서울중앙지방법원 2025타경1512. 지하철 4호선 명동역 북측 인근 하이해리엇 9층 9008호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 950,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 608,000,000원으로 감정가의 64%입니다.
등기상 핵심은 2021년 8월 10일 설정된 시흥중앙새마을금고의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 서울특별시 중구의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026년 4월 13일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 이는 같은 근저당권의 이전이므로 채권최고액을 별도로 중복 계산할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층 9008호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 퇴계로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 위혜인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 608,000,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 | 시흥중앙새마을금고 |
| 사건 청구액 | 1,415,675,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.10. 시흥중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 공동담보로 하이해리엇 9층 9007호가 기재되어 있습니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 608,000,000원으로 감정가 950,000,000원의 64%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 임대수익 자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지하고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 거래가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,480,000원 |
| 2. 근저당권 · 시흥중앙새마을금고 | 1,560,000,000원 | 599,520,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 960,480,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.4%를 기준으로 산정된 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 608,000,000원 | 599,520,000원 | 960,480,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 486,400,000원 | 479,136,000원 | 1,080,864,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 389,120,000원 | 382,872,320원 | 1,177,127,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 명동역 북측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지상 11층 건물의 9층이며, 급·배수설비·위생설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측은 광대로, 북측과 서측은 소로에 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 8필 일단의 사다리형 토지로 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 서울도심과 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 동일 건물과 명동역 인근 근린생활시설의 거래가·임대료·공실 여부를 직접 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 위반 위치·면적·용도, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능 여부를 집합건축물대장과 관할 기관에서 확인하세요.
- 호별 경계 확인. 9008호의 출입구·전용공간·공용공간 경계를 현장에서 확인하고, 불명확하면 측량 필요성을 검토하세요.
- 내부 현황 확인. 이해관계인 비협조로 내부구조가 외부관찰과 도면을 기준으로 표시됐으므로 실제 구조·설비·사용상태를 직접 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차보증금, 월차임과 배당요구 여부를 조사하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.04.13. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권과 현재 채권관계를 최신 등기부로 대조하세요.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 64%만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물 9층과 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 사례를 확보하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 위반건축물 관련 비용이 있는지 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 자동으로 정리되지 않는다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 분명합니다. 2021년 시흥중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 후 취득하는 것은 등기부가 아니라 실제 부동산입니다. 매각물건명세서의 위반건축물 기재, 호별표시 부재와 경계 확인 한계, 내부 현황 미확인, 임대관계 미상이 모두 남아 있습니다. 게다가 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 608,000,000원이 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격과 현황은 보류입니다. 현장조사와 공적 장부 확인이 끝나기 전에는 감정가 64%라는 숫자만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
