수원지방법원 2025타경969. 오산파크스퀘어 1·2층 118호를 포함한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 2층 일부는 사무실, 다른 기호는 일반음식점(배달전문)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 적혀 있습니다. 2층은 인접 호실과 벽체를 제거해 일체로 사용하고 바닥도 확장한 상태입니다.
등기 흐름만 보면 과거 하나은행 근저당은 2024.07.04 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매를 신청한 경기화성새마을금고 근저당은 2024.07.02 설정, 채권최고액 720,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 근저당보다 점유·임대차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층118호 · 경기도 오산시 원동로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 2층 일부 사무실 · 일반음식점(배달전문) 이용 |
| 소유자 | 주식회사에스에스에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 823,660,000원 / 403,593,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 경기화성새마을금고 |
| 청구액 | 606,637,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
과거 하나은행 근저당권(채권최고액 1,920,000,000원)은 2024.07.04 일부포기로 말소되어 현재 인수권리가 아닙니다. 오산시 압류와 국세 압류, 경기화성새마을금고 근저당 및 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 카페커피나무 (신수현) | 1층 118호,119호 106.4200㎡ | 2021.07.21 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 커피나무. 신수현 | 1층 118호,119호 106.4200㎡ | 2021.07.21 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박정하 | 파크스퀘어 1층 126호 56.8900㎡ | 전입일 미상 / 20,000,000원 · 월 500,000원 | 2025.05.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 카페커 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 커피나 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
현황조사에는 118호·119호를 점유하는 카페커피나무와 신수현 관련 표기가 반복되고, 매각물건명세서에도 카페커·커피나라는 점유자 표기가 있습니다. 동일 점유관계 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없으므로 보증금을 임의 합산해서는 안 됩니다. 박정하는 126호에 보증금 20,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐고 2025.05.19 배당요구를 했지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,435,930원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 720,000,000원 | 397,157,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경기화성새마을금고 채권최고액 720,000,000원 중 397,157,070원이 배당되고 322,842,930원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 403,593,000원 | 397,157,070원 | 322,842,930원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 282,515,100원 | 277,759,889원 | 442,240,111원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 197,760,570원 | 194,191,922원 | 525,808,078원 |
유찰이 계속되면 최저가는 282,515,100원, 197,760,570원으로 내려가지만 임차보증금 미상이라는 핵심 변수는 최저가와 함께 줄어들지 않습니다. 따라서 다음 회차의 숫자가 더 낮아진다는 이유만으로 투자성이 자동으로 좋아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 현황·구조 리스크 — 벽체 제거와 바닥 확장
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 벽체 제거. 목록1의 2층과 목록2의 2층은 벽체를 제거해 사무실로 일체 사용 중입니다.
- 바닥 확장. 목록1과 목록2의 2층 바닥을 확장해 사용 중이며 제시외 건물로 평가됐습니다.
- 면적 확인. 공사자와 공사시기를 알 수 없고, 확장 면적은 도면에서 개략 산정돼 실제와 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일중학교 북서측 인근으로 아파트·근린생활시설·오피스텔이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능, 인근 버스정류장과 북서측 오산역, 동측 근거리 오산나들목이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 5,962.6㎡, 공시지가는 3,004,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임대수익·공실·업종 적합성의 영향을 크게 받으므로 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 카페커피나무·신수현 관련 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 중복·부분명 점유자 확인. 현황조사와 매각물건명세서의 이름 표기가 서로 달라 동일인·동일계약 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 126호 관계 확인. 박정하의 보증금 20,000,000원·월 500,000원 임대차와 2025.05.19 배당요구가 일괄매각 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외·확장 부분 확인. 2층 벽체 제거와 바닥 확장 범위, 원상복구 가능성 및 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 403,593,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 말고 현재 임대료·공실·인근 근린시설 거래사례를 직접 조사해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 823,660,000원에서 최저가 403,593,000원으로 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 시세자료가 없고, 점유자 중 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 있으며, 2층은 인접 호실과 벽체를 제거하고 바닥까지 확장해 사용 중입니다.
등기부상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 배당모델상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 실제 인수 위험이 0원이라고 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자가 있는 이상 낙찰가 403,593,000원 = 실질취득가로 놓고 수익성을 계산해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 임대차 원본 확인이 먼저인 근린시설입니다.
