106,330,000원
수원지방법원 2025타경969. 오산시 원동 오산파크스퀘어 126호 근린시설입니다. 현재 일반음식점(배달전문)으로 이용 중이고, 감정가 217,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 106,330,000원까지 낮아졌습니다. 현재 소유자는 주식회사에스에스에이치이며, 경매를 신청한 경기화성새마을금고의 청구액은 606,637,520원입니다.
권리의 기준점은 2024.07.02. 설정된 경기화성새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 118호·119호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 오산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·다지건설 근저당과 과거 압류·신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층126호 · 경기도 오산시 원동로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점(배달전문)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사에스에스에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 606,637,520원 |
| 말소기준 | 2024.07.02. 경기화성새마을금고 근저당 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2024.07.02. 경기화성새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.09.24. 국 압류, 2025.03.10. 임의경매개시결정, 2025.05.07. 오산시 압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 명세서상 인수 없음, 그러나 126호 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정하 | 파크스퀘어 1층 126호 56.8900㎡ | 20,000,000원 | 500,000원 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 |
박정하는 126호에 보증금 20,000,000원, 월 500,000원의 임차내역이 있고 2025.05.19. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 명세서상 인수권리가 없다는 기재와 별개로, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 임차 관련 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 615,958,620원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 647,308,758원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 669,236,131원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 720,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,330,000원을 기준으로 집행비용 2,288,620원, 경기화성새마을금고 예상배당 104,041,380원으로 계산돼 근저당 미배당액은 615,958,620원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일중학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철 1호선 오산역, 동측 근거리에 경부고속도로 오산나들목이 위치합니다.
- 이용. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태상 일반음식점(배달전문)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 30미터·20미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적 5,962.6㎡, 공시지가 3,004,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정하 대항력 재확인. 보증금 20,000,000원·월 500,000원, 배당요구 2025.05.19.이나 전입신고일·확정일자가 미상입니다.
- 118·119호 기록 분리. 카페커피나무(신수현) 관련 두 기록은 대상 126호와 호수가 다릅니다. 원본 현황조사에서 실제 점유관계를 구분해야 합니다.
- 명세서 최신본 확인. 현재 명세서에는 인수권리·법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있으나 매각 직전 최신본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 126호의 실제 임대수익·공실 가능성·점포 위치와 현재 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경기화성새마을금고 근저당은 118호·119호와 공동담보로 기재돼 있어 관련 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 감정요항표 확인. 기호 (1)·(2)의 2층에는 바닥 확장과 벽체 제거가 기재돼 있으므로 126호와의 대응관계를 내부구조도에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 내용을 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미확정 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 217,000,000원에서 최저가 106,330,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 등기상으로는 2024.07.02. 경기화성새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있어 기본 권리구조는 비교적 명확합니다.
그러나 대상 126호에는 박정하의 보증금 20,000,000원 임차내역이 있고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 또한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 말소 구조는 확인되지만, 임차인 대항력과 상가가격 검증이 끝나기 전에는 할인율만 보고 접근하기 어려운 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 두 번 유찰됐다는 숫자보다 126호의 실제 점유·임대관계와 현재 상권가치를 먼저 확인해야 합니다.
