로2가 소재 지하철 4호선 명동역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 분포하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정 대상의 일련번호 1·2는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 해당 건물은 지상 11층 철골철근콘크리트구조로, 통상의 급·배수·위생설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 대상 부지는 8필지가 일단을 이루는 평탄한 사다리형 토지이며, 건부지로 이용되고 있습니다. 남측은 광대로, 북측과 서측은 소로에 접합니다.
• 토지이용계획. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 관련 필지에는 상대보호구역·대공방어협조구역과 도로 관련 제한도 적용됩니다.
• 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 168,900,000원/㎡입니다. 이는 개별 집합건물 9008호의 거래 가능한 시세나 독립 토지 가격으로 해석할 수 없습니다.
• 건물 하자. 매각물건명세서에 위반건축물 기재가 있습니다. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되지만, 호별 경계와 실제 내부구조의 확인에 제한이 있으므로 현황·대장·등기를 개별적으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 명동역 인근의 상업지역이라는 입지 특성이 있으나, 5회 유찰된 근린생활시설이며 위반건축물·경계 불확실성이 존재합니다. 입지 접근성이 좋다는 이유만으로 재매각이 쉽거나 임대수익이 안정적이라고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 위반건축물 원인·범위 확인. 집합건축물대장에 기재된 위반 사항의 내용, 시정명령 여부 및 원상복구 가능성을 관할 행정기관에서 확인하세요. 위반 부분이 9008호의 실제 사용 범위와 어떻게 연결되는지 확인하는 것이 중요합니다.
• 호별 경계 확인. 현장에 호별 표시가 없다는 감정평가 의견이 있습니다. 건축물현황도·집합건축물대장·등기자료와 실제 공간을 대조하고, 필요하면 측량을 통해 9008호의 정확한 경계를 확인하세요.
• 공동담보 9007호 점검. 시흥중앙새마을금고 근저당권은 9007호를 공동담보로 포함합니다. 두 호실의 실제 공간 분리·사용 현황과 공동담보 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 점유자·임대관계 조사. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록·점유 개시, 임차권 신고 및 배당요구 여부를 확인하세요. 미확인 점유자의 대항력·우선변제권은 단정할 수 없습니다.
• 내부구조·설비 확인. 감정평가서의 내부구조는 외부관찰 등을 기반으로 작성되었습니다. 실제 내부가 현황도면과 일치하는지, 정상 영업·임대에 필요한 설비와 사용 조건을 충족하는지 조사하세요.
• 적정 가격 검증. 감정가 대비 33%라는 수치만으로 저가 매수를 판단하지 마세요. 실제 이용 가능한 면적을 기준으로 유사 근린생활시설의 매매·임대 사례와 관리비·복구비를 비교해야 합니다.
• 최신 권리관계 확인. 2026.04.13. 근저당권 이전과 기존 공동담보 관계를 확인하고, 말소기준 이후 압류 및 현 경매개시결정, 새로 발생한 권리의 유무를 최신 등기부로 재검토하세요.
• 관리비·세금·명도 비용 확인. 상업용 집합건물의 공용부분 관리비 미납, 별도 부과 비용, 점유자 인도 문제, 취득 과정의 세금과 비용을 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 2026.11.05. 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 등기사항전부증명서 최신본을 대조하세요. 매각기일 변경 여부도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “감정가 33%보다 중요한 것은 실제 취득하는 공간”

하이해리엇 9008호는 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 950,000,000원의 근린생활시설이 5회 유찰되어 311,296,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당과 후순위 압류의 소멸 구조도 비교적 명확하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단을 바꾸는 결정적 문제가 남아 있습니다. 위반건축물 기재, 구별되지 않는 호별 경계, 실제 내부구조 확인 제한, 임대관계 미상입니다. 특히 9008호의 법적 경계와 실제 점유 공간이 일치하는지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 이후 예상 밖의 사용·인도·복구 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

더구나 최근 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 311,296,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 5회 유찰된 사실과 감정가 대비 큰 할인율은 투자 가치의 확증이 아니라 현장 위험을 더 면밀히 조사해야 할 신호로 받아들이는 편이 합리적입니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만 물건 자체의 위험이 큰 고난도 경매’입니다. 위반건축물 문제의 해소 가능성과 정확한 호별 경계, 실제 사용·점유 상태, 시장 거래가격이 확인되기 전에는 단순히 최저매각가가 낮다는 이유로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리는 조건부 합격, 물건 확인과 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 정확히 무엇을 취득하고, 그 공간을 합법적으로 어떻게 활용할 수 있는지에 있습니다.